第 2236期〡2025/02/17

西安“城改之王”保利，再拉一出城南舊改大戲的帷幕。

2月7日，青龍寺板塊2宗共74.67畝居住用地成功出讓，成交總價(jià)款170100萬元，均由陜西保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。

2015年，青龍寺城改項(xiàng)目放出消息來，已兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)近十年，這個(gè)西安人的“精神文化地標(biāo)”一直在期待煥新。如今，保利的操盤動作終于開始。

01?

前世今生

樂游原·青龍寺，曾是唐長安城的最高點(diǎn)，地勢高平軒敞，自古便以風(fēng)景秀麗而負(fù)有盛名。如今的青龍寺，以櫻花更為迷人。

作為不多的二環(huán)沿線、貼近曲江、配套成熟、可供大片開發(fā)的“寶地”，青龍寺板塊在房企眼中一直頗受關(guān)注。但其周邊遍布大大小小的城中村，讓古寺廟與城中村比鄰而居，入局意味著要一頭扎進(jìn)城改的深水。

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞記者 夏子博攝

2015年，青龍寺組團(tuán)改造項(xiàng)目開始進(jìn)入地方主政者的視野，列入當(dāng)年的雁塔區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目名單，但一開始的接手方并非保利等大型房企，而是并不知名的陜西成長控股集團(tuán)（以下簡稱：陜西成長集團(tuán)）。

根據(jù)規(guī)劃，青龍寺組團(tuán)（鐵一村、鐵二村、觀音廟村、王家村）集體土地上棚戶區(qū)改造項(xiàng)目占地高達(dá)882.62畝，總建筑面積約249.51萬㎡，算下來陜西成長集團(tuán)要砸入110億天量資金。

此后該城改項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，2019年7月召開青龍寺片區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研討會，會上要求高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)制定青龍寺組團(tuán)棚改項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；確保引入“實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)優(yōu)的國有大型企業(yè)”參與。

10個(gè)月后，央企保利登場——2020年5月，陜西省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目云簽約活動上，保利簽下總投資60億元的保利青龍寺商業(yè)中心；2024年4月的發(fā)布會上首次公開案名——保利·天瑞。

2025年2月7日，由保利拿下的兩宗土地不但是雁塔區(qū)青龍寺片區(qū)的城中村改造地塊，更是保利天瑞項(xiàng)目所屬部分地塊：

YT5-24-8宗地：位于西安市雁塔區(qū)大雁塔街道雁翔路以東、翔博路以北，土地面積63.264畝（住宅62.586畝、商服0.678畝），土地用途為住宅、商服，容積率4.79，建筑密度不大于24.8%，綠地率不小于30%，建筑限高100米，計(jì)容建面202014平方米。成交土地單價(jià)2390萬元/畝，樓面單價(jià)約7484.63元/㎡。

YT6-6-113宗地：位于西安市雁塔區(qū)延興門西路以東、延興門一路以北，土地面積11.406畝（住宅10.999畝、商服0.407畝），土地用途為住宅、商服，容積率2.8，建筑密度不大于23.6%，綠地率不小于30%，建筑限高100米，計(jì)容建面21292平方米。成交土地單價(jià)1657萬元/畝，樓面單價(jià)約8876.57元/㎡。

雖說保利是底價(jià)拿地（總價(jià)17.1億元），但城改項(xiàng)目的成本絕不止這些，前期拆遷安置、后期配套建設(shè)都是高昂成本。

02?

西安城改“一哥”保利

話說回來，城改項(xiàng)目向來不容易。

前期投入資金多、開發(fā)周期長、不確定性高等原因，讓很多房企望而卻步。

但保利似乎天生擅長且喜歡解決這類問題，尤其是2010年簽約丈八北路雙水磨村整村拆遷一級開發(fā)項(xiàng)目并取得巨大成功后，更是一頭扎進(jìn)西安城改的“深水區(qū)”。

這兩年，介入西安城市更新項(xiàng)目最多的就是央企保利。目前，保利在西安同時(shí)運(yùn)營了4個(gè)大型城市更新項(xiàng)目——城南的魚包頭村（保利·閱云臺）、航天基地的北里王村（保利·天珺）、城北的紅旗村、徐家灣（保利·未央璞悅）。加上開始運(yùn)作的青龍寺城市更新項(xiàng)目（保利·天瑞），共5個(gè)城改/棚改項(xiàng)目在售/待售。

城改風(fēng)險(xiǎn)的另一面，土地大多處于城市核心板塊，購買力旺盛，一旦順利完成產(chǎn)品不愁賣。尤其是樓市回歸主城的當(dāng)下，讓保利在“再造主城”上獲利頗豐。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-12月西安房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績排行榜，保利發(fā)展銷售額142.6億元，銷售面積75.2億元，位列西安市場房企第一。其中，涉及城市更新項(xiàng)目保利·天珺2024年銷售額43.7億元，是保利在西安銷售額最高的樓盤，在西安2024年全部商品房銷售額排第四。

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞記者 夏子博攝

此外，保利在多個(gè)城市更新項(xiàng)目同步推進(jìn)同時(shí)，還有余力在公開市場拿地，比如此前熱銷的保利·天匯、保利·云谷天匯以及目前在售的保利·星河天匯、保利·天瓚等等。

根據(jù)克而瑞《2024西安年度房地產(chǎn)市場形勢報(bào)告》，2024年，保利以42.76億元取地金額同樣排名西安涉宅土地第一。

如今，隨著兩宗青龍寺板塊地塊入袋，保利在西安的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，其依然看好西安、重倉西安、深耕西安。

03?

