暫時落后的北上海四區，為了逆襲突圍，到底做了哪些努力？

未來，真的能夠逆襲成功嗎？

虹口

虹口今年風頭無兩。

2024年前三季度GDP增速高達8.9%，位居全市第一。

虹口有一個巨大的劣勢，就是地方太小，能開發的空間本來就很少：

除了北外灘和整體拆掉的虹鎮老街區域，剩下的地方包括四川北路、涼城、曲陽、江灣等區域的城市格局，在20年前基本上就定型了，幾乎沒有什么地方可以搞。

因此，虹口很早就意識到，自己的發展逆襲其實只有一條路：

專心致志，一心一意的去搞好北外灘這個市里全面支持的重磅規劃，集中力量辦大事。

區內的其他的板塊肯定不會有太多資源傾斜、也不會有突飛猛進的進步，就保持有序的城市更新即可。

因此縱觀虹口近十幾年的城市格局變化，就會發現大規劃、大項目、大公司的歸處都是北外灘，其他區域的變化基本都非常小：

比如四川北路雖然也是CAZ范圍內，但是大部分項目都是局部地塊的更新，包括今潮8弄，包括嘉杰廣場的更新，并沒有改善區域能級的大項目落地。

像涼城、曲陽、江灣等地，可見的變化只有虹口金茂府、虹安里等小地塊舊改帶來的城市更新，以及一些老舊社區的維護性改造和配套升級。

當然這個開發思路也沒有任何問題，北外灘聚焦航運、金融、外貿產業，在市里資源的傾注下，迎來了大量的產業增量：

北外灘目前聚集航運企業4600家，運力占全市近七成。

北外灘落地了超過2100家資管、財富管理機構。

北外灘聚集外貿企業4500余家，2024年1-11月出口增長40%。

從結果上看，過去十幾年，虹口最大的增量基本都來自于北外灘的開發。

2012-2017年虹口經濟增速還是倒數第一，2017年后增速全市第四，市區中僅次于徐匯。

未來十年，是北外灘規劃全面落地的周期，屬于北外灘的超高層地標建筑群將會全面落地，讓外灘、陸家嘴、北外灘這個黃金三角的最后一角補齊。

北外灘之前也沒有形成成熟的豪宅區，僅有白金灣府邸等少量豪宅。

隨著北外灘的開發，北外灘的豪宅也逐漸多了起來，包括北外灘西區的海泰北外灘、太古北外灘、天潼里等項目；

未來北外灘東側的提籃橋片區也將做風貌別墅改造，與北部的瑞虹新城形成聯動；

不過在黃浦風貌別墅群的打壓下，虹口這片別墅區能否銷售順利倒是要打一個問號了。

虹口的發展和北外灘深度綁定，如果北外灘能按預期全面落地，虹口的未來不可限量，直接鎖定北四區的王者地位。

不過北外灘主打的金融產業和外貿產業，和陸家嘴、黃浦濱江、徐匯濱江都有些重合，目前行業的增量都比較有限，北外灘仍有比較多的在建商辦，未來依賴目前的定位能否完全填滿存在隱憂；

