作者 | 韓瑋燁、宋金煜 編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌 責(zé)編 | 韓瑋燁

合抱之木，生于毫末；九層之臺(tái)，起于累土；千里之行，始于足下。 ——《道德經(jīng)》

產(chǎn)業(yè)園是經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，尋常人感受到的經(jīng)濟(jì)變化只是工作難度大了，而對(duì)于園區(qū)運(yùn)營(yíng)者而言，這些變化如同驚濤駭浪。

2024年，睿和智庫(kù)目睹了產(chǎn)業(yè)園政策環(huán)境的變化，以及運(yùn)營(yíng)者們?yōu)橥黄评Ь扯归_的積極探索，從降租金到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、升級(jí)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)模式等一系列動(dòng)作。例如，位于北京豐臺(tái)區(qū)的華夏幸福創(chuàng)新中心多年出租率穩(wěn)定在80%以上，憑借多渠道增收模式，為其他園區(qū)的改造與持續(xù)發(fā)展提供了有益借鑒。

2025年，房地產(chǎn)有望止跌回穩(wěn)，是否會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園的日子好過(guò)一些？

第47期火花談，睿和智庫(kù)創(chuàng)始人韓瑋燁對(duì)話華夏幸福產(chǎn)業(yè)綜合體總經(jīng)理劉超。從快消、商業(yè)到產(chǎn)業(yè)園，以跨界思考為產(chǎn)業(yè)園的升級(jí)轉(zhuǎn)型帶來(lái)實(shí)戰(zhàn)建議。

頂層政策變了

產(chǎn)業(yè)社區(qū)招商要有新思路

稅收返還已成歷史，招商要找方法，以地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)作文章，大有可為。

韓瑋燁您認(rèn)為這幾年產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)是什么？《公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例》的出臺(tái)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)沖擊到底多大？

劉超：產(chǎn)業(yè)園招商不是引入一個(gè)麥當(dāng)勞、直接談租金就能成交。入駐園區(qū)前企業(yè)都會(huì)問幾個(gè)問題：有沒有稅收返還、高管退稅、人才引進(jìn)指標(biāo)、研發(fā)補(bǔ)貼、租金優(yōu)惠，以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游支持等。這些問題，僅靠業(yè)主方是解決不了的，需要屬地政府介入給予政策支持。

2024年8月《公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例》實(shí)施后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商挑戰(zhàn)重重。此前，引入上市公司或小巨人等企業(yè)，市、區(qū)兩級(jí)常有獎(jiǎng)勵(lì)，企業(yè)攜數(shù)百萬(wàn)至千萬(wàn)獎(jiǎng)金入園，另外科研和研發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)政策也普遍存在。如今，稅收返還政策不再普適，促使各地政府和園區(qū)必須探尋新模式，持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)引入并兌現(xiàn)承諾。

韓瑋燁對(duì)于傳統(tǒng)靠地租招商的團(tuán)隊(duì)，該如何創(chuàng)新，走出一條獨(dú)特發(fā)展道路？

劉超：以華夏幸福創(chuàng)新中心為例，打造產(chǎn)業(yè)園的核心是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

產(chǎn)業(yè)定位清晰后，引入鏈主企業(yè)很關(guān)鍵。先找到鏈主，再圍繞其上下游企業(yè)打造立體生態(tài)，穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)，引入成長(zhǎng)型和高聚焦企業(yè)，形成大中小企業(yè)并存的生態(tài)體系，并通過(guò)完善的服務(wù)體系助力企業(yè)壯大。

在此過(guò)程中，我們的能力獲得了入駐企業(yè)的認(rèn)可，也實(shí)現(xiàn)政府期望的產(chǎn)業(yè)繁榮與企業(yè)蓬勃發(fā)展，進(jìn)而強(qiáng)化了與政府未來(lái)合作的可能。

