就在今天，北京6個區（順義、大興、亦莊、昌平、房山、城市副中心）發布了《好房子規劃管理技術要點》。

拆哥認為，實際上是“罷免”了公攤?；蛘哒f得房率反攻到100%成為現實！

一、按需設置封閉或開敞陽臺

每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米。

封閉陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積收取地價款；開敞陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積的1/2收取地價款；錯層陽臺上蓋高度≥2個自然層高且不封閉時，不計入容積率，不收取地價款。

拆哥解讀：咱們做測算。不包含陽臺的部分150平米計算，一般得房率可以到82%得房率，套內建筑面積123平（非陽臺部分）。

規范里說，陽臺不超過10%，也就是12.3平米。如果是平層陽臺，可以最多賺6.1平米出來。怎么說呢，這個10%不是很解渴。設備平臺等送面積黑科技，還要繼續上。

如果是錯層陽臺，完全贈送，產品形態類似分鐘寺的北京天譽。有人問我，會不會都去蓋錯層陽臺？

錯層陽臺也有問題，可能個別臥室采光會受上方遮擋。

二、鼓勵豐富居住空間形式

套內建筑面積超過140平方米的住宅，可在起居室（廳）設置一處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計算容積率，超出部分按2倍計算容積率。

拆哥解讀：這個好威！雙層挑空大客廳。大家知道，有的樓盤實際會將調控做2層處理，最多可以送50平米？

挑高6米的超大客廳+挑高6米的陽臺，簡直就是把別墅搬進了平層了。順義之前“好房子”璞瑅潤府，陽臺寬2.5米，就超級像別墅。不過《好房子規劃管理技術要點》，規定以后的陽臺不超過1.8米。

三、合理利用底層架空空間

可在小區集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設置架空層，作為小區公共通道、居民活動空間等使用，不得分割登記、不得分攤。對于面積不超過建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，其建筑面積不計入地塊容積率，不收取地價款；超出建筑基底面積50%部分及高度大于4.9米的部分按實際面積計入容積率。

拆哥解讀：牛的地方在于限高是4.9米，全都不算面積，大家知道，北京很多改善新盤會設置2000平米+的會所，那么其中一部分可以挪入架空層！

一個10萬平米建筑面積的住宅新盤，如果可以平行挪入1000平米架空層，粗算大平均，每戶的公攤可繼續減少1%了！

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四、鼓勵設置開敞式風雨連廊

可在小區場地內設置風雨連廊，將相互獨立的建筑物或將建筑物與小區內廣場、游園等公共空間相互連接。連廊不封閉時，不計入容積率。

拆哥解讀：這個吧，與現行的公攤關系不大。不過一些在風波上的二手房，到時可以減少風雨連廊被拆除的風險了。

五、增配鄰里共享公共空間

可結合小區入口、入戶大堂或依托沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間。鄰里共享公共空間的建筑面積按照700平方米/千戶計算，單處最大面積700平方米，其建筑面積不計入容積率，建成后由開發建設企業自持，面向全體居民運營，不得分割登記，不得轉讓、抵押。

拆哥解讀：很多改善社區，套數只有500套以內，比如功德寺的和樾玉鳴，這個東西就只能有300多平。

但拆哥給各位講，這≠會所！完全是送出來的面積，開發商樂開了花！雖然不能散售，但開發商的財務報表上還可以多出來這項資產！

六、跨城市支路空間利用

可依據市政條件，允許地塊利用城市支路上下空間進行地塊間連通。土地尚未供應的：規劃研究階段，應為地塊間連通預留條件。

跨城市支路相鄰地塊間連通原則上應為同一實施主體，實施主體不同的需協商一致。地塊間的城市支路應與實施地下連通的地塊同步設計。

拆哥解讀：我特別喜歡這個設計。兩個地塊，會所放在其中之一，另外一個社區就可以省去會所面積，繼續“罷免公攤”了。

此外，如果另外一個地塊有商業，那就更方便了，回家根本不用走室外！

七、建筑高度局部彈性管控

為引導形成高低錯落的城市天際線，居住用地建筑高度可允許局部上浮進行彈性管控。建筑控高為18米、24米、36米、45米的居住用地，允許建筑高度局部上浮一檔（如45米可局部上浮至60米）。

建筑高度局部上浮的住宅單元水平投影面積占該地塊建筑基底面積之和的比例不應超過25%，且建筑高度上浮的住宅單元建筑面積占該地塊住宅地上總建筑面積的比例不應超過30%。建筑高度局部上浮后應與周邊城市空間環境相協調，避免斷崖式高度變化，不得與文物保護、景觀視廊、機場航空凈高、微波通道等各項剛性管控要求沖突。

拆哥解讀：這個尺度很大。

當然，大家不要太擔心，賣地的時候，給的限高也是會考慮上浮的影響。咱們簡化給大家，一座新盤，都是15層（對應限高45米）。其中兩棟樓上浮成20層（對應限高60米），+5層，意味著，同時會有兩棟從15層-5層，變為10層，變成大號洋房！

八、鼓勵提升建筑立面品質

為提升建筑立面品質，住宅建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質材料的，其飾面層不計入容積率。

拆哥解讀：可以，外墻一部分不算建筑面積，意味著得房率至少再上升1%。

罷免公攤，就是罷免高房價。2020-2018年的北京中低品質次新二手房定會受到房價抑制。

好房子罷免公攤，也是罷免陳舊的、被束縛的過去！

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