此前在新房限價(jià)的背景下，樓盤的價(jià)格在拿地時(shí)就明碼標(biāo)價(jià)。如今隨著地價(jià)放開和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的消失，樓市回歸自由定價(jià)。

在上海地價(jià)不斷創(chuàng)新高之后，2025年，上海房?jī)r(jià)天花板會(huì)在哪個(gè)區(qū)域？是擁有全國(guó)單價(jià)地王的徐匯？還是上海最核心區(qū)域黃浦？

Part.1

自從不限價(jià)政策的發(fā)布以來，上海市區(qū)順勢(shì)推出了數(shù)宗不限價(jià)涉宅地塊，開發(fā)商拿地也是越來越大膽，以至于各個(gè)板塊的地價(jià)紀(jì)錄不斷被刷新。

從目前的土拍高價(jià)地的情況來看，2025年，上海房?jī)r(jià)天花板或?qū)⒊霈F(xiàn)在徐匯。

2024年8月，綠城以總價(jià)480480萬(wàn)元摘得徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，樓面價(jià)高達(dá)131045元/平，成為全國(guó)“單價(jià)地王”。

該項(xiàng)目緊鄰徐匯西岸金融城，北面是匯元璽，南面是啟元，直線距離黃浦江約350米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目擬建3棟22層住宅，總戶數(shù)120套，主力戶型約270-339平的大面積改善產(chǎn)品。

網(wǎng)傳270平戶型

城市核心區(qū)沿江的住宅幾乎飽和，因?yàn)榈乩砦恢玫南∪毙裕梢灶A(yù)見，項(xiàng)目入市后的熱度一定不會(huì)低。若是產(chǎn)品又足夠出圈，其價(jià)格有可能成為該區(qū)域乃至整個(gè)上海市的標(biāo)桿。

畢竟綠城在高端住宅開發(fā)領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。在上海，綠城曾成功開發(fā)了綠城玫瑰園、綠城黃浦灣、綠城外灘蘭庭等知名豪宅項(xiàng)目。特別是綠城黃浦灣，早在2014年就以每平方米38萬(wàn)元的報(bào)價(jià)和24.2萬(wàn)元的成交價(jià)，刷新了上海豪宅價(jià)格的歷史記錄。

據(jù)最新消息，綠城徐匯濱江項(xiàng)目的外立面已經(jīng)亮相，外觀設(shè)計(jì)為金色鋁板與玻璃幕墻的組合。從設(shè)計(jì)方案來看，項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)上采用了立體化手法，充分利用了地上和地下空間。

地面部分設(shè)有入戶區(qū)、綠化景觀、中央水景，以及景觀橋和風(fēng)雨連廊等設(shè)施；地下部分則設(shè)計(jì)了下沉式庭院，貫穿整個(gè)小區(qū)；此外，還配備了室內(nèi)泳池、健身房、會(huì)客等多功能空間。

除了綠城徐匯濱江項(xiàng)目外，徐匯區(qū)的高價(jià)地項(xiàng)目還有宸嘉發(fā)展徐匯項(xiàng)目，該項(xiàng)目的成交樓面價(jià)也高達(dá)12.6萬(wàn)/平，裝修標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)7000元/平。

宸嘉發(fā)展被稱為上海豪宅新貴，盡管其開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量有限，但在上海的知名度卻毫不遜色。

2024年上半年，宸嘉發(fā)展在上海普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊的嘉佰道開盤，推出422套房源，預(yù)售均價(jià)達(dá)到10.4萬(wàn)元/平。

普陀長(zhǎng)風(fēng)嘉佰道

相較于房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格，該項(xiàng)目的備案均價(jià)顯著提升了6000元/平，成為上海首個(gè)突破房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的樓盤。值得注意的是，當(dāng)時(shí)上海還并未放開地價(jià)，更未放開限價(jià)。

如今宸嘉發(fā)展拿下了新地塊，該地塊在位置上較普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊更勝一籌，宸嘉發(fā)展在產(chǎn)品力上定會(huì)有所創(chuàng)新，項(xiàng)目的內(nèi)裝和品質(zhì)也都會(huì)有進(jìn)一步的升級(jí)，未來的價(jià)格或?qū)⒂行碌耐黄啤?/p>

