2025年上海第一批次土拍今日完成出讓！

土地市場(chǎng)延續(xù)了去年的高熱度，市區(qū)地塊依然十分搶手，而郊區(qū)地塊的熱度也有所抬頭。匯總本輪土拍，4幅地塊攬金159.26億，地塊全部溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率25.5%。央國(guó)企、外資、民企紛紛入局今年上海首輪土拍。

對(duì)于首輪的土拍，地產(chǎn)申度先來(lái)做個(gè)提煉：

1溢價(jià)率高：

今天4幅地塊全部溢價(jià)成交，其中虹口地塊的溢價(jià)率為38.2%，成交樓板價(jià)11.75萬(wàn)/平，是全國(guó)單價(jià)第三高的樓板價(jià)，超過(guò)了去年靜安曹家渡地塊，僅次于徐匯龍華的兩幅宅地。而浦東新楊思板塊，溢價(jià)率33.38%，成交樓板價(jià)74695元/平，比去年新楊思地王價(jià)格還高270元/平。松江地塊的成交溢價(jià)率是13.98%，奉賢地塊則是溢價(jià)16.54%成交。

從本輪土拍溢價(jià)看得出，主流房企對(duì)于在滬發(fā)展布局的決心、力度、信心等，這對(duì)于市場(chǎng)信心的傳導(dǎo)起著積極的作用。

2成交地塊均為聯(lián)合體：

今天出讓的4幅地塊，2幅位于市區(qū)，2幅位于郊區(qū)。

市區(qū)熱門(mén)地塊參拍主力以央國(guó)企老面孔為主，包括華潤(rùn)、保利、中海、招商、金茂等，虹口四川北路地塊5家參拍、浦東楊思地塊6家參拍，最終金茂&慶隆和華潤(rùn)&越秀成為贏家。

郊區(qū)松江廣富林及奉賢新城地塊，房企的參拍熱情稍遜，不過(guò)利好是參拍企業(yè)中出現(xiàn)了久違的民營(yíng)房企。最終是國(guó)貿(mào)&金地&星獅聯(lián)合體摘得松江地塊，龍湖&建華聯(lián)合體摘得了奉賢地塊。

在積極拓展土地儲(chǔ)備的同時(shí)，房企間也是全部選擇強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，同時(shí)也是為了分擔(dān)資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)，可謂是“進(jìn)中求穩(wěn)”。

3民企出手補(bǔ)倉(cāng)：

經(jīng)歷了市場(chǎng)調(diào)整周期后，現(xiàn)金流或正在好轉(zhuǎn)。另一方面，龍湖和金地在上海基本已經(jīng)沒(méi)有項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)，需要適當(dāng)填充彈藥。對(duì)于金地和龍湖而言，所拍地塊都在自身深耕的板塊，節(jié)奏和風(fēng)險(xiǎn)可控。

01

今日土拍地塊詳情

（1）浦東新楊思地塊

新楊思地塊在經(jīng)過(guò)76輪的激烈競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)&越秀聯(lián)合體以總價(jià)50.9億摘得，溢價(jià)率33。38%，成交樓板價(jià)74695元/平，比去年新楊思地王價(jià)格高270元/平。

浦東新楊思地塊，位于新楊思上園正南側(cè)。去年11月27日，華潤(rùn)&中能建&越秀聯(lián)合體以約78.97億拿下浦東新楊思地塊，項(xiàng)目案名在近日公布：翡雲(yún)悅府，溢價(jià)率約40.37%，樓面價(jià)約74426元/平，一舉成為新楊思地王。今天，新楊思地王的紀(jì)錄再次被刷新，華潤(rùn)&越秀聯(lián)合體再次拿下新楊思地塊，成交樓板價(jià)74695元/平。對(duì)于華潤(rùn)和越秀來(lái)說(shuō)，再度拿下新楊思地塊，一來(lái)可以把區(qū)域地塊價(jià)值再次烘托，二來(lái)可以和之前的地塊產(chǎn)品形成互補(bǔ)，客戶形成共享，充分掌握新楊思板塊新房開(kāi)發(fā)節(jié)奏和價(jià)格控制權(quán)。

