時間倒回到去年11月29日。

在當天的北京土拍中，朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊出讓，起始價153億，這樣的總價非一般的房企所能承受。

最終，中海地產以153.32億，溢價率0.21%拿下！

這打破了北京單筆土地出讓金歷史紀錄，成為新的總價“地王”。

這個地塊之上的項目價格，也是妥妥的豪宅，銷售指導價為12.5萬/㎡，和中建智地打造的超級豪宅北京宸園地塊指導價一樣。

就在前不久，酒仙橋地塊的設計方案出爐，也是讓很多人都非常驚艷，尤其是將打造單套360㎡左右的一層一戶豪宅！

打造這個項目背后的公司，則是中海新城公司，而中海在北京的另一個業務主體是中海北京公司，在艷姐看來，兩者也是形成了非常有意思的競合關系。

今天艷姐就和大家來聊聊中海在北京的這兩家公司，也歡迎大家在文末留言，發表您的看法和觀點。

01

中海新城公司的超級豪宅

就在前不久，中海新城公司拿下的北京朝陽酒仙橋地塊，公布了相關的設計方案，引發了眾多業內人士的關注。

項目將打造9棟10-23F的住宅樓，共370戶，面積段為150㎡-360㎡左右，從已經公開的平面圖來看，9棟樓按照地塊對角線的位置依次排布，樓棟中間還有兩個較大的綠化庭院空間。

畢竟價格是12.5萬/㎡左右，中?？隙〞院勒臉藴蕘泶蛟欤饲熬陀邢⑼嘎?，中海酒仙橋項目將定位最高端的產品系，很可能是類似西城京華玖序的“玖序系”。

設計方案也已經披露了諸多設計亮點，包括架空層、通面寬陽臺、大尺度飄窗等等，關鍵是最為出挑的是其中一棟樓王：

將會是非常罕見的超級一層一戶產品，面寬22.8米，進深15.7米，建筑面積近360㎡，層高超過3.6米！

艷姐也算了一下，按照指導價算，一套房源總價就要達到4500萬左右，真的是非富即貴才能入主。

項目的外立面初步設計方案也已公布，外立面主色調為暖棕色，給人一種溫暖治愈的質感，在材質上也使用了大面積的玻璃幕墻，未來的采光通透性也會比較強。

艷姐也特地去查了一下，該項目的打造單位為為北京新鑫興業房地產開發有限公司，該公司的董事長是付熙嵬，經理為張欣。

付熙嵬是中國海外發展有限公司助理總裁、北部大區總裁；而張欣則是北京中海新城公司總經理。

這個全新項目主要是中海新城公司操盤，中海新城這些年來主要是深耕北京的石景山和西城兩大區域，此前已經打造了都闕臺、長安玖章等諸多爆款項目。

此次拿下這幅重磅地塊，預計今年很快就會和大家見面，這樣的地段和高端產品屬性，屆時估計會在市場上引發現象級熱潮。

02

中海北京公司和新城公司的競合

比較有意思的一點是，中海在北京主要有兩大生力軍，一個是上文提到的中海新城公司，一個就是中海北京公司。

兩家公司雖各司其職，業務方向有所差異，但在推動中海在北京的發展進程中，均發揮著重要的關鍵作用，過去中海一直是北京市場的銷冠，或許就和這種競合關系有關。

就像是職場上經常會碰到的，同一家公司的職能崗位，設置了A角色，常常會有B角色來同臺競技，讓組織活力能夠得到激發。

中海新城公司自2007年左右就扎根于石景山，主要業務方向是城市運營，它并不是傳統意義的開發商，而是具有片區統籌能力的公司，為區域進行賦能。

中海新城公司對石景山區域的成功開發，不僅提升了該區域的吸引力，使周邊土地價值大幅提升，還為中海后續在該區域或周邊進行房地產項目開發奠定了堅實的基礎。

而且由于中海新城在石景山的足夠深耕，客戶的黏性比較高，所以一直沒有使用鏈家等渠道，諸多項目仍然取得了非常不錯的銷售業績。

此次拿下的酒仙橋、十八里店和小紅門組合地塊，其實都是片區開發，需要中海新城這樣的具有城市開發運營經驗的公司，來進行全維度的操盤。

而中海北京公司，則是傳統房地產開發領域的佼佼者，此前主要在豐臺、海淀、昌平等地積極布局主力項目。

這些年來，憑借著豐富的行業經驗、對品質的堅守，也已經在北京市場站穩了腳跟，其實就可以理解為傳統意義的開發商。

可見在北京設置這兩大公司的時候，兩者之間的定位還是有一定的劃分的。但是說到底，中海新城公司雖然定位是城市運營，住宅打造仍然是城市運營的一部分，也是流速最快、最能做出成績的關鍵來源。

