大家好，我是大嘴。

　　要說2025年開年至今最忙碌的房企，當屬于兩“萬”了，萬科&萬達。

　　萬科集團開年巨震，郁亮降職、祝九勝辭職、國資全面接管，萬達開年遭遇“三連擊”：股權凍結、接班人跑了、萬達廣場繼續大甩賣。

　　作為全程參與國內房地產進程的兩家房企，困局之下，因其不同的背景所獲得的關注也不同。

　　萬科迎來大股東深圳地鐵親自下場救援，萬達王健林孤身奮斗，日漸消瘦。

　　我們不禁要問，都在說“救萬科”，難道萬達不值得“救”嗎？

　　在大嘴看來，萬科和萬達兩家房企可以用新舊模式來形容，萬科屬于舊模式，萬達屬于新模式，但在新模式沒徹底立起來時間，不能讓舊模式崩塌。

　　長期以來，萬科一直都是舊模式下的學霸，但2024年，萬科跌出前三，銷售額比巔峰時期縮水了65%，歷史上第一次出現虧損。

　　如果沒有外力的介入，萬科2025年會更難，境內外加起來，光債券萬科就要還18筆，加上到期的貸款和工程款，可以說是巨債壓頂。

　　更可怕的是，別看萬科去年賣了2400億住宅樓，變賣了260億各類股權，盤活清收了100多億債權，總計回籠資金3000個億，但無奈要還的債實在太多了，最終賬上的現金非但沒增加，還大幅減少。

　　2024年初，萬科總部的賬面現金好歹還有184億，結果到了9月末，只剩下11.9億了。

　　過完年來上班的萬科員工們，沒有像往年一樣拿到開門紅包，只等到了一份公告，萬科宣布把旗下物業公司的股權押給大股東深圳地鐵，換來28億借款，用于償還到期的債務，以解燃眉之急。

　　長期掌舵萬科郁亮、祝九勝，降級的降級，辭職的辭職，春節前后短短兩周，萬科管理層完成大換血，新人基本都來自于大股東深圳地鐵和其他深圳國資機構。信號很明顯，就是要直接挽起袖子救萬科。

　　當然，深圳地鐵自己的財務狀況也不算寬裕，2017年光買萬科股份就花了664億，隨著萬科股價持續下跌，現在差不多虧了一半了，負債率也從2021年的48.6%上升到2024年9月末的57.8%。

　　但不管怎么說，陣仗已經拉開了，只不過最終結果得分上中下三等。

　　上等結果：境內外債權人知書達理，用短期吃虧換來長期的想象空間，欣然接受萬科的化債方案，深圳地鐵以合理代價，自行消化萬科風險。

　　中等結果：債權人鐵面無私，借款合同怎么簽的，錢就得怎么還，萬科短期必須全數籌集資金。

　　但債權人暫時不動用交叉違約和加速清償條款，給萬科留下騰挪喘息的時間窗口，最終深圳地鐵在深圳其他機構的協助下，以較大代價化解萬科風險，但整體都在本市的范圍之內。

　　下等結果：債權人錙銖必較，動用交叉違約和加速清償條款，國際禿鷲資金聞著味過來趁火打劫，最終不得不調動更高層級的資源，以巨大代價化解萬科的風險。

　　上等和中等結果下，國內房地產行業可以重振信心，無非時間快慢，下等結果就很難說了，搞不好還要起到反作用。

　　可只有靠信心穩住舊模式，才能全力沖刺房地產的新模式！最終像1960年代的美國房地產一樣，從人人有房住+住宅優先的地產黃金時代，逐步升級到人人有好房子住+房地產類型多元化的白金時代。

　　很多人不知道，國內地產行業嘗試新模式最早的，成效最顯著的，恰恰是不停斷臂求生的萬達。

　　萬達很早就退出了跑馬圈地，高周轉的住宅開發，專注于商業地產運營。后面又在商業地產上進一步搞輕資產，也就是把樓賣給別人，自己只管經營商場，收取管理費和提成。

　　客觀的說，萬達的轉型非常成功，2021-2024年，在房地產行業整體不景氣的前提下，萬達收入和利潤一直在逆勢增長，每年保持400-500億收入，100-150億凈利潤。

　　之所以大家不斷刷到王健林賣資產自救的消息，不是因為萬達的經營出現了問題，純粹是資本運作失手了。

　　2014年底，萬達商業成功在香港上市，王健林登頂國內首富，一時風光無限。

　　但萬達上市后的走勢，跟其他搞住宅開發的房企比，差距實在太大了。老王不甘心，決定把萬達商業私有化，在香港退市，然后轉到境內重新上市，這樣就能享受更高的估值了。

　　所謂私有化，就是大股東出錢，從廣大中小股東手里把股份都買走，可老王當時手里沒那么多錢，只好找新股東合伙出錢。這本來沒啥風險，畢竟股權資金，又不是借債，賺了錢一塊分，虧了錢一塊擔，沒有還本付息壓力。

　　但問題在于，老王跟這幾家新股東都簽了對賭協議，約定兩年以后，如果萬達不能在境內上市，這些股權資金就得秒變債務，連本帶息都要還回來。

　　結果2017年，萬達上市失敗，新股東拿著對賭協議上門要錢，老王第一次斷臂求生，把商場和文旅的重資產打包賣給了融創和富力。

　　渡過難關以后，老王仍然對上市充滿希望，于是2018年又搞了第二輪引資，簽了第二波對賭協議，隨后萬達4次沖擊上市，屢戰屢敗。

　　所以我們看到，這幾年逼老王和他的萬達不斷變賣資產的根本不是經營不善，而是關于企業上市的對賭失敗。

　　雖說老王就算還不上對賭的錢，也不妨礙繼續當個富家翁，但他明明幫國內地產行業淌出了一條輕資產的新路，結果因為資本運作，拱手讓出勝利果實。

　　這種局面，是對老王這個地產模式開拓者的嚴重打擊，當然，凡事都有兩面性，對于新股東來說，人家就是看中對賭協議才敢出錢的呀，現在的局面他們也不想看到。

　　綜合前面的分析，救萬科就是救信心，但假如代價太大，可能會起到反作用，救萬達就是救創新。

　　最近這幾天，各地兩會紛紛召開，關于房地產，說得最多的就要加快構建房地產發展新模式。

　　什么是新模式？萬達已經其實已經打了個樣了，放棄了傳統的囤地建房的重資產模式改為輕資產收租。

　　而我們的新模式就是降低傳統的土地財政依賴，增加保障房收租，然后再開啟龐大的房產收稅。

　　這樣賣地+收租+收房產稅，三位一體的新模式就成立了。

　　說到這，似乎萬達更值得救了，但可惜~老王姓王，不姓...