再?gòu)钠謻|的規(guī)劃來(lái)看，新楊思擁有約2.72平方公里的開(kāi)發(fā)規(guī)模，未來(lái)潛力很大，整個(gè)區(qū)域的城市功能將實(shí)現(xiàn)從無(wú)到有的突破，不過(guò)當(dāng)前開(kāi)發(fā)還處于早期階段，規(guī)劃兌現(xiàn)需要較長(zhǎng)的周期。

不過(guò)在地王的烘托下，片區(qū)內(nèi)唯一在售的新楊思上園項(xiàng)目曾迎來(lái)一波放量成交。后續(xù)市場(chǎng)也將把關(guān)注度放在翡雲(yún)悅府項(xiàng)目上，高規(guī)格高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)下，市場(chǎng)的反應(yīng)如何值得關(guān)注。

（2）虹口瑞虹新城地塊

今天土拍的另一幅熱門(mén)地塊是位于虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)的一幅純宅地，虹口瑞虹新城片區(qū)自2022年瑧庭入市后，已斷供近兩年。今天地塊的競(jìng)拍也是空前激烈，經(jīng)過(guò)184輪競(jìng)價(jià)，最終被金茂&慶隆聯(lián)合體以總價(jià)896435萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率38.2%，樓板價(jià)117474元/平，裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平。

今天參與這幅地塊競(jìng)拍的還有招商&綠城、華潤(rùn)&越秀、保利及中海，都是上海市場(chǎng)頭部的央國(guó)企開(kāi)發(fā)商。

地塊緊鄰10號(hào)線郵電新村站，沙涇港一河之隔是招商云璽項(xiàng)目。以四平路曲陽(yáng)路為界，北側(cè)區(qū)域以老破小居住區(qū)為主，而東南側(cè)區(qū)域是瑞虹新城片區(qū)，片區(qū)內(nèi)居住氛圍較為高端，生活配套成熟，太陽(yáng)宮也是虹口區(qū)內(nèi)的高端網(wǎng)紅商城。在瑞虹新城沒(méi)有閑置土地可開(kāi)發(fā)的情況下，這個(gè)項(xiàng)目也將作為瑞虹新城新房空缺的補(bǔ)充。

從地塊指標(biāo)來(lái)看，地塊出讓面積近2萬(wàn)方，這個(gè)體量在內(nèi)環(huán)內(nèi)并不算小，不過(guò)容積率高達(dá)3.95，建筑限高100米，未來(lái)大概率建造30多層的高層住宅。好在中小套型占比僅40%，未來(lái)主要以大戶型為主，能避免居住密度過(guò)高的問(wèn)題。

（3）松江廣富林地塊

本次出讓地塊位于松江廣富林片區(qū)，容積率1.2，建筑限高24米，未來(lái)以聯(lián)排和疊加別墅為主。整個(gè)板塊基本以別墅社區(qū)為主，生態(tài)環(huán)境佳，當(dāng)然短板就是距離地鐵站較遠(yuǎn)，最近的商圈是6公里外的松江印象城。

本地塊仍吸引了建發(fā)和金地&星獅&國(guó)貿(mào)聯(lián)合體兩個(gè)開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，其中星獅是來(lái)自新加坡的企業(yè)。最終后者以總價(jià)8.1億，樓面價(jià)2.61萬(wàn)元/平，溢價(jià)率13.98%。

去年，金地集團(tuán)進(jìn)行了頻繁的組織架構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)在，重新再出發(fā)的金地在闊別2年后再次回歸上海土地市場(chǎng)，讓人驚喜。當(dāng)然，通過(guò)聯(lián)合拿地不僅能降低資金壓力，也能共同分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

（4）奉賢新城地塊

奉賢新城今天同樣拿出一幅壓箱底的好地，雖然熱度不及市區(qū)核心地段，但10單元是當(dāng)前奉賢南橋位置非常好的一片區(qū)域，地塊距離地鐵5號(hào)線奉賢新城站300多米，周邊有龍湖天街，百聯(lián)南橋購(gòu)物中心等商業(yè)，醫(yī)院有奉賢區(qū)中心醫(yī)院，對(duì)于在南上海工作的剛需客戶而言，是不錯(cuò)的上車(chē)選擇。

