暫時落后的北上海四區(qū)，為了逆襲突圍，到底做了哪些努力？

未來，真的能夠逆襲成功嗎？

虹口

虹口今年風(fēng)頭無兩。

2024年前三季度GDP增速高達(dá)8.9%，位居全市第一。

虹口有一個巨大的劣勢，就是地方太小，能開發(fā)的空間本來就很少：

除了北外灘和整體拆掉的虹鎮(zhèn)老街區(qū)域，剩下的地方包括四川北路、涼城、曲陽、江灣等區(qū)域的城市格局，在20年前基本上就定型了，幾乎沒有什么地方可以搞。

因此，虹口很早就意識到，自己的發(fā)展逆襲其實(shí)只有一條路：

專心致志，一心一意的去搞好北外灘這個市里全面支持的重磅規(guī)劃，集中力量辦大事。

區(qū)內(nèi)的其他的板塊肯定不會有太多資源傾斜、也不會有突飛猛進(jìn)的進(jìn)步，就保持有序的城市更新即可。

因此縱觀虹口近十幾年的城市格局變化，就會發(fā)現(xiàn)大規(guī)劃、大項目、大公司的歸處都是北外灘，其他區(qū)域的變化基本都非常小：

比如四川北路雖然也是CAZ范圍內(nèi)，但是大部分項目都是局部地塊的更新，包括今潮8弄，包括嘉杰廣場的更新，并沒有改善區(qū)域能級的大項目落地。

像涼城、曲陽、江灣等地，可見的變化只有虹口金茂府、虹安里等小地塊舊改帶來的城市更新，以及一些老舊社區(qū)的維護(hù)性改造和配套升級。

當(dāng)然這個開發(fā)思路也沒有任何問題，北外灘聚焦航運(yùn)、金融、外貿(mào)產(chǎn)業(yè)，在市里資源的傾注下，迎來了大量的產(chǎn)業(yè)增量：

北外灘目前聚集航運(yùn)企業(yè)4600家，運(yùn)力占全市近七成。

北外灘落地了超過2100家資管、財富管理機(jī)構(gòu)。

北外灘聚集外貿(mào)企業(yè)4500余家，2024年1-11月出口增長40%。

從結(jié)果上看，過去十幾年，虹口最大的增量基本都來自于北外灘的開發(fā)。

2012-2017年虹口經(jīng)濟(jì)增速還是倒數(shù)第一，2017年后增速全市第四，市區(qū)中僅次于徐匯。

未來十年，是北外灘規(guī)劃全面落地的周期，屬于北外灘的超高層地標(biāo)建筑群將會全面落地，讓外灘、陸家嘴、北外灘這個黃金三角的最后一角補(bǔ)齊。

北外灘之前也沒有形成成熟的豪宅區(qū)，僅有白金灣府邸等少量豪宅。

隨著北外灘的開發(fā)，北外灘的豪宅也逐漸多了起來，包括北外灘西區(qū)的海泰北外灘、太古北外灘、天潼里等項目；

未來北外灘東側(cè)的提籃橋片區(qū)也將做風(fēng)貌別墅改造，與北部的瑞虹新城形成聯(lián)動；

不過在黃浦風(fēng)貌別墅群的打壓下，虹口這片別墅區(qū)能否銷售順利倒是要打一個問號了。

虹口的發(fā)展和北外灘深度綁定，如果北外灘能按預(yù)期全面落地，虹口的未來不可限量，直接鎖定北四區(qū)的王者地位。

不過北外灘主打的金融產(chǎn)業(yè)和外貿(mào)產(chǎn)業(yè)，和陸家嘴、黃浦濱江、徐匯濱江都有些重合，目前行業(yè)的增量都比較有限，北外灘仍有比較多的在建商辦，未來依賴目前的定位能否完全填滿存在隱憂；

如果轉(zhuǎn)型當(dāng)下比較主流的科技產(chǎn)業(yè)，對于土地的需求量比較大（廠房、科研基地），虹口在這方面又不占優(yōu)勢，未來能否持續(xù)保持領(lǐng)先地位仍然需要觀察。

楊浦

楊浦過去十年的逆襲之路，最重大的成果就是：

成功扭轉(zhuǎn)了發(fā)展方向，發(fā)展重點(diǎn)從遠(yuǎn)離市區(qū)轉(zhuǎn)為親近市區(qū)，發(fā)展重心由西側(cè)轉(zhuǎn)向東側(cè)。

