時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山。

在地產領域，什么事都有可能發生。萬科都靠“救濟”了。

在青島市場，這兩年處于弱勢地位的老破小，變得愈發尷尬了。

1、市北CBD，單價一萬

海泊苑位于市北中央商務區敦化路29號。小區建成于上世紀90年代，有一部分商品房和拆遷房。

這也是當時很多小區的通病，就是混合雜居，并非純商品房小區。

雖然地段不錯，周邊居住氛圍濃重，但bug實在太多。

除了停車難、車位少，由于年代久遠，小區內還存在著地面損壞、房屋漏水、地下管網堵塞等問題。

這個小區離敦化路小學很近，對口初中一般水平。

在2021年的時候，小區二手房價格普遍在兩萬左右。

四年后，現在呢，下降到了一萬出頭，有30多套正在掛牌求成交。

最新一套56.7平的套二，成交價60萬。

這里面，能低價賣的房東，幾乎都是持有N年的老業主，市場不好，人家可以降價賣。

少數四五年前入手的，確實被套在小區高點上了。

2、成交復蘇，剛需積極入場

當海泊苑價格下來之后，去年四季度到現在，這個小區成交率迅速回升。

確實有不少剛需中的剛需，正在買入。首付十萬左右，門檻是很低了。

范圍再擴大一下，老市北，鎮江北路、敦化路、北仲等，90年代的二手房，單價在萬元左右的，比例越來越高了。

比如，1月份，鎮江北路一套70平二手房，成交價74.9萬；

南口路50平套二，成交價50萬；

敦化路（海泊區）65平套二成交價61萬……

大家發現共同點了嗎？

——小面積、低總價。

五六十萬的總價，想在市區安家，只能找這類老破小。

市南寧夏路、南京路區域，八大湖，上世紀80年代末建了一大批7層無電梯的多層房子。

現在，陸續成交的房源，好多都在一萬出頭了。2019年的時候，價格還在兩萬二三。

十幾年前，八大湖整體是要拆遷改造的。結果，只動了一小小部分，就戛然而止了。那小部分，就是現在的魯商藍岸公館。

藍岸公館的房子都跌破兩萬了。更別提80年代的老破小了。

3、完全褪去投資屬性！

這兩年，老破小價格迅速回落，完全回歸居住屬性。

一般學區的老破小，沒有頂尖學校加持，僅僅是二流、三流，隨著新增出生人口回落，這類老破小沒有學區溢價，一點投資屬性都沒了。

二十年前，好多人買老房子，是奔著拆遷補償去的。

現在，這波紅利早沒了。大部分老破小，沒有什么希望了。

即使那些學區房，情況也不樂觀。很多家長，娃上學之后，尤其是升學了，就賣房，并不看好后市。

市南中片區，大學路、江蘇路，老破小，價格下跌多明顯啊！再過幾年，市南這幾所小學名校，可能都不用提前落戶了。

你說，有沒有這個可能？

再看看外部因素。新房品質不斷提升。

開發商卷產品。市場快速發展，產品迭代快。高品質住宅，舒適、便捷、智能。硬件設施上不斷升級，園林景觀、智能化系統、綠色環保材料等；

軟件服務不斷優化，如物業服務、社區活動、教育資源等。

老破小，短板只能是越來越明顯，無力改變。就連提高物業費，提升物業服務，這一點，都很難做到……

難以與新房抗衡，導致市場競爭力逐漸減弱。老破小，已經被改善群體徹底拋棄了。

未來，剛需群體跟不上，那就是老破小的夢魘。