Part.2

除了徐匯外，2025年，上海房?jī)r(jià)天花板還有可能出現(xiàn)在黃浦。

作為上海最核心的區(qū)域，黃浦是上海市政府所在地，是上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“歷史和地理圓心”，外灘、南京路步行街、淮海路、新天地、人民廣場(chǎng)等世界級(jí)地標(biāo)板塊均位于黃浦。

回顧2024年至今的上海新房市場(chǎng)，以黃浦區(qū)為首的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的價(jià)格上漲趨勢(shì)。

2024年開局，黃浦豪宅新盤均價(jià)定格14.65萬(wàn)/平；隨后三個(gè)17萬(wàn)+新盤登場(chǎng)，以最高17.28萬(wàn)/平的均價(jià)為春季攻勢(shì)吹響號(hào)角；同年9月，區(qū)域內(nèi)翠湖天地六和開盤，更是一舉將上海新房公寓單價(jià)刷新到21萬(wàn)/平。

2025年，黃浦區(qū)依舊有多個(gè)豪宅項(xiàng)目排隊(duì)入場(chǎng)，比如綠發(fā)新梓園、洛克外灘源、萬(wàn)科高福里、金陵華庭等項(xiàng)目。

在這些項(xiàng)目中，市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬位于豫園板塊的金陵華庭項(xiàng)目。該項(xiàng)目距離外灘僅約500米，具有極高的稀缺性。

加之嘉里建設(shè)在豪宅開發(fā)及綜合運(yùn)營(yíng)方面的能力，即便上海豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，金陵華庭項(xiàng)目無(wú)疑將成為2025年新房市場(chǎng)中豪宅塔尖梯隊(duì)中最為引人矚目的項(xiàng)目。據(jù)市場(chǎng)傳聞，該項(xiàng)目的單價(jià)大概率會(huì)超過其指導(dǎo)價(jià)，可能接近20萬(wàn)元/平。

或?qū)⑼黄品績(jī)r(jià)天花板的項(xiàng)目還有洛克外灘源，該項(xiàng)目是外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)的保護(hù)性開發(fā)項(xiàng)目，坐落于繁華外灘源頭，緊挨著名的外白渡橋，毗鄰半島酒店，地理位置得天獨(dú)厚。

不過，該項(xiàng)目?jī)H27套可售住宅，極為稀缺。據(jù)悉，項(xiàng)目首開將推出20套風(fēng)貌住宅，主力建面約370平，預(yù)計(jì)單價(jià)20萬(wàn)+/平，項(xiàng)目目前已開放樣板間，參觀需預(yù)約并驗(yàn)資8000萬(wàn)。

蟄伏了多年，現(xiàn)房銷售的洛克外灘源，項(xiàng)目開盤后又會(huì)賣多少？我們拭目以待。

綜上所述，2025年的上海住宅“天花板”之爭(zhēng)，徐匯與黃浦各有千秋，難以輕易斷言誰(shuí)將占據(jù)上風(fēng)。徐匯區(qū)的房?jī)r(jià)在過去五年中漲幅顯著，2024年，徐匯區(qū)的地價(jià)進(jìn)一步攀升至13.1萬(wàn)/平，隨著高端項(xiàng)目的推出，預(yù)計(jì)徐匯區(qū)的房?jī)r(jià)將繼續(xù)攀升。

而黃浦區(qū)作為上海最核心的區(qū)域，擁有外灘、南京路步行街等標(biāo)志性地標(biāo)，其頂級(jí)豪宅市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出色，且新項(xiàng)目不斷，如金陵華庭、洛克外灘源等，均有望刷新上海房?jī)r(jià)的新高度。

因此，無(wú)論是徐匯還是黃浦，都有可能在2025年成為上海住宅市場(chǎng)的“天花板”。最終的結(jié)果，將取決于市場(chǎng)供需關(guān)系、項(xiàng)目品質(zhì)以及購(gòu)房者的偏好等多種因素。