楊浦前面那些年的沒落，很大一部分原因恰恰是因?yàn)橐郧疤珡?qiáng)了，在新時代很難掉頭。

楊浦是傳統(tǒng)工業(yè)強(qiáng)區(qū)，以前gdp一直排在徐匯前面。

上世紀(jì)七八十年代楊浦地位舉足輕重，工業(yè)產(chǎn)值占上海全市四分之一以上，貢獻(xiàn)了全國超過5%左右的財政收入。

楊浦工業(yè)基礎(chǔ)很好，100年前，楊浦就是重要的工業(yè)基地，這里誕生了中國第一家發(fā)電廠、第一家煤氣廠、第一家紡織廠，工業(yè)基礎(chǔ)相當(dāng)完善。

建國后這里順理成章成為了市區(qū)工業(yè)龍頭，建設(shè)大量的工廠和工人新村，在當(dāng)時算是市區(qū)的成熟地區(qū)。

50年代的工人新村分布

但工業(yè)時代留下的城市格局，卻限制限制了楊浦在新時代的城市建設(shè)進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

90年代后，在新產(chǎn)業(yè)時代的沖擊下，楊浦的工廠開始外遷，企業(yè)開始倒閉，2000年代初期財政收入下跌到上海倒數(shù)第二。

楊浦以前的經(jīng)濟(jì)水平大部分時間都高于小弟徐匯，到了2015年前后卻被徐匯超越，再也沒趕上過。

90年代之后，上海市區(qū)全面開發(fā)，楊浦也因?yàn)闅v史原因錯失了機(jī)會：

楊浦內(nèi)中環(huán)大量的土地已經(jīng)填滿，最好的那環(huán)內(nèi)和濱江地帶基本都是老破小、工廠以及棚戶區(qū)。

大家都在興高采烈搞市中心的時候，楊浦只能把發(fā)展重心向北移，開發(fā)五角場和新江灣，錯過了內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、內(nèi)環(huán)豪宅落地最好的年代。

當(dāng)大家都在搞濱江的時代，當(dāng)南面的徐匯濱江趁著世博濱江的東風(fēng)全面拆除重建，當(dāng)時的楊浦還困在周家嘴路棚戶區(qū)的舊改征收里。

楊浦很長一段時間的發(fā)展中心都是區(qū)內(nèi)西部的成熟地區(qū)，以高校產(chǎn)業(yè)帶聯(lián)通五角場地區(qū)打造產(chǎn)業(yè)集群。

但是城市開發(fā)就是不斷輪動的，經(jīng)過多年的征收、土地整備，楊浦終于迎來了開發(fā)的第二春。

隨著楊浦內(nèi)環(huán)、東外灘大量地塊拆遷征收，楊浦的發(fā)展重心從原來的離心向北親近寶山重新變成了向市區(qū)親近開發(fā)內(nèi)環(huán)。

住宅層面，鞍山三兄弟、江浦公園四兄弟、東外灘一眾新房紛紛上市，一改楊浦內(nèi)環(huán)無次新的窘迫局面。

東外灘的大量地塊拆遷征收，吸引了字節(jié)跳動、美團(tuán)、b站等眾多總部落位，至少帶來5w+高收入人群，核心區(qū)的大量住宅地塊也紛紛上市，打造了一批新中產(chǎn)社區(qū)。

隔江相望東外灘

與此同時，五角場-江灣地區(qū)的開發(fā)也沒有停止。

三門路的楊浦第一高樓封頂、抖音電商總部入駐，周邊疊紙游戲、b站眾多公司一眾引領(lǐng)，作為楊浦互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群的重要部分，一同引領(lǐng)五角場未來十年的發(fā)展。

放眼未來十年，楊浦的重心毫無疑問是專注在東外灘的繼續(xù)開發(fā)上：

包括內(nèi)環(huán)內(nèi)八埭頭地區(qū)的重新開發(fā)、濱江商務(wù)區(qū)的二次招商、產(chǎn)業(yè)的持續(xù)引進(jìn)孵化、以及新房項目的開發(fā)。

不過由于上游的虹口北外灘仍在開發(fā)，尚且需要大量的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入；

