作者 | 韓瑋燁、宋金煜 編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌 責編 | 韓瑋燁

合抱之木，生于毫末；九層之臺，起于累土；千里之行，始于足下。 ——《道德經》

產業園是經濟的“晴雨表”，尋常人感受到的經濟變化只是工作難度大了，而對于園區運營者而言，這些變化如同驚濤駭浪。

2024年，睿和智庫目睹了產業園政策環境的變化，以及運營者們為突破困境而展開的積極探索，從降租金到調整產業結構、升級運營和服務模式等一系列動作。例如，位于北京豐臺區的華夏幸福創新中心多年出租率穩定在80%以上，憑借多渠道增收模式，為其他園區的改造與持續發展提供了有益借鑒。

2025年，房地產有望止跌回穩，是否會帶動產業園的日子好過一些？

第47期火花談，睿和智庫創始人韓瑋燁對話華夏幸福產業綜合體總經理劉超。從快消、商業到產業園，以跨界思考為產業園的升級轉型帶來實戰建議。

頂層政策變了

產業社區招商要有新思路

稅收返還已成歷史，招商要找方法，以地方產業基礎作文章，大有可為。

韓瑋燁您認為這幾年產業園的運營難點是什么？《公平競爭審查條例》的出臺，對產業園運營沖擊到底多大？

劉超：產業園招商不是引入一個麥當勞、直接談租金就能成交。入駐園區前企業都會問幾個問題：有沒有稅收返還、高管退稅、人才引進指標、研發補貼、租金優惠，以及產業鏈上下游支持等。這些問題，僅靠業主方是解決不了的，需要屬地政府介入給予政策支持。

2024年8月《公平競爭審查條例》實施后，產業園區的招商挑戰重重。此前，引入上市公司或小巨人等企業，市、區兩級常有獎勵，企業攜數百萬至千萬獎金入園，另外科研和研發獎勵政策也普遍存在。如今，稅收返還政策不再普適，促使各地政府和園區必須探尋新模式，持續推動產業引入并兌現承諾。

韓瑋燁對于傳統靠地租招商的團隊，該如何創新，走出一條獨特發展道路？

劉超：以華夏幸福創新中心為例，打造產業園的核心是構建產業生態。

產業定位清晰后，引入鏈主企業很關鍵。先找到鏈主，再圍繞其上下游企業打造立體生態，穩定產業鏈。同時，引入成長型和高聚焦企業，形成大中小企業并存的生態體系，并通過完善的服務體系助力企業壯大。

在此過程中，我們的能力獲得了入駐企業的認可，也實現政府期望的產業繁榮與企業蓬勃發展，進而強化了與政府未來合作的可能。

韓瑋燁許多產業園運營者苦于沒有產業定位與鏈主企業的引入方法。華夏幸福創新中心采取了哪些有效的策略？

劉超：在拓展項目時，我們的產業研究團隊會結合產業趨勢和政策，分析項目所在區域的產業基礎和租賃市場。選定項目和產業定位后，會進行圈層產業招商。依托集團在10大新興產業領域布局的42個線下細分招商團隊，以及線上產業鏈圖譜，開展精準招商，是重要利器。

例如，2016年華夏幸福創新中心緊抓人工智能發展浪潮，基于豐臺當地軌道交通、航空航天、新一代信息技術等產業基礎，明確打造了中國“AI+”產業特色定位。

在AI+軌道交通領域，我們多次拜訪并成功引入該領域龍頭企業中車；在AI+節能環保領域，引入中化環境、華能、中廣核、中航泰達等龍頭企業。

10%的龍頭企業貢獻了園區八成以上的經濟產值與稅收，并帶動多家上下游企業入駐，份額約占30%。其余60%多為高成長、偏人工智能研發與應用領域的中小企業，如英視睿達、金控數據、中投國信等企業入駐后，已成長為獨角獸和國家級專新特精小巨人企業。

該項目自2017年建成以來，產業定位與龍頭引入策略成效顯著。一期21.6萬方，建成兩年內出租率迅速攀升至90%以上，高峰期更是達到96%，目前仍穩定維持在80%以上。