韓瑋燁許多產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)者苦于沒有產(chǎn)業(yè)定位與鏈主企業(yè)的引入方法。華夏幸福創(chuàng)新中心采取了哪些有效的策略？

劉超：在拓展項(xiàng)目時(shí)，我們的產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)會(huì)結(jié)合產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)和政策，分析項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和租賃市場(chǎng)。選定項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)定位后，會(huì)進(jìn)行圈層產(chǎn)業(yè)招商。依托集團(tuán)在10大新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域布局的42個(gè)線下細(xì)分招商團(tuán)隊(duì)，以及線上產(chǎn)業(yè)鏈圖譜，開展精準(zhǔn)招商，是重要利器。

例如，2016年華夏幸福創(chuàng)新中心緊抓人工智能發(fā)展浪潮，基于豐臺(tái)當(dāng)?shù)剀壍澜煌ā⒑娇蘸教臁⑿乱淮畔⒓夹g(shù)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，明確打造了中國(guó)“AI+”產(chǎn)業(yè)特色定位。

在AI+軌道交通領(lǐng)域，我們多次拜訪并成功引入該領(lǐng)域龍頭企業(yè)中車；在AI+節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域，引入中化環(huán)境、華能、中廣核、中航泰達(dá)等龍頭企業(yè)。

10%的龍頭企業(yè)貢獻(xiàn)了園區(qū)八成以上的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值與稅收，并帶動(dòng)多家上下游企業(yè)入駐，份額約占30%。其余60%多為高成長(zhǎng)、偏人工智能研發(fā)與應(yīng)用領(lǐng)域的中小企業(yè)，如英視睿達(dá)、金控?cái)?shù)據(jù)、中投國(guó)信等企業(yè)入駐后，已成長(zhǎng)為獨(dú)角獸和國(guó)家級(jí)專新特精小巨人企業(yè)。

該項(xiàng)目自2017年建成以來(lái)，產(chǎn)業(yè)定位與龍頭引入策略成效顯著。一期21.6萬(wàn)方，建成兩年內(nèi)出租率迅速攀升至90%以上，高峰期更是達(dá)到96%，目前仍穩(wěn)定維持在80%以上。

韓瑋燁如果其他產(chǎn)業(yè)園也想搭建像您們這樣的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，您認(rèn)為最具挑戰(zhàn)的環(huán)節(jié)是什么？

劉超：與其說(shuō)是挑戰(zhàn)，我更傾向于找到各自的優(yōu)勢(shì)所在。因?yàn)樵谶M(jìn)入存量時(shí)代后，產(chǎn)業(yè)招商和騰挪，與地域、資金及政策配套緊密相連。

如今，全國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出趨同化特征，大家也都在存量市場(chǎng)中找機(jī)會(huì)。因此，我們需要結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)與政策端綁定，尤其是開展面向政府（To G）或國(guó)央企的業(yè)務(wù)，這正是產(chǎn)業(yè)所需的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)、資金注入和政策扶持。若能將這些要素有效嫁接，園區(qū)可實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。

“產(chǎn)業(yè)社區(qū)” 模式

在城市更新中價(jià)值凸顯

未來(lái)，以服務(wù)與配套為核心的產(chǎn)業(yè)綜合體將成主流。

韓瑋燁華夏幸福創(chuàng)新中心與商業(yè)、辦公綜合體相比，有何區(qū)別，優(yōu)勢(shì)在哪里？

劉超：從我在萬(wàn)達(dá)的從業(yè)經(jīng)歷來(lái)看，我國(guó)商業(yè)綜合體已有20年的歷史，主要面向C端客群，周邊多為住宅/公寓，形成城市核心商業(yè)綜合體模式。產(chǎn)業(yè)綜合體是近年來(lái)興起的新模式，我們內(nèi)部更傾向于稱之為“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”，兼具產(chǎn)業(yè)與社區(qū)屬性，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入城市生活等功能，是產(chǎn)業(yè)要素與城市協(xié)同發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。其打造有以下幾個(gè)不同維度：