東外灘在未來的很長一段時間里，都處在北外灘的虹吸和壓制之下。

因此，東外灘想要發(fā)展最好還是和北外灘錯位競爭，走新產(chǎn)業(yè)孵化的路線，以自己比較強(qiáng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)孵化打造產(chǎn)業(yè)集群。

如果東外灘的產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展的不太順利，楊浦這幾年供應(yīng)的大量同質(zhì)化次新商品房，就會面臨踩踏風(fēng)險。

部分區(qū)域2025土地儲備計劃出爐

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普陀

近幾年，普陀發(fā)展的很景氣。

2023年普陀區(qū)GDP增速全市排名第五，比2021年上漲了整整9個名次。

2023年，普陀的一般公共預(yù)算收入增長，也是排名全市第一！

2024年上半年，普陀再次奪冠。

普陀的一般公共預(yù)算收入以12.03%的同比增長率成為全市增速第一的區(qū)域，一般公共預(yù)算收入為94.26億元。

回顧普陀過去這些年的發(fā)展逆襲之路，其實(shí)就在于一個詞：

多點(diǎn)開花。

普陀之前發(fā)展的很難，在于底子比較薄，坑比較多，運(yùn)氣也不太好。

普陀的大部分土地都是外區(qū)并進(jìn)來的，底子就不是太富裕；

萬里開發(fā)的時候大部分都是農(nóng)村，長風(fēng)以前是工廠區(qū)，桃浦以前是化工廠，真如以前是批發(fā)市場，都不算好地方。

內(nèi)環(huán)內(nèi)的長壽路以前倒是商業(yè)繁華之地，但是可惜規(guī)劃的太早局限性太大，整體定義成了老靜安外溢板塊，武寧長壽開發(fā)了一大堆的住宅樓，直接導(dǎo)致普陀CAZ掛0。

后面真如副中心開發(fā)的遭遇大家都知道，開發(fā)的也不太順利，因此普陀早年的發(fā)展一直普普通通。

好在普陀沒有氣餒，熬過了最難的時間點(diǎn)：

桃浦土地整備結(jié)束變成了桃浦智創(chuàng)城。

現(xiàn)在桃浦智創(chuàng)城的公園、辦公樓、新住宅都建起來了，越來越向現(xiàn)代化城區(qū)和商務(wù)總部邁進(jìn)，近兩年的賣地給普陀做了不小的貢獻(xiàn)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

長風(fēng)自從工廠拆完后就啟動了整片開發(fā)，引進(jìn)了不少優(yōu)質(zhì)企業(yè)，而長風(fēng)的改善社區(qū)中海、雅戈爾等已經(jīng)是普陀第一改善社區(qū)。

真如也走出泥潭經(jīng)過中海的打造有了市區(qū)的氣勢，中海環(huán)宇城開業(yè)后成了西上海新的流量明星。

如今普陀主打的就是這三大區(qū)域的開發(fā)：

一帶（長風(fēng)），一心（真如），一城（桃浦）。

這幾個區(qū)域目前的城市界面都在變好，越來越有都市感，但是共性問題都是同一個：產(chǎn)業(yè)空心化。

長風(fēng)雖然開發(fā)的早，但是也無成型產(chǎn)業(yè)集群；

真如目前的企業(yè)入駐并不是太理想，桃浦更是板塊發(fā)展的早期，大量的商辦需要公司入駐，之前甚至有部分企業(yè)是從長風(fēng)挪到了真如和桃浦。

在《上海最難產(chǎn)的副中心，終于最后一搏了？》中，我就講過，雖然這些地方寫字樓很漂亮成了規(guī)模，但是現(xiàn)在已經(jīng)過了靠規(guī)劃圖、靠寫字樓地標(biāo)就能招商的時代。

這年頭產(chǎn)業(yè)招商一方面拼資源底蘊(yùn)，另一方面拼現(xiàn)金（給補(bǔ)貼），這兩方面普陀都不是很擅長。

對于普陀來說，能否保持高速增長，仍需在某一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域扎根，才有機(jī)會在未來持續(xù)突破。

閘北

閘北運(yùn)氣非常好，過去這些年，一直在悶聲發(fā)大財。

比如大寧地區(qū)的開發(fā)成功，某種程度上就是因?yàn)楦舯谡嫒鐩]發(fā)展起來，給了大寧崛起的機(jī)會。

在過去的很長一段時間里，大寧都替代真如，對于周邊居民起到了副中心的實(shí)際作用。

市北高新區(qū)以前只是一個誕生在工廠區(qū)之上的小產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展也成了上海大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)最核心的產(chǎn)業(yè)集群園區(qū)：

