作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳未動，臨深便“漲價”聲一片了。

難道臨深市場，要搶跑了？

漲聲四起

開年，深圳市場還沒什么水花，東莞的樓市就開始喊“漲”。

臨深市場，最近東莞十多個樓盤集中收回折扣，上調價格成了討論的熱門。

似乎，開工短短十多天，各個住宅項目為了抓住金三銀四，做了通氣動作。

據(jù)不完全統(tǒng)計，東莞新房住宅，發(fā)布了調價海報的就有接近二十個，漲價的幅度在2%～3%左右，其中不乏東城、南城、萬江、松山湖這些核心區(qū)域位置地段不錯的項目。

比如東城的光大天驕國際，2月16日起“漲價2%”。

光大天驕國際去年入市442套163—350平住宅，備案均價約5.4萬—6.3萬/平。

比如南城的建發(fā)縵云2025年漲價2%，這個項目位于東莞南城CBD旁，去年5月曾加推，整體備案均價約5萬-5.2萬元/平。

比如南城的香港中心紫荊8號2月17日起漲價1%，保利天珺2月17日起漲7萬-8萬/套。

這兩個項目直線距離約250米，前者143-208㎡的精裝大平層備案均價約5.4萬—5.8萬/平，后者建面約130-150平住宅備案均價約4.69萬—5.26萬/平。

比如位于東莞南城的保利天郡2月17日總價上調7萬-8萬，與東莞香港中心直線距離約300米。

再比如虎門的保利時區(qū)2月17日起漲價3%，厚街的保利四季和頌府漲價2%。

而這些項目城區(qū)范圍內優(yōu)質地段的比較集中。

似乎，東莞核心區(qū)域的一些新房項目信心又回來了，而且不僅回來，還有了不少底氣。

而樓市幾乎牽一發(fā)動全身，這些項目代表的就是市場的整體趨勢。

比如這些項目中，保利的漲價集中度就比較高，在統(tǒng)計內的就有三個，也一定反映出了開發(fā)商的態(tài)度。

所以，眼下漲聲四起，也說明一個問題——開發(fā)商們與其同行互卷，不如一起托底市場，抓住“金三銀四”的市場節(jié)點。

漲價底氣

雖然市場是否真的已經(jīng)具備“漲價”條件，還需要打個問號。

但是什么給了開發(fā)商底氣，支撐開發(fā)商們統(tǒng)一了動作？

正常來說，東莞市場看深圳。

深圳作為樓市風向標，市場復蘇明確。

無論是新房還是二手房，在去年的政策組合拳下，九月到十二月，連續(xù)一個季度成交都出現(xiàn)了升溫，2025年1月至2月雖然成交有所回落，但歷年都有春節(jié)假期的階段性特征，對比之下已經(jīng)是2022年以來春節(jié)假期階段的高峰。

而整個深圳的新房住宅，去年取消限價后，一些新住宅的價格反而比市場預期的還貴了。

雖然這些項目并沒有宣布“漲價”，但價格對比周邊新房或者前批房源貴了是有目共睹的。

其次，東莞的市場也有所復蘇。

從東莞住建局公布的數(shù)據(jù)可以看到，去年9月—12月，東莞超過4層的新房住宅成交量超過2000套，10月甚至出現(xiàn)5582套的成交量，并且新房住宅的網(wǎng)簽均價也穩(wěn)定在了2.4萬+/平方米，二手住宅方面也同樣維持在2000套以上，網(wǎng)簽均價維持在1.6萬/平左右。

而今年1月的數(shù)據(jù)，同樣也是受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響回落了一些。

而更值得注意的是，2024年9月—12月，東莞的核心城區(qū)東城街道、南城街道也有同樣的網(wǎng)簽表現(xiàn)，超過4層的新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)從2位數(shù)，上升到3位數(shù)。

如果不是受春節(jié)影響，翹尾行情會更明顯。

所以即使網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，但東莞的住宅市場確實有過階段性的復蘇。

這就給新房的開發(fā)商回收折扣，調價提供一些底氣。

而市場的風向，可以直接影響開發(fā)商銷售的策略，尤其是項目的一線營銷策劃團隊，都時刻關注市場的動態(tài)和變化。

去年12月東莞就已經(jīng)有項目跟著深圳和東莞市場反彈收回折扣，針對195平和105平戶型回收折扣。

第三是提價的項目，核心區(qū)域的居多，本身地段上有市場優(yōu)勢。

而核心區(qū)域本身項目庫存和供應本身也不算多，去年整個東莞就上拍了5宗商住用地，其中還流拍了兩宗，而東城、南城、莞城的位置都沒有宗地供應。到了今年1月才補充位于濱海灣新區(qū)的商住用地。

對比近5年每年的商住用地出讓宗數(shù)，幾乎是腰斬的狀態(tài)。

而住宅用地的變化，事關市場3年的預期。

對開發(fā)商而言，雖無直接影響，但也間接決定了對市場的短期判斷和銷售決策。

所以，商住用地的減少供應，也給核心區(qū)的項目一些“慢慢賣”的底氣。

所以，回收折扣也就有了底氣。

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作者觀點，不代表格隆匯立場