如果轉型當下比較主流的科技產業，對于土地的需求量比較大（廠房、科研基地），虹口在這方面又不占優勢，未來能否持續保持領先地位仍然需要觀察。

楊浦

楊浦過去十年的逆襲之路，最重大的成果就是：

成功扭轉了發展方向，發展重點從遠離市區轉為親近市區，發展重心由西側轉向東側。

楊浦前面那些年的沒落，很大一部分原因恰恰是因為以前太強了，在新時代很難掉頭。

楊浦是傳統工業強區，以前gdp一直排在徐匯前面。

上世紀七八十年代楊浦地位舉足輕重，工業產值占上海全市四分之一以上，貢獻了全國超過5%左右的財政收入。

楊浦工業基礎很好，100年前，楊浦就是重要的工業基地，這里誕生了中國第一家發電廠、第一家煤氣廠、第一家紡織廠，工業基礎相當完善。

建國后這里順理成章成為了市區工業龍頭，建設大量的工廠和工人新村，在當時算是市區的成熟地區。

50年代的工人新村分布

但工業時代留下的城市格局，卻限制限制了楊浦在新時代的城市建設進程和產業發展。

90年代后，在新產業時代的沖擊下，楊浦的工廠開始外遷，企業開始倒閉，2000年代初期財政收入下跌到上海倒數第二。

楊浦以前的經濟水平大部分時間都高于小弟徐匯，到了2015年前后卻被徐匯超越，再也沒趕上過。

90年代之后，上海市區全面開發，楊浦也因為歷史原因錯失了機會：

楊浦內中環大量的土地已經填滿，最好的那環內和濱江地帶基本都是老破小、工廠以及棚戶區。

大家都在興高采烈搞市中心的時候，楊浦只能把發展重心向北移，開發五角場和新江灣，錯過了內環商務區、內環豪宅落地最好的年代。

當大家都在搞濱江的時代，當南面的徐匯濱江趁著世博濱江的東風全面拆除重建，當時的楊浦還困在周家嘴路棚戶區的舊改征收里。

楊浦很長一段時間的發展中心都是區內西部的成熟地區，以高校產業帶聯通五角場地區打造產業集群。

但是城市開發就是不斷輪動的，經過多年的征收、土地整備，楊浦終于迎來了開發的第二春。

隨著楊浦內環、東外灘大量地塊拆遷征收，楊浦的發展重心從原來的離心向北親近寶山重新變成了向市區親近開發內環。

住宅層面，鞍山三兄弟、江浦公園四兄弟、東外灘一眾新房紛紛上市，一改楊浦內環無次新的窘迫局面。

東外灘的大量地塊拆遷征收，吸引了字節跳動、美團、b站等眾多總部落位，至少帶來5w+高收入人群，核心區的大量住宅地塊也紛紛上市，打造了一批新中產社區。

隔江相望東外灘

與此同時，五角場-江灣地區的開發也沒有停止。

三門路的楊浦第一高樓封頂、抖音電商總部入駐，周邊疊紙游戲、b站眾多公司一眾引領，作為楊浦互聯網產業集群的重要部分，一同引領五角場未來十年的發展。

放眼未來十年，楊浦的重心毫無疑問是專注在東外灘的繼續開發上：

包括內環內八埭頭地區的重新開發、濱江商務區的二次招商、產業的持續引進孵化、以及新房項目的開發。

不過由于上游的虹口北外灘仍在開發，尚且需要大量的產業導入；

東外灘在未來的很長一段時間里，都處在北外灘的虹吸和壓制之下。

因此，東外灘想要發展最好還是和北外灘錯位競爭，走新產業孵化的路線，以自己比較強的互聯網產業為基礎孵化打造產業集群。

如果東外灘的產業后續發展的不太順利，楊浦這幾年供應的大量同質化次新商品房，就會面臨踩踏風險。

部分區域2025土地儲備計劃出爐

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普陀

近幾年，普陀發展的很景氣。

2023年普陀區GDP增速全市排名第五，比2021年上漲了整整9個名次。

2023年，普陀的一般公共預算收入增長，也是排名全市第一！

2024年上半年，普陀再次奪冠。

普陀的一般公共預算收入以12.03%的同比增長率成為全市增速第一的區域，一般公共預算收入為94.26億元。

回顧普陀過去這些年的發展逆襲之路，其實就在于一個詞：

多點開花。

普陀之前發展的很難，在于底子比較薄，坑比較多，運氣也不太好。

普陀的大部分土地都是外區并進來的，底子就不是太富裕；

萬里開發的時候大部分都是農村，長風以前是工廠區，桃浦以前是化工廠，真如以前是批發市場，都不算好地方。

內環內的長壽路以前倒是商業繁華之地，但是可惜規劃的太早局限性太大，整體定義成了老靜安外溢板塊，武寧長壽開發了一大堆的住宅樓，直接導致普陀CAZ掛0。

后面真如副中心開發的遭遇大家都知道，開發的也不太順利，因此普陀早年的發展一直普普通通。

好在普陀沒有氣餒，熬過了最難的時間點：

