文/狗蛋分蛋

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很多地產(chǎn)人可能還記得2023年北京土拍現(xiàn)場(chǎng)“名場(chǎng)面”：

時(shí)任越秀地產(chǎn)北方區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理的董毅，身穿粉色襯衫，默默從桌下掏出一份印有“大吉大利”的紅色紙袋，最終越秀成功突圍，拿下了爆火的海淀雙新村003地塊。

大家都說這個(gè)人有點(diǎn)“玄學(xué)”在身上。

今天最新消息，董毅扶正了。短短兩年時(shí)間成功上位越秀地產(chǎn)北方區(qū)域總經(jīng)理。

現(xiàn)在，董總肩上的擔(dān)子又重了幾分。

作為廣州最大的國企開發(fā)商，越秀地產(chǎn)經(jīng)常被網(wǎng)友打趣稱為“廣州太子爺”，可廣州的太子爺來到北京，起初沒那么順風(fēng)順?biāo)?/p>

2021年，越秀地產(chǎn)首入北京，第一個(gè)項(xiàng)目態(tài)度謹(jǐn)慎，聯(lián)合北京本土國企天恒置業(yè)在遠(yuǎn)郊懷柔區(qū)拿地，案名為“懷山府”。

到去年年底，懷山府四年時(shí)間只賣出幾十套房，經(jīng)常出現(xiàn)在北京網(wǎng)簽排名倒數(shù)。

越秀地產(chǎn)首入北京遭遇滑鐵盧，直到董毅的到來。

在進(jìn)入越秀地產(chǎn)之前，董毅是原旭輝總部投資中心戰(zhàn)略合作部負(fù)責(zé)人、旭輝華北區(qū)域總裁，屬于行業(yè)頂尖的投資型人才。

董毅加入后，越秀北京公司風(fēng)格大改，開始瘋狂拿地。當(dāng)年2月，越秀以59億元一舉拿下石景山、昌平兩宗熱門地塊，年中又跑去海淀砸了79.35億元。

2023年，越秀地產(chǎn)全口徑拿地金額。也直接干到了北京房企第三，僅次于中海地產(chǎn)和招商蛇口。

2024年依舊兇猛，先是與未來科學(xué)城聯(lián)手，在昌平25.33億元拿地，后又出現(xiàn)在功德寺雙子星地塊的土拍現(xiàn)場(chǎng)，分別和綠城以51.75億元和63.825元億元將地塊收入囊中。

土拍火力鎖定海淀、昌平等北京熱門板塊，越秀地產(chǎn)拿出了不少熱銷項(xiàng)目。

比如位于昌平信息園的“越秀星樾”，2023年4月首開，468套期房當(dāng)天售罄，收金超26.6億元。海淀四季青的豪宅項(xiàng)目“香山樾”，實(shí)景區(qū)開放后收獲了一大波好評(píng)，去年賣了60.17億，位列北京商品住宅銷售榜第二，海淀區(qū)第一。

2024年，越秀地產(chǎn)在北京全口徑銷售額達(dá)到105.4億元，僅次于綠城中國，排名北京房企第11位。

這也是越秀地產(chǎn)入京4年來，首次進(jìn)入該榜單前15。

在2024年期中業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示：

未來，越秀會(huì)繼續(xù)保持投資強(qiáng)度，深耕北京。

今年，越秀地產(chǎn)距離北京房企銷售前十，只有一步之遙。想要更進(jìn)一步，越秀地產(chǎn)北京公司今年頭炮能不能打響，非常關(guān)鍵。

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今年開年，越秀地產(chǎn)有三個(gè)新盤即將入市，集中在3、4月份開盤，分別是：海淀功德寺板塊的“和樾玉鳴”及“和樾望云”，還有昌平朱辛莊板塊的“星耀未來”。

三個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榘鍓K熱度高，目前市場(chǎng)關(guān)注度都不低。

不久前，星耀未來收到72份公眾反饋意見，其中大家最關(guān)心的就是：項(xiàng)目的陽臺(tái)是否封閉？

如果封，陽臺(tái)面積將全部算進(jìn)房屋的建筑面積，如果不封，那就是半買半送，只有一半會(huì)計(jì)入。

這幾年樓市下行，很多開發(fā)商都會(huì)通過這個(gè)辦法偷面積，雖然吃了點(diǎn)虧，但房子好賣一些，也不全虧。

一般這種公眾反饋需要開發(fā)商正面回復(fù)，星耀未來這次卻打起了“太極拳”：

我公司承諾交付前將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)及驗(yàn)收，依法合規(guī)進(jìn)行銷售宣傳。項(xiàng)目交付后，陽臺(tái)歸業(yè)主自行使用。

回復(fù)謹(jǐn)慎點(diǎn)沒什么毛病，但這個(gè)時(shí)候不明說，可能會(huì)得罪兩撥人。

一撥是星耀未來周圍其他項(xiàng)目的老業(yè)主們。

雖然陽臺(tái)“偷面積”一來方便開發(fā)商去化，二來購房者得到實(shí)惠，但市場(chǎng)向來不患寡而患不均，周圍的老業(yè)主們沒享受到贈(zèng)送，擔(dān)心星耀未來送完，拉低了自家房子的競(jìng)爭(zhēng)力。

比如去年10月，海淀新盤“海開頤海澐頌”開盤前，就收到了很多周圍業(yè)主的反饋：

“強(qiáng)烈反對(duì)該項(xiàng)目有陽臺(tái)規(guī)劃，會(huì)影響本區(qū)域房?jī)r(jià)其他二手房保值?！?/blockquote>

