1，我把實(shí)時(shí)成交的一些情況，簡(jiǎn)單講一下。

先看數(shù)據(jù)吧，剛過(guò)去的這周，實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)是最近幾個(gè)月最低的一周，低到什么程度呢？和2024年，最差的那個(gè)階段的成交量是類似的。

2024年成交量最差的階段在8月份9月份，那會(huì)兒的市場(chǎng)進(jìn)入了長(zhǎng)期低迷的狀態(tài)，也正是因?yàn)槟莻€(gè)階段市場(chǎng)差，所以后來(lái)北京把買房的首付降到了15-20%，利率降到了3.15%，同時(shí)，還打開了限購(gòu)政策，從五年社保限制直接放到了2年社保限制，釋放了一大批買房需求。

在經(jīng)歷了一段時(shí)間的高成交之后，現(xiàn)在成交量又回到了八九月份的階段。八九月份的成交量維持在1500-1600套區(qū)間，上周的成交量1514

需要注意的是，成交量是從政策后最高3500多套，慢慢降下來(lái)的。有一段時(shí)間比較穩(wěn)定的維持在2000多套。

2，成交量低，跟過(guò)年有關(guān)嗎？

目前還沒關(guān)系。過(guò)年前后肯定會(huì)受到一定的影響，但根據(jù)過(guò)往年份的情況看，影響一般在小年之后比較明顯，小年后中介都陸續(xù)放假了，現(xiàn)在還不到那個(gè)時(shí)候。這周就要小年了，所以這周幾之后的數(shù)據(jù)，都會(huì)受過(guò)年影響較大，一般也不參考。

其次是看成交趨勢(shì)，這幾周的成交是很明顯的滑下來(lái)的，一周不如一周。

3，成交量低，跟現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了有關(guān)系吧？

低成交量也有幾個(gè)階段，這個(gè)問(wèn)題相對(duì)復(fù)雜一些。我簡(jiǎn)單講吧，現(xiàn)在業(yè)主預(yù)期普遍偏高，過(guò)去500萬(wàn)能成交的房子，現(xiàn)在賣家想530萬(wàn)賣，所以不成交。也就是說(shuō)，買家普遍不接盤，買賣雙方僵持，才形成了現(xiàn)在的市場(chǎng)。

后續(xù)市場(chǎng)破冰，看的是誰(shuí)僵持不住。

如果市場(chǎng)有持續(xù)上漲的動(dòng)力，那房?jī)r(jià)是越漲買的人越多，現(xiàn)在的市場(chǎng)表現(xiàn)明顯不是那種情況。

大家在看待市場(chǎng)的時(shí)候，一定要從實(shí)際出發(fā)，用科學(xué)合理的方式去判斷，不要先預(yù)設(shè)結(jié)論，少刷自媒體的帶節(jié)奏的文章。成年人起碼要學(xué)會(huì)判斷真假好壞。

4，年后小陽(yáng)春，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

年后的市場(chǎng)大概率會(huì)延續(xù)年前的市場(chǎng)走勢(shì)，過(guò)去每年都是如此。

現(xiàn)在市場(chǎng)成交低迷，年后大概率也是這樣，等到有一方開始僵持不住的時(shí)候，市場(chǎng)才會(huì)破冰，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)看，降價(jià)的概率更大。

5，后續(xù)會(huì)不會(huì)出政策？出政策后，市場(chǎng)會(huì)如何變化？

從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，以及正常邏輯，這兩方面綜合看，北京出政策的節(jié)點(diǎn)一般是在市場(chǎng)特別難的時(shí)候，同時(shí)全國(guó)市場(chǎng)也特別差的時(shí)候。參考，2023年，放開限貸政策，2024年降低買房首付，放開三套房，打開限購(gòu)等政策。

客觀來(lái)說(shuō)，北京目前不管是限購(gòu)，還是買房首付成本，還是貸款利率，都不嚴(yán)格，甚至是非常寬松的狀態(tài)。

后續(xù)再出政策，大概率還是從沒解除的2-3年限購(gòu)政策入手。

之前政策放松后什么表現(xiàn)呢？2023年放松限貸之后，房?jī)r(jià)跌了，而且跌得很嚴(yán)重，2024年一連串政策出來(lái)后，都沒有特別大的改變，直到打開了限購(gòu)，有了10-11-12月的高成交量，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)有一定的企穩(wěn)。但是趨勢(shì)上看，成交量又不行了。

所以每次限購(gòu)之后，并沒有大家想象的房?jī)r(jià)大漲甚至小漲，后續(xù)出政策，大概率是一樣的表現(xiàn)。

6，年前的市場(chǎng)，基本上接近收官了。

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