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正文：

嗯，下面這輛車，大家猜一下價格？

答案是：2個“小目標(biāo)”，全球限量的“帕加尼·風(fēng)之子”

是的，你沒看錯

如果按全國最有錢的上海居民2024年的人均可支配收入88366元來計算，這輛車至少需要2263個人合力購買……

而這輛車被一人所有，就這么水靈靈地出現(xiàn)在了上海的街頭

最近免簽政策放開，僅需兩個鐘就能從首爾飛到上海，讓韓國人蜂擁至上海，流行起了“周末特種兵式滬游”

為了給韓國人展示下“什么叫上海人的實力”，掀起了一股“上海滬爺滬姐三班倒開豪車炸街”的熱潮

韓國人有沒有被“秀”到，我不確定

但不太懂車的我有幸知道了，原來世界上真的有上億的車……

而且真的有人會買……

看著短視頻里滿街的豪車車隊，不得不感慨：

也就上海人的豪車，能比房子還貴……

01

其實早在1月份，我就有個念頭：

“好想重生，做個有房子的上海人……”

因為統(tǒng)計局發(fā)布了《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，我就被上海的房價，狠狠地“秀”了一把

表里公布了70各大中城市的新房價格指數(shù)，包括“上月環(huán)比、上年同月同比、1-12月平均上年同期同比”

而上海，是全國唯一一個三價皆漲的城市

也是唯一一個剛需、改善、豪宅三種戶型段，價格均漲的城市

在房地產(chǎn)整體勢低的環(huán)境下，這個成績簡直不可思議

如果用一個字總結(jié)今年上海的樓市，那就是“貴”！

我想這已經(jīng)足夠證明，上海的房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇了

其實，從供應(yīng)端的土拍市場看，復(fù)蘇的號角早已吹響

2024年上海的土拍市場一直熱度高漲，直至12月31日最后一場的拍錘落定，全年共計攬金1321.61億元！

早在8月的土拍，綠城就以高達(dá)48億元的成交價，拿下了徐匯區(qū)的一塊地，溢價率達(dá)到30%，樓面價達(dá)到了13.1萬/㎡，由此誕生了“全國單價地王”

11月，華潤、越秀和中能建聯(lián)合，以78.97億元的高價拿下了浦東新區(qū)的宅地，造就了2024年最貴的一塊地，同時溢價率高達(dá)40.37%！

到12月，土拍接近尾聲，徐匯區(qū)的一塊宅地還引發(fā)了民企與央國企開啟101輪競拍的“搶地大戰(zhàn)”

這塊地最終由民企 <宸嘉發(fā)展> 以高達(dá)40%的溢價率競得，成交價為43.8億元，樓面價達(dá)到全國第二高，12.6萬元/㎡

……各種價格記錄在被不斷刷新

土拍市場這么火爆，房企溢價率敢抬得這么高，就能看出市場對上海的樓市有很強(qiáng)的預(yù)期

是誰給了他們信心？

單從新房銷售數(shù)據(jù)上看，上海就展現(xiàn)出了驚人的購買力

我從中指云查了下數(shù)據(jù)，2024年上海新房銷售額達(dá)到了5307億元！

而統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)里，全國新房銷售額為96750億元，也就是說單上海一座城市就占了其中的5.5%

再看2024年上海的GDP，達(dá)到了53926.71億元，那么新房銷售就貢獻(xiàn)了約10%的GDP！

所以當(dāng)我發(fā)現(xiàn)，去年全國有11個超百億銷售額的樓盤，上海就占了7個，也就不足為奇了

這些銷售額超百億的樓盤，少數(shù)是因為賣的“多”，大部分是賣的“貴。7個“百億盤”中，有6個項目的單價都超16萬

可以說，豪宅市場撐起了上海樓市的“半邊天”，也是率先啟漲的板塊

今年入市的豪宅盤，“日光”成了常態(tài)。上海今年誕生了30個“日光盤”，單價10萬元/㎡以上的豪宅盤就占了17個！

其中，單價14萬元/㎡的 <中海領(lǐng)邸·玖序> ，開盤當(dāng)天直接售罄

單價21.4萬元/㎡的 <中?！ろ槻晾?gt; ，開盤當(dāng)天熱銷近兩百億元！全年入賬370億元

更夸張的是上海的頂豪 <翠湖天地六期> 開盤，套約總價1.1億，108套房當(dāng)天售罄，刷新了中國億級豪宅的日光紀(jì)錄

根據(jù)中指的數(shù)據(jù)，我統(tǒng)計了2024年上海新房成交的單價分布

發(fā)現(xiàn)，上海2024年新房成交5.72萬套，單價6萬以上的成交套數(shù)就占了“半壁江山”，達(dá)到49%

其中，單價10萬以上的豪宅占了16%

再看成交套數(shù)總價段分布

以500-1000萬的剛改、改善型房源成交為主，占比42%，而千萬級豪宅全年成交了1.36萬套，占比也不小，達(dá)到了28%

我又將各個面積段的成交套數(shù)，與可售套數(shù)做了對比

看上圖就很明顯，90-120㎡的改善戶型成為了成交主力，而120㎡以上的豪宅甚至供不應(yīng)求

并且越大的戶型，賣的價格越高，豪宅客的承價能力越強(qiáng)

再看出清周期，120-240㎡的改善及豪宅戶型段深受市場歡迎，上市不到10個月就可以售罄

看來，上海豪宅的新房供應(yīng)，似乎都不夠豪宅客“塞牙縫”

