萬科似乎總能在風(fēng)口浪尖上制造奇跡。

近日，彭博社又爆出重磅消息：有關(guān)部門正準(zhǔn)備一項(xiàng)方案，有望為萬科解決今年500億元資金缺口。

而該方案包括考慮允許地方政府今年利用約200億元的專項(xiàng)債額度，用于購買萬科的待售樓盤以及空置土地。

換句話說，政府要真金白銀地為萬科“注入強(qiáng)心劑”，助其走出資金困境。

這不僅是萬科的“神跡”，更像是整場(chǎng)行業(yè)救市大戲的一個(gè)縮影。

01

這場(chǎng)大戲的臺(tái)本，早在去年11月就已寫就。

彼時(shí)，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》。

該文件明確表示：可以動(dòng)用專項(xiàng)債券來收購這些閑置土地。此舉為地方政府用專項(xiàng)債“回購”土地提供了政策依據(jù)。

隨后，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)《地方政府專項(xiàng)債券禁止類項(xiàng)目清單》，進(jìn)一步放寬了限制，并明確將土地儲(chǔ)備列為允許范疇，讓各地有了更多操作空間。

與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院還將審批權(quán)下放至北京、上海、廣東、江蘇、山東、浙江等重點(diǎn)區(qū)域。

審批權(quán)下放后的地方政府，仿佛一夜之間拿到了“通行證”，不再受繁瑣審批所束縛，資金也能迅速落地，助力土地收儲(chǔ)。

這一系列動(dòng)作，使得政策落地速度遠(yuǎn)超預(yù)期，推動(dòng)了一場(chǎng)席卷全國(guó)的閑置土地收儲(chǔ)潮。

其中，動(dòng)作最迅速的當(dāng)屬改革開放的前沿——廣東。

據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，廣東省佛山、惠州、珠海、中山等地相繼發(fā)布公告，擬收購超過160宗閑置土地，合計(jì)金額超350億元。

此外，河南、湖南、浙江等地的一些城市，近期也陸續(xù)發(fā)布公告，公開征集存量閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)。

事實(shí)上，還有更多的城市尚在醞釀中，也即將出臺(tái)閑置土地收儲(chǔ)的政策。

一場(chǎng)席卷全國(guó)的土地收儲(chǔ)運(yùn)動(dòng)，即將全面鋪開。

02

事實(shí)上，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、地方財(cái)政承壓的背景下，政府收儲(chǔ)閑置土地的邏輯或許遠(yuǎn)不止讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)那么簡(jiǎn)單。

炸天團(tuán)注意到，地方政府收儲(chǔ)閑置土地時(shí)，也是出于多重考量：

比如 優(yōu)化財(cái)政報(bào)表，輸血地方平臺(tái)

土地財(cái)政日益緊張，賣地收入斷崖式下跌，但收儲(chǔ)閑置土地卻能在賬面上形成“政府投資”，至少短期內(nèi)可以美化財(cái)政數(shù)據(jù)。

比如托底國(guó)資房企，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

過去幾年，大量國(guó)資房企瘋狂拿地，但市場(chǎng)驟變后，許多項(xiàng)目開發(fā)受阻，變成了燙手山芋。 這些國(guó)企不可能像民企那樣直接爆雷，政府必須“溫柔以待”。

再比如調(diào)控供需關(guān)系，穩(wěn)住房?jī)r(jià)

收儲(chǔ)閑置土地，某種程度上減少了市場(chǎng)上可流通的土地供應(yīng)，能起到穩(wěn)住地價(jià)、房?jī)r(jià)的作用。

當(dāng)然，更深一層看，地方政府在收儲(chǔ)時(shí)并非全盤接收，而是經(jīng)過精挑細(xì)選，收儲(chǔ)的多是那些可以提升賬面價(jià)值的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

在政策推動(dòng)下，部分優(yōu)質(zhì)地塊有望通過溢價(jià)回購，成為國(guó)資平臺(tái)的“金字招牌”。

一旦市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，這些資產(chǎn)便能為地方政府帶來豐厚的回報(bào)，同時(shí)也鞏固了其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的話語權(quán)。

或許，也正是出于這些考量，導(dǎo)致各地地方政府對(duì)于專項(xiàng)債收儲(chǔ)的熱情都異常高漲， 政策落地速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