“樂活”“樂居”“樂業(yè)”

在一定程度上來說，城改項(xiàng)目的規(guī)劃，往往需服務(wù)于更大的區(qū)域發(fā)展定位。對于空間資源極為有限的雁塔區(qū)來說，尤為如此。

從西影路一路向西，沿途就是雁塔區(qū)的主要旅游景點(diǎn)，乃至西安人的精神路標(biāo)，青龍寺遺址公園、大雁塔……在這個(gè)狹長的區(qū)域內(nèi)，還有一家改造成功的新晉“頂流”西影廠，圍繞其所打造的文化圈子已經(jīng)兌現(xiàn)，再加上西安音樂學(xué)院、陜西歷史博物館等，雁塔區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)地帶呼之欲出。

這條文化帶，青龍寺是作為“精神文化地標(biāo)”起關(guān)鍵作用，2023年8月22日，《關(guān)于雁塔區(qū)青龍寺片區(qū)國土空間詳細(xì)規(guī)劃的公示》顯示：

青龍寺片區(qū)定位為“依托青龍寺國家文物保護(hù)單位資源優(yōu)勢，堅(jiān)持保護(hù)與發(fā)展并重結(jié)合上位管控要求，妥善解決片區(qū)人居環(huán)境，促進(jìn)城市發(fā)展與民生改善相結(jié)合，樹立舊城改造更新地標(biāo)。以人民為中心，實(shí)現(xiàn)“樂活”“樂居”“樂業(yè)”的舊城更新新模式。”

規(guī)劃總用地面積約 2.70平方公里，涵蓋城鎮(zhèn)住宅、公園綠地、商業(yè)、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、中小學(xué)等性質(zhì)用地。

該國土空間規(guī)劃，以青龍寺遺址景區(qū)為中心，規(guī)劃一圈住宅圍繞，在靠近西影路的一側(cè)布局了不少商業(yè)用地，醫(yī)療用地、中小學(xué)用地均超過三塊。

圖片來源：西安市人民政府網(wǎng)

“這種大規(guī)模的城鎮(zhèn)改造，對企業(yè)很高興，地方政府也歡迎，目前來說地方政府應(yīng)該是主動性更強(qiáng)的，因?yàn)椴豢赡芎芏嗥髽I(yè)有這個(gè)實(shí)力。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，保利有非常多的成功經(jīng)驗(yàn)，包括大片區(qū)的、跟文旅結(jié)合的開發(fā)，他們操盤經(jīng)驗(yàn)多，政府就是非常青睞。

“從保利的考量來講，大體量項(xiàng)目，它的成本是可控的，第二個(gè)，這些都是一些核心城市，本身也沒問題。另外背后涉及到土地的一個(gè)多方面的開發(fā)，造成包括產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、商圈的形成、在復(fù)合型項(xiàng)目上它有比較好的優(yōu)勢。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋道。

高端改善似乎仍是保利天瑞的主基調(diào)，其去年4月品牌發(fā)布盛典上關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目介紹為“傳世府院，境開西安”“以院級傳世大平層之作，讓保利再會主城核芯”。保利在青龍寺片區(qū)并非沒有競品，如文教園的理工大金茂府、星河灣以及新來西安的邦泰等等均有項(xiàng)目落子周邊。

陜西保利方人士向記者表示，目前只是拿了首期地塊，整體大的規(guī)劃可能還沒確定，包括項(xiàng)目的具體規(guī)劃，這些可能要到4月了。

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞記者 夏子博攝

若以超800畝左右青龍寺城改體量，很難實(shí)現(xiàn)一次性供應(yīng)。以保利本次拿地來看，似乎也走得切分地塊，批次推出的開發(fā)邏輯。

接下來，如何平衡古寺廟與現(xiàn)代化商圈之間的平衡，依舊是個(gè)考驗(yàn)。2020年時(shí)，網(wǎng)上曾傳出青龍寺改造效果圖，規(guī)劃在西影路和雁翔路的十字位置建設(shè)一座超高層建筑，引發(fā)市民爭議其“違和”，破壞了“夕陽無限好”的意境，雖后續(xù)規(guī)劃圖尚未敲定，但也反映出西安市民對青龍寺這一超級文化IP的重視與期待。