韓瑋燁如果其他產業園也想搭建像您們這樣的產業生態體系，您認為最具挑戰的環節是什么？

劉超：與其說是挑戰，我更傾向于找到各自的優勢所在。因為在進入存量時代后，產業招商和騰挪，與地域、資金及政策配套緊密相連。

如今，全國產業發展呈現出趨同化特征，大家也都在存量市場中找機會。因此，我們需要結合自身優勢與政策端綁定，尤其是開展面向政府（To G）或國央企的業務，這正是產業所需的業務機會、資金注入和政策扶持。若能將這些要素有效嫁接，園區可實現良性發展。

“產業社區” 模式

在城市更新中價值凸顯

未來，以服務與配套為核心的產業綜合體將成主流。

韓瑋燁華夏幸福創新中心與商業、辦公綜合體相比，有何區別，優勢在哪里？

劉超：從我在萬達的從業經歷來看，我國商業綜合體已有20年的歷史，主要面向C端客群，周邊多為住宅/公寓，形成城市核心商業綜合體模式。產業綜合體是近年來興起的新模式，我們內部更傾向于稱之為“產業社區”，兼具產業與社區屬性，以產業為基礎，融入城市生活等功能，是產業要素與城市協同發展的新型產業集聚區。其打造有以下幾個不同維度：

第一，明確主導產業。結合當地市場和政策，選擇已有基礎兼具發展潛力的1-2個高精尖產業，吸引高端產業、龍頭企業進駐，集聚大量高科技人才；

第二，多元業態融合。涵蓋辦公、會展、商業、酒店、公寓、文娛等多元業態，滿足城市多中心、產城融合的發展需求，也讓人們在一個區域內實現生產、生活、生態的閉環；

第三，聚集關鍵要素。包括科技創新所需的人才、資金、機構、平臺、政策以及孵化加速載體等，形成創新產業生態；

第四，強調服務為王。To B與To C服務融合，提供企業端的產業服務和消費端的商務服務，打造綜合生態；

第五，營造社群生態。引入企業不僅需要資金和客戶，還要促進企業間的化學反應，打造開放社交空間，組織社群交流，形成熟絡的產業社區生態。

在我看來，產業社區并非迭代，而是功能的補充。從1.0版本功能單一的沿海制造出口，到2.0版本產業升級的經開區和高新區，到3.0版本功能復合的綜合性園區，再到4.0版本產城融合的城市產業綜合體或產業社區，4.0更強調以人為本，偏向科技創新，適合已有產業和住宅基礎的一二線城市，而不是所有園區都要大改造。

韓瑋燁對于操盤手來說，如何去平衡產業綜合體中的多業態，會進行業態的動態調整嗎？

劉超：我們主要依據當地調研結果來調整業態配比。以華夏幸福創新中心為例，辦公和酒店配比約為1:1，商業配套占15%，此外還會設置一些會展空間，如24小時路演中心、展示中心和商務接待中心。具體配比沒有固定模式，而是因地制宜，包括設一些藝術中心或者演藝中心等吸引目標客群。

這其中的邏輯是，企業入園后需要展示空間、會議場地，還需要政策、產業、金融和商務等各種服務。因此，我們會提前配置這些需求，確保多業態的平衡和動態調整，如在酒店中設置一些人才公寓，不僅避免園區走大型住宅開發的老路，也可實現功能的多元和互補。

韓瑋燁如果在其他城市打造類似綜合體，能否直接復制華夏幸福創新中心的模式？

劉超：華夏幸福創新中心主要分為四個業態，包括寫字樓、五星級酒店及人才公寓、商業配套、多功能的展廳和路演中心。這些業態有一定的借鑒意義，但復制時需結合當地產業基礎，突出產品優勢，為企業提供充足的入駐理由。不僅要滿足企業辦公需求，還要關注企業商務與發展需求，以及科技人才工作、生活與社交需求，讓企業愿意留下來并發展好。

我們的核心能力是提供一整套產品開發和產業招-運-服-管-退體系。這就包括客研定位、產品打造、成本控制、開發建設，以及后期的招商運營和全流程的資管能力。

目前，我們主要聚焦三類可復制客戶，有資產盤活需求的國央企，有不良資產處置需求的金融AMC，以及有資本優勢的產業客戶。

這些經驗和模式可以為城市更新項目提供參考，但要根據當地實際情況進行調整。

韓瑋燁在華夏幸福創新中心項目的收入中，是更側重于租金收入，還是服務收入？預計后續全鏈條運營收入是否會有增長？

劉超：華夏幸福創新中心的收入主要由三部分構成，包括租金收入、政策性收入和產業服務收入。其中，租金是核心收入，占八至九成，是項目穩定運營的基礎。另外，我們也會依據區域政策梳理，爭取政府對產業集聚和經濟貢獻的獎勵，以及聯合政府主管單位搭建的平臺，如中關村科技園雙創服務平臺、北京市專精特新服務站等平臺，為入駐企業及周邊提供增值服務。