第一，明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和政策，選擇已有基礎(chǔ)兼具發(fā)展?jié)摿Φ?-2個(gè)高精尖產(chǎn)業(yè)，吸引高端產(chǎn)業(yè)、龍頭企業(yè)進(jìn)駐，集聚大量高科技人才；

第二，多元業(yè)態(tài)融合。涵蓋辦公、會(huì)展、商業(yè)、酒店、公寓、文娛等多元業(yè)態(tài)，滿足城市多中心、產(chǎn)城融合的發(fā)展需求，也讓人們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)的閉環(huán)；

第三，聚集關(guān)鍵要素。包括科技創(chuàng)新所需的人才、資金、機(jī)構(gòu)、平臺(tái)、政策以及孵化加速載體等，形成創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)生態(tài)；

第四，強(qiáng)調(diào)服務(wù)為王。To B與To C服務(wù)融合，提供企業(yè)端的產(chǎn)業(yè)服務(wù)和消費(fèi)端的商務(wù)服務(wù)，打造綜合生態(tài)；

第五，營(yíng)造社群生態(tài)。引入企業(yè)不僅需要資金和客戶，還要促進(jìn)企業(yè)間的化學(xué)反應(yīng)，打造開放社交空間，組織社群交流，形成熟絡(luò)的產(chǎn)業(yè)社區(qū)生態(tài)。

在我看來(lái)，產(chǎn)業(yè)社區(qū)并非迭代，而是功能的補(bǔ)充。從1.0版本功能單一的沿海制造出口，到2.0版本產(chǎn)業(yè)升級(jí)的經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)，到3.0版本功能復(fù)合的綜合性園區(qū)，再到4.0版本產(chǎn)城融合的城市產(chǎn)業(yè)綜合體或產(chǎn)業(yè)社區(qū)，4.0更強(qiáng)調(diào)以人為本，偏向科技創(chuàng)新，適合已有產(chǎn)業(yè)和住宅基礎(chǔ)的一二線城市，而不是所有園區(qū)都要大改造。

韓瑋燁對(duì)于操盤手來(lái)說(shuō)，如何去平衡產(chǎn)業(yè)綜合體中的多業(yè)態(tài)，會(huì)進(jìn)行業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)調(diào)整嗎？

劉超：我們主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)研結(jié)果來(lái)調(diào)整業(yè)態(tài)配比。以華夏幸福創(chuàng)新中心為例，辦公和酒店配比約為1:1，商業(yè)配套占15%，此外還會(huì)設(shè)置一些會(huì)展空間，如24小時(shí)路演中心、展示中心和商務(wù)接待中心。具體配比沒有固定模式，而是因地制宜，包括設(shè)一些藝術(shù)中心或者演藝中心等吸引目標(biāo)客群。

這其中的邏輯是，企業(yè)入園后需要展示空間、會(huì)議場(chǎng)地，還需要政策、產(chǎn)業(yè)、金融和商務(wù)等各種服務(wù)。因此，我們會(huì)提前配置這些需求，確保多業(yè)態(tài)的平衡和動(dòng)態(tài)調(diào)整，如在酒店中設(shè)置一些人才公寓，不僅避免園區(qū)走大型住宅開發(fā)的老路，也可實(shí)現(xiàn)功能的多元和互補(bǔ)。

韓瑋燁如果在其他城市打造類似綜合體，能否直接復(fù)制華夏幸福創(chuàng)新中心的模式？

劉超：華夏幸福創(chuàng)新中心主要分為四個(gè)業(yè)態(tài)，包括寫字樓、五星級(jí)酒店及人才公寓、商業(yè)配套、多功能的展廳和路演中心。這些業(yè)態(tài)有一定的借鑒意義，但復(fù)制時(shí)需結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)提供充足的入駐理由。不僅要滿足企業(yè)辦公需求，還要關(guān)注企業(yè)商務(wù)與發(fā)展需求，以及科技人才工作、生活與社交需求，讓企業(yè)愿意留下來(lái)并發(fā)展好。