桃浦土地整備結束變成了桃浦智創城。

現在桃浦智創城的公園、辦公樓、新住宅都建起來了，越來越向現代化城區和商務總部邁進，近兩年的賣地給普陀做了不小的貢獻。

圖源網絡

長風自從工廠拆完后就啟動了整片開發，引進了不少優質企業，而長風的改善社區中海、雅戈爾等已經是普陀第一改善社區。

真如也走出泥潭經過中海的打造有了市區的氣勢，中海環宇城開業后成了西上海新的流量明星。

如今普陀主打的就是這三大區域的開發：

一帶（長風），一心（真如），一城（桃浦）。

這幾個區域目前的城市界面都在變好，越來越有都市感，但是共性問題都是同一個：產業空心化。

長風雖然開發的早，但是也無成型產業集群；

真如目前的企業入駐并不是太理想，桃浦更是板塊發展的早期，大量的商辦需要公司入駐，之前甚至有部分企業是從長風挪到了真如和桃浦。

在《上海最難產的副中心，終于最后一搏了？》中，我就講過，雖然這些地方寫字樓很漂亮成了規模，但是現在已經過了靠規劃圖、靠寫字樓地標就能招商的時代。

這年頭產業招商一方面拼資源底蘊，另一方面拼現金（給補貼），這兩方面普陀都不是很擅長。

對于普陀來說，能否保持高速增長，仍需在某一產業領域扎根，才有機會在未來持續突破。

閘北

閘北運氣非常好，過去這些年，一直在悶聲發大財。

比如大寧地區的開發成功，某種程度上就是因為隔壁真如沒發展起來，給了大寧崛起的機會。

在過去的很長一段時間里，大寧都替代真如，對于周邊居民起到了副中心的實際作用。

市北高新區以前只是一個誕生在工廠區之上的小產業園區，經過十幾年的發展也成了上海大數據產業最核心的產業集群園區：

吸引了27家跨國公司地區總部、14家民營企業總部、700余家大數據人工智能企業集聚于此。

市北

被靜安合并，又給閘北帶來了大量利好。

之前，不夜城商務區的眾多寫字樓雖然建好了，但是被南京西路虹吸的厲害。

一合并之后，蘇州河兩岸聯動發展，直接傾注給了不夜城商務區一批企業資源。

現在不夜城的實際入駐情況也好了不少，比較出名的有世界第一大廣告公司WPP、全球最大鐵礦石集團淡水河谷。

不夜城

以前蘇河灣地區困于區域的財力，無法大力開發，只能作為西藏北路板塊的一部分。

合并后有錢了，順勢用靜安蘇河灣的名義開發了中糧天悅壹號、華僑城蘇河灣等豪宅，直接把板塊能級拔高了一個新高度。

華僑城蘇河灣

未來十年，閘北大概率的方向就是兩個：

第一就是堅持現有優勢，把已經成熟的地區做大做強。

持續強化蘇河灣地區、不夜城地區、大寧地區的產業引進和開發，夯實板塊優勢。

蘇河灣如今仍在持續開發，龍盛、珠江的項目在建，七浦路市場仍未動遷；

不夜城的靜安國際中心等新建寫字樓仍然比較空，需要新一輪的產業引進；

大寧開啟了新一輪開發，開始逐漸向周邊拓展，帶動區域舊改。

這些地區，守正出奇，保持優勢，做大做強，是閘北（新靜安）繼續壯大的基礎。

另一方面，就是把待開發的中興路地區做大做強，成為下一個增長極。

中興路片區經過過去這些年的開發，已經逐漸形成了新的中產居住社區。

中興路壹號

下一個十年，閘北如果把板塊內部的邊角料地帶舊改完成，把中興路所需的學校、商業建好，就可以讓中興路成為一片成熟的中產社區，補齊屬于閘北的置換鏈條和板塊鄙視鏈。

不過這個區域的大戶型我還是建議大家謹慎，總價超過3000萬就和板塊價值錯配了，這里和大寧的上限都是中產社區，在市區豪宅的大量供應下很難出頭。

包括傳說要賣16萬的大寧地塊，大戶型也同樣建議大家謹慎入手。

綜合來看，相比于前面幾個區，閘北還是幸運的。

在老靜安的資源幫助下，可以說只要閘北的動作不出錯，就已經贏過大多數區域，不會落伍。

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結語

上海各個區域的發展，都面臨著時代共同難題：

增量有限的時代，如何在新時代做好產業增量，做好新的產業孵化？

對于產業基礎相對薄弱的北上海，這個問題的解法恐怕會更難。

而近幾年，北上海又供應了大量的住宅，產品品質和設計比較同質化，基本都是1000-1500萬總價的中產房。

新房時代這些社區可以通過開發商的營銷虹吸全市購買力，未來進入二手時代，拼的就是地緣購買力的厚度了。

如果產業無法跟上補充足夠的購買力，這些住宅的價格也存在很大的踩踏風險。

篇幅有限，具體的區域發展、板塊價值分析，我后面會繼續推文。