難怪他們買豪車去了……

在政策的加持下，房價會漲嗎？推薦看文章《》

02

“面粉”價格越來越貴，“貴價蛋糕”還不愁銷路

讓我不由得好奇，上海人的錢袋到底有多深？

1月份，上海統(tǒng)計局公布了很多2024年的數(shù)據(jù)，上海當(dāng)之無愧是“最強(qiáng)王者”

根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的《2024年上海市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》，2024年全市GDP達(dá)到了5.39萬億元

雖然早在2023年上海的GDP就破了5萬億元，但2024年仍能按實際增速，同比增長5.0%！

這里可能有讀者不了解“實際增速”和“名義增速”的區(qū)別，簡單解釋下：

假設(shè)2023年每袋米的價格是100元

到了2024年，生產(chǎn)了10袋米，但米漲價了，每袋賣120元。按名義增速算，2024年的名義GDP為1200元

但如果按實際增速算，要按照2023年的價格計算，則2024年的實際GDP為1000元

也就是說，實際增速不考慮價格漲跌的影響

以不變價格計算GDP增長率，反映的是實際的產(chǎn)量變動對GDP的影響，更具有含金量

上海的經(jīng)濟(jì)實打?qū)嵉卦鲩L了，自然上海人口袋里的錢就多了

根據(jù)央行上海總部公布的，截至2024年12月的《中外資金融機(jī)構(gòu)本外幣信貸收支表》

上海的住戶存款余額達(dá)到了6.59億元，同比增漲了7.7%

存款增加，這就意味著購買力增加

對消費(fèi)市場來說，大家兜里有錢了才更敢花錢，能刺激出消費(fèi)欲望；對樓市來說更是利好，意味著購房者支付首付能力的提高

當(dāng)然，僅看存款還不夠，還要看大家負(fù)債的程度

截至2024年12月，上海的貸款余額3.54萬億元，也就是說償還完貸款，上海的凈存款還有3.05萬億元！

如果按2023年上海的常住人口2487.45萬人算，還完貸款，每個人還余有12.26萬元的存款！

而貸款額度同比增長了9.8%，也正說明了上海人的負(fù)債意愿開始增強(qiáng)，也就會有更多活錢流入市場

我算了下上海的住戶存貸比，才53.75%

從2023年全國58.4%的存貸比來看，上海作為超一線的城市，存貸比甚至低于全國平均水平，也就是說上海還有負(fù)債的空間

我們常說，居民負(fù)債的極限就是房價的極限

從存貸比看，即使目前上海的房價全面啟漲，但仍有很大的上漲空間

我們再算下居民杠桿率，就可以看出上海人加杠桿的空間有多少

國際上計算居民杠桿率的通用算法是“住戶貸款余額÷GDP”

根據(jù)這個算法，2024年上海的居民杠桿率65.73%

根據(jù)央行近期發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2024）》，2023年住戶部分的杠桿率為72.4%，上海作為超一線城市，仍低于全國平均水平

所以上海的杠桿率并不高，并且從歷年居民杠桿率變化的趨勢看，上海的杠桿率在2022年達(dá)到過66.58%

也就是說，目前上海的杠桿空間還很大，甚至不及過去的水平

但同時也表現(xiàn)出，2024年上海人加杠桿的意愿，有了明顯的增強(qiáng)

我們再看上海人的實際償債能力

按照平均還款年限20年，年利率3.4%，等額本息來測算月供

上海每年償還房貸的金額是203.75億元，僅占上海2024年GDP總額的0.38%

如果按2023年上海2487.45萬的常住人口算，分?jǐn)偟矫總€上海人身上，每月的月供僅有819元

而2024年上海人均可支配收入為88366元……月供可能還不及上海人一餐聚會的飯錢

所以，上海人的償債能力完全足夠支撐杠桿

分析完數(shù)據(jù)就很清晰了：上海人有錢，會賺錢，也有能力貸款賺更多的錢

此刻，我就更想重生成為一名上海人了……

在政策的加持下，房價會漲嗎？推薦看文章《》

03

雖然從上海的各種數(shù)據(jù)來看，我是看多且看漲的

但不得不說的是，中國樓市的“增量時代”結(jié)束，目前已是“存量時代”

什么意思

“增量時代”大概是從2003年開始，房地產(chǎn)增量擴(kuò)張，成交量從0.79萬億不斷攀升至2021年的18.3萬億

伴隨而來的一個詞就是“普漲時代”，那時候堪稱“遍地黃金”，隨便在哪買套房，都會漲

而2021年普漲開始結(jié)束，進(jìn)入“存量時代”，房地產(chǎn)的成交規(guī)模開始縮量，維持在一定的區(qū)間值

所以在“存量時代”，雖然目前上海的樓市情況一片向好，但你要說買什么都會普漲，那簡直就是瞎掰

上海市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分化

核心區(qū)域的改善、豪宅盤這種核心“搶手貨”，仍能開盤“日光”

如果從區(qū)域?qū)Ρ葋砜?，黃埔、徐匯、靜安、楊浦等核心區(qū)域明顯供不應(yīng)求

但是邊遠(yuǎn)區(qū)域如青浦、崇明區(qū)，卻供過于求，成交疲軟

再看成交價格和出清周期，成了鮮明的剪刀差——

核心區(qū)的資產(chǎn)，賣的越快越搶手，價格越高

而邊遠(yuǎn)區(qū)域的新房滯銷，價格漲不動，二手房難出手，再降價拋售，拉低區(qū)域均價，陷入了死循環(huán)

所以說，在存量時代，即使房地產(chǎn)現(xiàn)在是“筑底回漲”的時期，也不代表房子“遍地黃金”，隨買隨漲

如果不仔細(xì)甄別，只求低價買入

那你很大可能買到的不是“黃金”，而是“黃色的土塊”……

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