所以，兩者也不免被很多人拿來比較。

03

黑馬“利劍”亮出

去年中海在北京，實際上有兩件大事。

一件大事是中海北京公司所做：

在去年3月的一個周末，中海北京公司5盤齊開，貨值將近400億，官宣的開盤成績是百億，然而過了差不多3、4個月，當有業內同行去看網簽數據的時候，卻略顯尷尬：

中海豐和叁號院網簽了16套、金額2.68億元，去化率不到5%；再比如中海寰宇未來在上半年達到了14億的成交額，但網簽率也僅有20%左右。還有部分項目的銷售情況也不太理想。

5盤齊開，在中海的營銷史上實屬罕見，可見中海北京公司的營銷策劃手，為了擴大在北京市場上擴大自己的聲量，進一步提升在北京市場占有，還是頗費心思。

只是有時候，高調做事會拔高大家對于事情結果的期待。

另一件大事，則是中海新城公司創造的：

其在北京西城區二環內打造的豪宅項目中海京華玖序在去年6月30日入市，項目開盤當天火爆熱銷，網簽175套，總成交金額62億。

要知道的是，這個項目平均每套價格高達3400萬，吸引了眾多高凈值人群入手，去化率接近8成，位列上半年北京項目銷售金額榜第一。而到去年年末，銷售額也已經達到了約80億。

相關數據統計顯示，中海新城公司，去年上半年上半年網簽金額合計112.8億元（全口徑）。而有點讓人感到意外的是，中海北京公司上半年累計網簽金額合計僅86.6億（全口徑）。

也就是說，中海新城公司的銷售業績，已經超越了北京公司，而在2022年，中海北京公司銷售額超400億元，中海新城僅有100多億，兩者之間的差距不是一般的大。

而如今故事發生反轉，只能感嘆命運的流轉，并不是說中海北京公司真的走下坡路了，而是因為銷售數據背后是一個個項目的業績支撐，可以看到去年中海北京公司的諸多項目，在地段價值上的優勢并不大。

說實話，在當下的市場上，選擇往往大于努力，有的時候一個位于核心地段的項目，能夠給公司帶來源源不斷的現金流，達到事半功倍的效果。顯然，中海新城公司的京華玖序很大程度上就贏在了這點上。

再加上去年年末拿下的150多億的重磅組合地塊，中海新城公司今年估計又要迎來大爆發了！

當然，中海北京公司今年也是有故事可講，在去年12月，其以底價110.54億元成功拿下豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地項目，地塊樓面價約6.2萬/㎡。

不過讓人有點驚訝的是，地塊出讓文件并未設置地價上限，也是給到中海北京公司比較大的發揮空間。

前不久，地塊設計方案出爐，共規劃13棟住宅樓，總計1056戶，看來也將是一個超級大盤了，戶型面積段涵蓋128㎡-225㎡，全為四居產品。

畢竟項目位于南二環與三環之間，也算是位于北京核心地段了，未來的銷售情況大概率不會太差。

今年兩者之間的競合故事，會有怎樣的精彩，時間會告訴我們答案。

04

中海北京的高管團隊

最后再來簡單嘮嘮中海北京公司和中海新城公司的高管團隊情況。

中海新城公司總經理張欣，工作作風也是比較低調，目前公開渠道關于她的履歷信息也是比較少，不過這位中海女將的實力還是不容小覷的：

在她的引領下，中海新城公司不斷探索創新城市運營模式，并且去年打造的爆款盤大家也是有目共睹。

她的做出的眾多決策和引領，都讓中海新城公司在城市運營以及爆品打造層面，始終保持著領先地位，成為行業的標桿和典范。

總體來說，近年來中海新城公司的組織架構也是比較穩定，并沒有什么事件可講。

而中海北京公司這些年來則發生了諸多變動：

2023年中海北部大區區首成欣調任集團分管營銷，中海北部大區總裁由付熙嵬接任，中海北京公司總經理則由原中海天津公司總經理倪健剛擔任。

倪健剛于2007年經由 “海之子” 校招計劃加盟中海地產，歷任中海雄安項目副總經理及中海天津總經理。在執掌天津公司期間，帶領團隊締造了優異的業績。在2023年底，在中海集團內部舉行的表彰盛會上，集團特別嘉獎了七個回款逾百億的城市公司，天津公司赫然在列。

倪健剛掌管北京公司，也是被抱以厚望，也確實，他帶領中海北京公司打造出了諸多具有影響力的項目，也進一步讓中海在北京的市場口碑進一步擴大。

就在去年下半年，中海北京公司還發生了一則人事調整：

中海地產北京公司和天津公司互換了營銷舵手，原北京公司副總經理司馬博被調往天津公司做副總經理；原天津公司副總經理王野被調往北京公司擔任副總經理。

比較有意思的是，接任司馬博的王野，之前也是在天津地產圈扎根了十余年，此前倪建剛也是擔任過中海天津公司總經理，此番調動后，兩人將打出怎樣的配合戰，也是非常值得期待。

不知道大家怎么看中海內部的競合，也歡迎大家在文末留言評論，發表您的看法和觀點。

主編：張艷

責編：marl

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