吸引了27家跨國公司地區(qū)總部、14家民營企業(yè)總部、700余家大數(shù)據(jù)人工智能企業(yè)集聚于此。

市北

被靜安合并，又給閘北帶來了大量利好。

之前，不夜城商務(wù)區(qū)的眾多寫字樓雖然建好了，但是被南京西路虹吸的厲害。

一合并之后，蘇州河兩岸聯(lián)動發(fā)展，直接傾注給了不夜城商務(wù)區(qū)一批企業(yè)資源。

現(xiàn)在不夜城的實(shí)際入駐情況也好了不少，比較出名的有世界第一大廣告公司W(wǎng)PP、全球最大鐵礦石集團(tuán)淡水河谷。

不夜城

以前蘇河灣地區(qū)困于區(qū)域的財力，無法大力開發(fā)，只能作為西藏北路板塊的一部分。

合并后有錢了，順勢用靜安蘇河灣的名義開發(fā)了中糧天悅壹號、華僑城蘇河灣等豪宅，直接把板塊能級拔高了一個新高度。

華僑城蘇河灣

未來十年，閘北大概率的方向就是兩個：

第一就是堅持現(xiàn)有優(yōu)勢，把已經(jīng)成熟的地區(qū)做大做強(qiáng)。

持續(xù)強(qiáng)化蘇河灣地區(qū)、不夜城地區(qū)、大寧地區(qū)的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和開發(fā)，夯實(shí)板塊優(yōu)勢。

蘇河灣如今仍在持續(xù)開發(fā)，龍盛、珠江的項目在建，七浦路市場仍未動遷；

不夜城的靜安國際中心等新建寫字樓仍然比較空，需要新一輪的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)；

大寧開啟了新一輪開發(fā)，開始逐漸向周邊拓展，帶動區(qū)域舊改。

這些地區(qū)，守正出奇，保持優(yōu)勢，做大做強(qiáng)，是閘北（新靜安）繼續(xù)壯大的基礎(chǔ)。

另一方面，就是把待開發(fā)的中興路地區(qū)做大做強(qiáng)，成為下一個增長極。

中興路片區(qū)經(jīng)過過去這些年的開發(fā)，已經(jīng)逐漸形成了新的中產(chǎn)居住社區(qū)。

中興路壹號

下一個十年，閘北如果把板塊內(nèi)部的邊角料地帶舊改完成，把中興路所需的學(xué)校、商業(yè)建好，就可以讓中興路成為一片成熟的中產(chǎn)社區(qū)，補(bǔ)齊屬于閘北的置換鏈條和板塊鄙視鏈。

不過這個區(qū)域的大戶型我還是建議大家謹(jǐn)慎，總價超過3000萬就和板塊價值錯配了，這里和大寧的上限都是中產(chǎn)社區(qū)，在市區(qū)豪宅的大量供應(yīng)下很難出頭。

包括傳說要賣16萬的大寧地塊，大戶型也同樣建議大家謹(jǐn)慎入手。

綜合來看，相比于前面幾個區(qū)，閘北還是幸運(yùn)的。

在老靜安的資源幫助下，可以說只要閘北的動作不出錯，就已經(jīng)贏過大多數(shù)區(qū)域，不會落伍。

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結(jié)語

上海各個區(qū)域的發(fā)展，都面臨著時代共同難題：

增量有限的時代，如何在新時代做好產(chǎn)業(yè)增量，做好新的產(chǎn)業(yè)孵化？

對于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱的北上海，這個問題的解法恐怕會更難。

而近幾年，北上海又供應(yīng)了大量的住宅，產(chǎn)品品質(zhì)和設(shè)計比較同質(zhì)化，基本都是1000-1500萬總價的中產(chǎn)房。

新房時代這些社區(qū)可以通過開發(fā)商的營銷虹吸全市購買力，未來進(jìn)入二手時代，拼的就是地緣購買力的厚度了。

如果產(chǎn)業(yè)無法跟上補(bǔ)充足夠的購買力，這些住宅的價格也存在很大的踩踏風(fēng)險。

篇幅有限，具體的區(qū)域發(fā)展、板塊價值分析，我后面會繼續(xù)推文。