2025年2月8日，正月十一，周六，但上班。

春假假期后第一個(gè)調(diào)休日，北京土拍馬不停蹄地進(jìn)入工作狀態(tài)。

剛剛，石景山首鋼設(shè)備處地塊迎來買家。

至此，北京2025年土拍戰(zhàn)績，數(shù)量更新至6塊，宅地總成交額更新至308億。

2025年北京土拍地塊環(huán)線位置（2月8日）

地塊的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱：石景山區(qū)首鋼設(shè)備處收儲(chǔ)項(xiàng)目SS00-1617-0001、0003地塊

拿地房企：首鋼；

成交金額： 28.01億（底價(jià)） ；

住宅樓面價(jià)： 3.7萬/平 ；

這次土拍依然沒有限制地價(jià)，也沒有設(shè)置住宅指導(dǎo)價(jià)，這已經(jīng)是北京連續(xù)第8塊不限價(jià)地塊了。

北京土地拍賣“限房價(jià)、限地價(jià)”的模式，正在以一種低調(diào)的形式，向市場進(jìn)行無聲地告別。

包哥覺得，土地市場重回“價(jià)高者得”的市場條件已經(jīng)成熟，“讓花成花，讓樹成樹”。

先來看看今兒剛成交的石景山首鋼設(shè)備處地塊。

地塊所屬板塊還算是首鋼園東南區(qū)，距離西五環(huán)的直線距離大概在700米左右，距離去年下半年入市的中海兩個(gè)新項(xiàng)目，長安玖章和長安源境，直線距離都在900米左右。

首鋼設(shè)備處0003、0001地塊具體位置

交通方面，除了西五環(huán)外，地塊南側(cè)1公里左右就是京昆高速。

此外，0003住宅地塊距離已經(jīng)運(yùn)行的1號(hào)線古城站、八角游樂園站的直線距離都在1.2公里左右。

還有地鐵規(guī)劃，0001地塊就緊挨著已經(jīng)在建的1號(hào)線支線體育場南街站，而且這一站還是11號(hào)線二期的規(guī)劃站點(diǎn)。

1號(hào)線支線體育場南街站已經(jīng)處于在建階段，預(yù)計(jì)2027年建成通車，

商業(yè)方面，新地塊距離京西商業(yè)地標(biāo)京西大悅城有一段距離，直線距離大概在3公里左右。

但地塊自帶商業(yè)用地規(guī)劃。

首鋼設(shè)備處規(guī)劃數(shù)據(jù)信息

0001地塊，用地性質(zhì)是綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，地上建筑規(guī)模為2.73萬平，預(yù)計(jì)未來完善首鋼園東南區(qū)的商業(yè)版圖。

此外0003住宅地塊，用地規(guī)模2.80萬平，地上建筑規(guī)模7.59萬平，容積率也不低，2.71，而且建筑高度60米-80米了。

未來住宅產(chǎn)品高層無疑了。

石景山這幾年的新房表現(xiàn)，一直很穩(wěn)定。

2024年北京新房成交數(shù)據(jù)

2024年，石景山新房成交1892套房，相較于2024年的1946套，降幅約2.77%，成為2024年北京16區(qū)新房成交套數(shù)降幅最低，且唯一降幅沒超10%的區(qū)域。

成交均價(jià)方面，2024年的6.54萬/平相較于2023年的6.57萬/平，每平只降了300塊。

真是穩(wěn)定得可怕。

具體到個(gè)各項(xiàng)目，表現(xiàn)還是有些參差。

2023年、2024年北京新房成交金額排行

像石景山西山板塊的兩個(gè)豪宅項(xiàng)目，西山云廬和源山春秋，2023年、2024年兩年的成交平均價(jià)降幅，每平都控制在1000以內(nèi)。

2024年中海長安譽(yù)的尾盤，成交均價(jià)7.37萬/平，相較于2023年大熱時(shí)候的7.57萬/平，降了2000。

反而一直在被詬病不好賣的保利璟山和煦，2023年一直頂著6.2萬/平的指導(dǎo)價(jià)在賣，2024年迎來收獲期，降到了6萬以下，不過成交均價(jià)也有5.9萬/平，成功去化335套，成為石景山最能賣的新盤。

看表格，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，石景山很多新盤雖然降價(jià)了，但并不是不要命似地降。

當(dāng)然，也有以價(jià)換量的。

石景山新房分布

首鋼園東南區(qū)的新房項(xiàng)目，這幾年并不好過 。

場好的時(shí)候，古城、蘋果園、衙門口板塊總是比首鋼園東南區(qū)火熱，市場不好的時(shí)候，這里更沒什么存在感了。

因?yàn)槭吧奖旧砻娣e就比較小，所以新地、新房，相比較于朝陽、豐臺(tái)等大戶，肯定是不能比。

首鋼園東南區(qū)，行情好的時(shí)候就不太能賣動(dòng)，中海云庭196套房賣了好久，硬挺著7萬+的價(jià)格好幾年，2024年成交均價(jià)直接降至6.3萬/平，直接去化110套，完成了過去幾年都沒完成的去化。

長安潤璟也是，2024年并不戀戰(zhàn)，直接將價(jià)格打下來，6.48萬/平的成交均價(jià)也讓其成功去化小200套房子。

還有去年下半年入市的中海長安源境，直接把7.68萬/平的指導(dǎo)價(jià)，降到6W+，成交均價(jià)6.4萬/平。

衙門口兩個(gè)新房，中海學(xué)府里、中海學(xué)仕里，成交均價(jià)從7.5萬/平直接降到了6.7萬/平。

還有一個(gè)現(xiàn)象，就是2024年上市的新盤，中海寰宇天下天鏡、中海長安玖章、元璽，成交均價(jià)都在7.2萬/平上下。

尤其是元璽，7.39萬/平、227套的成交成績，也算是拉高了石景山2024年整體的新房成交水平。

0003地塊的處境，比南邊長安源境好點(diǎn)，比北邊長安玖章差點(diǎn)，夾在兩者中間。

長安玖章的網(wǎng)簽均價(jià)是7.7萬/平，長安源境則是6.4萬/平左右。

首鋼設(shè)備處0003宅地，樓面價(jià)只有3.7萬/平，距離兩個(gè)競品項(xiàng)目哪個(gè)都有足夠的利潤空間，后期可以在產(chǎn)品的性價(jià)比上下些功夫。

豪宅的話，7W+，普宅的話，比長安源境高點(diǎn)就行。

以上。

關(guān)于石景山新房，你還有啥想聊的，加包哥微信。

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