我們的核心能力是提供一整套產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)業(yè)招-運(yùn)-服-管-退體系。這就包括客研定位、產(chǎn)品打造、成本控制、開發(fā)建設(shè)，以及后期的招商運(yùn)營(yíng)和全流程的資管能力。

目前，我們主要聚焦三類可復(fù)制客戶，有資產(chǎn)盤活需求的國(guó)央企，有不良資產(chǎn)處置需求的金融AMC，以及有資本優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)客戶。

這些經(jīng)驗(yàn)和模式可以為城市更新項(xiàng)目提供參考，但要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

韓瑋燁在華夏幸福創(chuàng)新中心項(xiàng)目的收入中，是更側(cè)重于租金收入，還是服務(wù)收入？預(yù)計(jì)后續(xù)全鏈條運(yùn)營(yíng)收入是否會(huì)有增長(zhǎng)？

劉超：華夏幸福創(chuàng)新中心的收入主要由三部分構(gòu)成，包括租金收入、政策性收入和產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。其中，租金是核心收入，占八至九成，是項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。另外，我們也會(huì)依據(jù)區(qū)域政策梳理，爭(zhēng)取政府對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)，以及聯(lián)合政府主管單位搭建的平臺(tái)，如中關(guān)村科技園雙創(chuàng)服務(wù)平臺(tái)、北京市專精特新服務(wù)站等平臺(tái)，為入駐企業(yè)及周邊提供增值服務(wù)。

在運(yùn)營(yíng)策略上，平衡租金與服務(wù)收入至關(guān)重要。我們正從傳統(tǒng)的樓宇運(yùn)營(yíng)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)資管轉(zhuǎn)型，因此在引入產(chǎn)業(yè)時(shí)，不能局限于短期租金收入或政策獎(jiǎng)勵(lì)，而是注重其對(duì)園區(qū)整體生態(tài)的長(zhǎng)期帶動(dòng)作用。

未來(lái)，華夏幸福創(chuàng)新中心將繼續(xù)優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，一方面維持租金收入的穩(wěn)定，另一方面通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量、爭(zhēng)取政策獎(jiǎng)勵(lì)和探索REITs模式等方式，推動(dòng)全鏈條運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)。

“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式

帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與空間運(yùn)營(yíng)

無(wú)論城市更新還是不動(dòng)產(chǎn)資管，產(chǎn)品力是關(guān)鍵

韓瑋燁您認(rèn)為城市更新和資產(chǎn)管理是轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)嗎？

劉超：華夏幸福創(chuàng)新中心在城市更新、資產(chǎn)管理方面都有涉足，當(dāng)下城市更新領(lǐng)域的市場(chǎng)可能會(huì)更大一些，因?yàn)槲覀兛梢猿浞职l(fā)揮全鏈條的能力。其中兩大核心能力就是產(chǎn)品力，以及強(qiáng)大的招商能力和政策整合能力。

當(dāng)然，資管領(lǐng)域也非常重要。所有產(chǎn)業(yè)資本都有持有資金成本，他們希望短期內(nèi)看到效果，長(zhǎng)期也能持續(xù)受益。雖然這些要求比較嚴(yán)格，但目前大量產(chǎn)業(yè)資本正在涌入，我們希望與他們達(dá)成合作。比如，高瓴資本正在打造醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，雅戈?duì)栆苍诓季肿约旱牟粍?dòng)產(chǎn)，這都是機(jī)會(huì)點(diǎn)。

韓瑋燁您認(rèn)為產(chǎn)業(yè)社區(qū)未來(lái)還有哪些優(yōu)化空間？如何打通各業(yè)態(tài)之間的壁壘？

劉超：依靠粗放式銷售增長(zhǎng)，賣一套房子、一個(gè)產(chǎn)品就能輕松獲利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。而打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品只是基礎(chǔ)，關(guān)鍵是要通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取效益。我們希望在年2025年增加服務(wù)類收入，如幫助客戶引入資金、尋找客戶、推薦產(chǎn)品，或者舉辦會(huì)議和資源對(duì)接活動(dòng)。