在運營策略上，平衡租金與服務收入至關重要。我們正從傳統的樓宇運營向產業運營和產業資管轉型，因此在引入產業時，不能局限于短期租金收入或政策獎勵，而是注重其對園區整體生態的長期帶動作用。

未來，華夏幸福創新中心將繼續優化收入結構，一方面維持租金收入的穩定，另一方面通過提升服務質量、爭取政策獎勵和探索REITs模式等方式，推動全鏈條運營收入增長。

“雙輪驅動”模式

帶動產業升級與空間運營

無論城市更新還是不動產資管，產品力是關鍵

韓瑋燁您認為城市更新和資產管理是轉型機會嗎？

劉超：華夏幸福創新中心在城市更新、資產管理方面都有涉足，當下城市更新領域的市場可能會更大一些，因為我們可以充分發揮全鏈條的能力。其中兩大核心能力就是產品力，以及強大的招商能力和政策整合能力。

當然，資管領域也非常重要。所有產業資本都有持有資金成本，他們希望短期內看到效果，長期也能持續受益。雖然這些要求比較嚴格，但目前大量產業資本正在涌入，我們希望與他們達成合作。比如，高瓴資本正在打造醫療產業園，雅戈爾也在布局自己的不動產，這都是機會點。

韓瑋燁您認為產業社區未來還有哪些優化空間？如何打通各業態之間的壁壘？

劉超：依靠粗放式銷售增長，賣一套房子、一個產品就能輕松獲利的時代已經結束。而打造優質產品只是基礎，關鍵是要通過運營來獲取效益。我們希望在年2025年增加服務類收入，如幫助客戶引入資金、尋找客戶、推薦產品，或者舉辦會議和資源對接活動。

同時，我們還會繼續運用科技手段和硬件改造，優化能源支出和基礎性支出，來提升運營效益、降本增效，公司數字化和能源板塊在這方面將發揮重要作用。當然我們會保持適度投資，畢竟在經濟下行期，逆周期操作不可取。

韓瑋燁從華夏幸福創新中心的實踐經驗來看，對其他企業在選址和項目選擇上，哪些因素最重要？

劉超：我們在打造項目時，不靠第六感，而是堅持因地制宜。首先，區位始終是最重要的因素。無論是過去還是未來，交通便利性決定了項目的吸引力和發展潛力，這是項目成功的基礎。

其次，配套要完善，要有改造空間。無論是文創產業還是科技產業，企業都希望其載體空間具有靈活性和新穎性，以滿足多樣化的需求。

再次，不僅關注資本投入，還要強調產業要素的導入。未來，我們在選擇合作項目時，會更加注重產業屬性。

韓瑋燁覺得未來3-5年，公司發展的關鍵詞是什么？

劉超：我覺得可以從兩個維度來看。進入存量時代，首要任務是聚焦主業，穩住基本盤。無論采取何種手段，都要確?？蛻舨涣魇?，這是未來兩三年的重中之重。

去年，我們也面臨是否降租金的博弈。大家都在降本，但關鍵是要找到讓客戶滿意的方案。

在穩定主業的基礎上，要明確自己的核心優勢，比如資本實力、招商能力、資源優勢等。結合目標市場，找準合作切入點，尋找新增量，實現“1+1>2”的效果。比如與國央企合作城市更新項目，或者與產業客戶深度綁定，找到新的增長點。

結語

種種跡象表明，2025年房地產有望企穩。房地產的企穩對各類商業地產都是利好，但過去幾年低谷期的磨難，讓企業深知：舊有的工作模式不可持續，創新才有出路。

而創新，也需要辨別真偽。中國式產業園區必須要借助政府支持、抓住市場機會，練好企業內功，保住基本盤，運營、產品、技術的創新才不會是空談。

基本盤和創新，離不開組織的創新。因為只有激發人的能動性和創造力，才能克服困難，獲得進步。

劉超口述的華夏幸福創新中心實戰案例，向外界傳達了：新戰略并非空洞口號，而是既有清晰的未來規劃，又有切實可行的實施路徑。真正將戰略落地生根，才能創造實際價值。

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