03

在地方政府收儲(chǔ)實(shí)操中，炸天團(tuán)注意到能 被地方政府收儲(chǔ)的大多是當(dāng)?shù)貒?guó)資手中的地塊。

或許， 這場(chǎng)轟轟烈烈閑置土地收儲(chǔ)潮的背后，更像是對(duì)“自家人”的精準(zhǔn)滴灌。

據(jù)廣東首批專項(xiàng)債閑置土地收儲(chǔ)清單統(tǒng)計(jì)，48幅被收儲(chǔ)的地塊中，其中45塊都是當(dāng)?shù)貒?guó)企所有。

再比如在珠海，專項(xiàng)債回購的14塊土地中，6塊來自華發(fā)，6塊來自珠海大橫琴。

對(duì)于當(dāng)?shù)貒?guó)企而言，難消化的地塊被政府接盤了，自己的賬面負(fù)債瞬間好看了不少。

的確，過去幾年，在土地財(cái)政模式下，許多地方政府讓自己的城投公司、地方國(guó)企房企充當(dāng)“地王收割機(jī)”。

每當(dāng)市場(chǎng)疲軟，土地流拍風(fēng)險(xiǎn)上升，地方國(guó)企就被要求“托底”拿地，穩(wěn)住地價(jià)，穩(wěn)住財(cái)政收入。

但問題是，市場(chǎng)變化太快，許多地方國(guó)企買下的地塊，最終都變成了“燙手山芋”，開發(fā)不下去，資金周轉(zhuǎn)不開，反而拖垮了自己。

比如珠海華發(fā)、珠海大橫琴，這些年在本地扮演“托底俠”，現(xiàn)在自己都被土地反噬了。

地方政府當(dāng)然不能讓這些“融資殼”崩盤，因?yàn)樗鼈兊膫鶆?wù)，和政府的財(cái)政、城投債務(wù)，早已糾纏不清。

現(xiàn)在中央有政策了，地方政府當(dāng)然也會(huì)優(yōu)先考慮收購當(dāng)?shù)貒?guó)企手上的存量閑置土地，去幫助當(dāng)?shù)貒?guó)企化債了。

幫助這些地方國(guó)企，等于地方政府給自己輸血，避免更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

的確，試想一下。

如果是地方國(guó)企倒下，那就意味著地方政府自己的融資體系出了問題，影響可能擴(kuò)散到政府債務(wù)、基建投資，甚至是區(qū)域金融體系的穩(wěn)定。

所以，不管怎么樣，地方政府都要確保本地國(guó)企“安全著陸”。

如此說來， 收儲(chǔ)土地，對(duì)于地方國(guó)企而言，其實(shí)就是最大的政策利好。

04

當(dāng)國(guó)資房企借助政府的“定向輸血”獲得生機(jī)時(shí)，民營(yíng)房企似乎被有意遺忘了。

明明大家手上都有閑置土地，為什么政府的橄欖枝，大多只伸向了國(guó)資房企？

根本原因很現(xiàn)實(shí)： 民營(yíng)房企，沒人敢救。

—— 救了，怕被質(zhì)疑“拉偏架”。

國(guó)資房企的錢，最終還是政府的錢，左手倒右手，誰都不會(huì)有意見。

但民企就不一樣了，救了A，B、C、D怎么辦？救的標(biāo)準(zhǔn)是什么？一旦處理不好，就可能引發(fā)更大的爭(zhēng)議。

—— 救了，也未必救得活。

對(duì)于許多深陷危機(jī)的民企來說，缺的可能不僅僅是幾塊土地變現(xiàn)，而是整體融資渠道被堵死后的系統(tǒng)性崩盤。

就算政府愿意高價(jià)收儲(chǔ)它們的土地，也未必能幫它們徹底擺脫困境。

除此以外， 民營(yíng)房企的存量閑置地塊大多存在抵押融資、債務(wù)違約或法律爭(zhēng)議等，地方政府更不愿意去碰觸。

所以，最現(xiàn)實(shí)的辦法就是——該爆的，還是爆。

最終，產(chǎn)生的結(jié)果就是民營(yíng)房企只能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步邊緣化。

05

最后，我們?cè)倩貧w到文章的開篇，或許我們突然就理解了為什么深圳國(guó)資要那么強(qiáng)勢(shì)的入駐萬科。

在有些敘事邏輯里，只有把萬科變成“自己人”了，才能救得了萬科。

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