最終，龍湖聯(lián)合體以10.57億元競(jìng)得，溢價(jià)率16.54%，成交樓板價(jià)20473元/平方米。地塊南側(cè)是龍湖觀萃項(xiàng)目，項(xiàng)目2024年開(kāi)盤(pán)價(jià)為4.45萬(wàn)/平，當(dāng)時(shí)樓板價(jià)為樓面價(jià)18360元/平。以此來(lái)看，奉賢新城核心區(qū)域新盤(pán)價(jià)格也有望實(shí)現(xiàn)突破。

02

媒體后市觀察

本輪土拍雖然看點(diǎn)并不算多，但作為今年第一批次土拍，土地市場(chǎng)的冷暖，開(kāi)發(fā)商的投資熱情，或?qū)罄m(xù)市場(chǎng)釋放出很多關(guān)鍵信號(hào)，同時(shí)也影響未來(lái)樓市的走勢(shì)。

1供地收窄、質(zhì)量提升

2025年第一批次土拍雖然僅4塊地，但拍賣(mài)的總金額卻高達(dá)159億元，少而精或是今年土地市場(chǎng)供應(yīng)的主旋律。

2024年上海完成了9個(gè)批次49幅地塊的出讓，按照慣例，今年上海或依然會(huì)延續(xù)按批次來(lái)出讓土地。從出讓節(jié)奏來(lái)看，今年上海第一批次土拍開(kāi)啟日期較過(guò)去3年均有所提前，雖然今年上海供地計(jì)劃尚未出爐，不過(guò)從現(xiàn)有的信息來(lái)看，今年一批次僅有4幅地塊，第二批次1幅地塊，均為上海實(shí)行集中供地以來(lái)的新低，可以預(yù)見(jiàn)今年上海公開(kāi)土地市場(chǎng)的拍地?cái)?shù)量或進(jìn)一步收窄。

2舊改再發(fā)力

今年的第一批次土拍，就拿出了2幅內(nèi)環(huán)附近的地塊，可見(jiàn)今年的發(fā)力點(diǎn)依然會(huì)在市區(qū)。在不久前上海各區(qū)公布的“征地和拆遷補(bǔ)償預(yù)算”中可以獲悉，今年上海中心城區(qū)會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)舊改，徐匯區(qū)的征地預(yù)算高達(dá)430億元，同比增長(zhǎng)92%，剛剛完成征收的東安新村地塊也有望在今年完成出讓。另外，黃浦、虹口的預(yù)算也在百億元以上，較去年均有40%左右的增幅。可見(jiàn)中心城區(qū)依然是未來(lái)上海新房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，城市發(fā)展格局由外擴(kuò)向存量更新轉(zhuǎn)變。

3協(xié)議出讓成為土地市場(chǎng)重要補(bǔ)充

2024年，上海在非公開(kāi)土地市場(chǎng)協(xié)議出讓地塊24幅，攬金超千億元。在2025年伊始，楊浦濱江和青浦新城分別完成了1宗和2宗協(xié)議出讓的宅地。當(dāng)然今年上海協(xié)議出讓的地塊是否會(huì)維持去年的供應(yīng)量還很難預(yù)判，不過(guò)這種出讓方式已然成為上海土地供應(yīng)的重要補(bǔ)充，既能促進(jìn)財(cái)政收入又能實(shí)現(xiàn)城市更新的雙贏舉措。

4面粉還在漲價(jià)，頭部央國(guó)企重倉(cāng)核心地段

從土地市場(chǎng)房企的表現(xiàn)可以看出，接下去很長(zhǎng)一段時(shí)間，市區(qū)核心地段的新房大多都屬于頭部的央國(guó)企，而郊區(qū)也主要以國(guó)字頭房企項(xiàng)目為主，偶爾也會(huì)有民營(yíng)房企在外圍撿漏。價(jià)格方面，地王的頻頻誕生，勢(shì)必推動(dòng)市區(qū)新房?jī)r(jià)格的大幅走高，未來(lái)市區(qū)一手改善住房的置業(yè)門(mén)檻會(huì)被進(jìn)一步抬高，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)今年同樣是比拼產(chǎn)品力的時(shí)代。

附：上海第一批次土拍海報(bào)