受傳言影響，新世界發(fā)展美元債遭遇“血洗”。

01

澄清

1月20日，新世界發(fā)展（00017.HK）公告稱，尚未進行或開始討論任何整體債務重組，市場傳言及猜測的內容并不能準確反映集團現有財務債務的整體狀況。

澄清公告

公告顯示，市場上有一些傳言和猜測稱，新世界發(fā)展已開始討論對現有財務債務進行整體債務重組。

此前，據Debtwire引述兩位知情人士稱，新世界發(fā)展已聘請年利達律師事務所作為其法律顧問，協助解決其債務問題。

據悉，新世界發(fā)展還聘請了FTI Consulting作為其債務重組的財務顧問，重組將涉及銀行貸款，公司計劃在與銀行達成貸款重組協議后，再啟動對一次性到期債券的展期行動。

此外，新世界一直在與數家離岸銀行貸款人就整體債務重組進行談判，其中可能涉及提供額外抵押品以支持其貸款。

受此消息影響，新世界發(fā)展美元債遭遇“血洗”，其27年到期券報45/47，該券上周五成交價為66，跌幅近30%。

《小債看市》統(tǒng)計，目前新世界發(fā)展存續(xù)美元債22只，存續(xù)規(guī)模79.4億美元，規(guī)模較為龐大，其中包含5只永續(xù)債。

近年來，新世界發(fā)展風格較為激進，對外投資不在少數，其財務杠桿高企，在香港頭部房企之中高于長實集團、新鴻基地產、恒基兆業(yè)等。

02

業(yè)績虧損

據官網介紹，新世界發(fā)展成立于1970年，于1972年在香港上市。

新世界發(fā)展的主要業(yè)務包括物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及投資及/或經營酒店及其他策略性業(yè)務，業(yè)務遍佈大中華，特別是在粵港澳大灣區(qū)。

從股權結構看，新世界發(fā)展的控股股東為周大福企業(yè)有限公司，持股比例為41.11%，公司實際控制人為鄭氏家族。

2024財年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界發(fā)展于香港的物業(yè)發(fā)展收入為24.12億港元，應占物業(yè)合同銷售為約15.09億港元，同比均出現大幅下降。

新世界發(fā)展內地整體物業(yè)合同銷售額為124.8億元，合同銷售面積約31.3萬平方米，整體合同銷售的平均住宅價格超過每平方米44000元。

截至2024年6月30日，新世界發(fā)展于內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約372.1萬平方米，其中約198.8萬平方米為住宅。

新世界發(fā)展核心物業(yè)發(fā)展項目主要分布于廣州、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京等城市。

在業(yè)績方面，受房地產行業(yè)整體環(huán)境影響，新世界發(fā)展也未能避免業(yè)績虧損。

2024財年，新世界發(fā)展股東應占虧損約196.83億港元，這也是新世界發(fā)展近20個財年以來首次出現虧損。

其中，來自持續(xù)經營業(yè)務的收入約為357.82億港元，同比下跌34%；來自持續(xù)經營業(yè)務的核心經營溢利為68.98億港元，同比下跌18%。

截至最新報告期，新世界發(fā)展總資產有4451.58億港元，總負債2202.69億港元，凈資產有2248.89億港元，資產負債率達49.48%。

值得注意的是，若加上永續(xù)債，新世界發(fā)展的財務杠桿將被推高。

財務杠桿水平

《小債看市》分析債務結構發(fā)現，新世界發(fā)展主要以非流動負債為主，占總債務的57%。

截至相同報告期，新世界發(fā)展非流動負債有1263億港元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有1144億港元。

此外，新世界發(fā)展還有流動負債939.6億港元，主要為應計費用及其他應付款，其一年內到期的短期債務合計有421.1億港元。

相較于短債規(guī)模，新世界發(fā)展流動性緊張，其賬上現金及現金等價物有259.5億港元，無法覆蓋短債，公司存在一定短債償債壓力。

因此，整體來看新世界發(fā)展有息負債總規(guī)模有1565.1億港元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為71%。

值得注意的是，近年來新世界發(fā)展的凈負債率上升較快，2023年從2022年中期的43.2%上升到46.9%，而2021年該數據為35.6%。

由于負債水平高于其他港企，新世界發(fā)展在這一輪加息周期下融資成本受到影響也較大。

2022年底，新世界發(fā)展平均融資成本為3.8%，較2022年中期及2021年底上升1.3個點，并且隨著美元基準利率提高，整體利息支出存在繼續(xù)增長的風險。

值得注意的是，2021年以來新世界發(fā)展的籌資性現金流凈額均為凈流出狀態(tài)，公司融資環(huán)境欠佳，面臨一定再融資壓力。

籌資性現金流凈額

近年來，新世界發(fā)展的管理層表示將推進降低財務杠桿的計劃，包括出售非核心資產、優(yōu)化資本支出、庫房管理及調整其股息支付等。

其實，自2020年開始，新世界發(fā)展集團便相繼沽清香港巴士業(yè)務、航空租賃業(yè)務、天津港等非核心資產，回籠資金420億港元。

2024財年，新世界發(fā)展已經達成出售非核心資產80億港元的目標，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。

預計到2025財年，新世界發(fā)展全年出售非核心資產的目標將達到130億港元。

另外，私有化事項，也被視作是去杠桿計劃的重要行動。

總得來看，新世界發(fā)展業(yè)績虧損，盈利能力下滑，對債務和利息的保障能力下降；財務杠桿水平高企，融資成本上升，融資渠道遇阻，面臨再融資壓力。

03

老牌港資房企

香港鄭氏家族實控周大福、新世界發(fā)展、新世界百貨、ST景谷（600265.SH）等上市公司，還是中策資本控股（00235.HK）的第一大股東。

早在20世紀80年代，新世界發(fā)展就已進入了中國內地，是最早一批投資內地的港資企業(yè)。

1999年，新世界中國地產正式成立，并于香港聯合交易所上市。

之后，新世界兩次“力排眾議”，持續(xù)增資內地。

一次是2008年全球金融危機時，那時很多外來投資者對中國內地投資卻步，新世界卻“力排眾議”投資廣州。

如今的廣州城市地標周大福金融中心(東塔)就是那次投資的產物。

另一次是2016年，當時眾多香港房企扎堆拋售內地項目，收縮“戰(zhàn)線”。但新世界經過短暫調整后，將目光鎖定粵港澳大灣區(qū)，不退反進。

2021年初，新世界中國總部從香港搬到廣州，此后新世界在整個大灣區(qū)內地城市的投資已經超過2000億元。

新世界發(fā)展在香港召開的2024年財政年度總結業(yè)績新聞發(fā)布會上宣布，集團行政總裁鄭志剛辭任，調任為非執(zhí)行副主席及非執(zhí)行董事。