同時(shí)，我們還會(huì)繼續(xù)運(yùn)用科技手段和硬件改造，優(yōu)化能源支出和基礎(chǔ)性支出，來(lái)提升運(yùn)營(yíng)效益、降本增效，公司數(shù)字化和能源板塊在這方面將發(fā)揮重要作用。當(dāng)然我們會(huì)保持適度投資，畢竟在經(jīng)濟(jì)下行期，逆周期操作不可取。

韓瑋燁從華夏幸福創(chuàng)新中心的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)其他企業(yè)在選址和項(xiàng)目選擇上，哪些因素最重要？

劉超：我們?cè)诖蛟祉?xiàng)目時(shí)，不靠第六感，而是堅(jiān)持因地制宜。首先，區(qū)位始終是最重要的因素。無(wú)論是過(guò)去還是未來(lái)，交通便利性決定了項(xiàng)目的吸引力和發(fā)展?jié)摿Γ@是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。

其次，配套要完善，要有改造空間。無(wú)論是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)還是科技產(chǎn)業(yè)，企業(yè)都希望其載體空間具有靈活性和新穎性，以滿足多樣化的需求。

再次，不僅關(guān)注資本投入，還要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)要素的導(dǎo)入。未來(lái)，我們?cè)谶x擇合作項(xiàng)目時(shí)，會(huì)更加注重產(chǎn)業(yè)屬性。

韓瑋燁覺得未來(lái)3-5年，公司發(fā)展的關(guān)鍵詞是什么？

劉超：我覺得可以從兩個(gè)維度來(lái)看。進(jìn)入存量時(shí)代，首要任務(wù)是聚焦主業(yè)，穩(wěn)住基本盤。無(wú)論采取何種手段，都要確保客戶不流失，這是未來(lái)兩三年的重中之重。

去年，我們也面臨是否降租金的博弈。大家都在降本，但關(guān)鍵是要找到讓客戶滿意的方案。

在穩(wěn)定主業(yè)的基礎(chǔ)上，要明確自己的核心優(yōu)勢(shì)，比如資本實(shí)力、招商能力、資源優(yōu)勢(shì)等。結(jié)合目標(biāo)市場(chǎng)，找準(zhǔn)合作切入點(diǎn)，尋找新增量，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的效果。比如與國(guó)央企合作城市更新項(xiàng)目，或者與產(chǎn)業(yè)客戶深度綁定，找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

結(jié)語(yǔ)

種種跡象表明，2025年房地產(chǎn)有望企穩(wěn)。房地產(chǎn)的企穩(wěn)對(duì)各類商業(yè)地產(chǎn)都是利好，但過(guò)去幾年低谷期的磨難，讓企業(yè)深知：舊有的工作模式不可持續(xù)，創(chuàng)新才有出路。

而創(chuàng)新，也需要辨別真?zhèn)巍?/strong>中國(guó)式產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須要借助政府支持、抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，練好企業(yè)內(nèi)功，保住基本盤，運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品、技術(shù)的創(chuàng)新才不會(huì)是空談。

基本盤和創(chuàng)新，離不開組織的創(chuàng)新。因?yàn)橹挥屑ぐl(fā)人的能動(dòng)性和創(chuàng)造力，才能克服困難，獲得進(jìn)步。

劉超口述的華夏幸福創(chuàng)新中心實(shí)戰(zhàn)案例，向外界傳達(dá)了：新戰(zhàn)略并非空洞口號(hào)，而是既有清晰的未來(lái)規(guī)劃，又有切實(shí)可行的實(shí)施路徑。真正將戰(zhàn)略落地生根，才能創(chuàng)造實(shí)際價(jià)值。

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