因?yàn)檫@個(gè)情況，海淀人民至今還沒有享受到陽臺(tái)。

另一撥，則是苦苦等著星耀未來的準(zhǔn)業(yè)主們。

項(xiàng)目回復(fù)的后半句“交付后業(yè)主自行使用”，讓外界認(rèn)為開發(fā)商言外之意是：“反正我不明說，后期業(yè)主陽臺(tái)封閉不封閉，與我無關(guān)”。

星耀未來所在的朱辛莊地塊，去年10月拿地，樓面價(jià)2.5萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬/㎡，按理說，開發(fā)商的操作空間比較大。

有準(zhǔn)業(yè)主認(rèn)為，越秀地產(chǎn)不明說，是不想送陽臺(tái)，多少有些“誠意不足”。

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那一邊星耀未來因?yàn)殛柵_(tái)的問題陷入風(fēng)波，這一邊，功德寺雙子星的日子也不算太平。

前段時(shí)間，和樾玉鳴戶型圖曝光，一直期待功德寺好房的買房人不太滿意。

有人說，全北京都在卷產(chǎn)品力，結(jié)果海淀千萬豪宅卻摳摳搜搜，面積不舍得送，戶型暴露bug，仿佛一下回到了三年前。

小紅書上有人用DeepSeek銳評(píng)和樾玉鳴，它是這樣說的：

戶型設(shè)計(jì)堪稱一場(chǎng)“豪宅包裝下的迷惑行為大賞”開發(fā)商似乎把“反人類設(shè)計(jì)”當(dāng)成了創(chuàng)新密碼，硬生生將海淀高端改善盤的期待值砸成了碎渣。

銳評(píng)集中在幾條：

1、139㎡四居上演家政間消失術(shù)，洗衣機(jī)、烘干機(jī)被迫擠入公衛(wèi)，房子瞬間化身“家務(wù)集中營”; 2、212㎡戶型主臥強(qiáng)行塞進(jìn)書房，男主人深夜開會(huì)女主人被迫“直播睡覺”; 3、253㎡五居15道門，堪稱門神之家，硬生生把豪宅生活切成了豆腐塊.....

評(píng)論區(qū)，有和樾玉鳴置業(yè)顧問表示：希望購房者理智思考，項(xiàng)目沒有給誰帶來利益，就會(huì)被誰放大缺點(diǎn)。

有人覺得這樣的說法太過“陰謀論”：購房者不能有意見？

置業(yè)顧問回復(fù)：可以有，但“還沒有如此惡劣的態(tài)度”。

狗蛋說，項(xiàng)目尚未開盤，還有優(yōu)化的空間，理解置業(yè)顧問的心情。比如139㎡的四居戶型，在最新公示的戶型圖中，家政間已經(jīng)被安排上了。

理解的同時(shí)，也希望項(xiàng)目能給購房者反饋意見的空間。

“和樾玉鳴”是由綠城中國和越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的，雙方各持股50%，它的同胞兄弟“和樾望云”也是聯(lián)合開發(fā)，由華潤(rùn)置地和越秀地產(chǎn)分別持股65%和35%。

前者由綠城主要操盤，越 秀打輔助，后者則由越秀自己主操。

兩個(gè)項(xiàng)目位置相近，名字相近，盡管越秀地產(chǎn)對(duì)外宣傳一直都是“功德寺雙子星”，希望大家一視同仁，但親兄弟還要明算賬，況且綠城中國和華潤(rùn)置地還要較勁兒，兩個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)很難避免。

購房者也喜歡把兩個(gè)項(xiàng)目放在一起對(duì)比。

和樾玉鳴戶型公布不久后，和樾望云也公布了戶型圖，本來大家都在期待越秀地產(chǎn)主操盤，能吸取玉鳴的教訓(xùn)，優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)。

結(jié)果一看，不僅和玉鳴一樣沒啥贈(zèng)送，兩面寬三居，戶型老掉牙。有人說：“本來打算等和樾望云，看完戶型圖，現(xiàn)在決定買和樾玉鳴了。”

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這幾年，無論是聯(lián)合操盤還是獨(dú)立操盤，越秀地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品力，都存在不少提升空間。

這可能和公司戰(zhàn)略風(fēng)格的轉(zhuǎn)變有關(guān)。

董毅加入越秀地產(chǎn)北京公司后，除了拿地勢(shì)頭越來越盛，對(duì)于北京新項(xiàng)目的速度要求也越來越高。

比如越秀自己獨(dú)立開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目，石景山天玥項(xiàng)目，拿地40天確定案名，60天拿下項(xiàng)目預(yù)售證。

星樾更絕，從拿地到開盤只用了77天。

時(shí)間要求這么緊，除非提前規(guī)劃，否則設(shè)計(jì)時(shí)難免出現(xiàn)紕漏，當(dāng)年天玥項(xiàng)目出街時(shí)，市場(chǎng)對(duì)其戶型的意見就不少。

今年，越秀地產(chǎn)北京公司能否更進(jìn)一步，三個(gè)頭炮能不能打響很關(guān)鍵，而三個(gè)頭炮能否打響，除了上面提到的陽臺(tái)、戶型設(shè)計(jì)外，董毅急需理清的問題也不少：

第一，今年海淀批量供地，昌平作為海淀平替地位難免下滑，在這樣的背景下，星耀未來如何保障去化？

第二，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品力要求更高的情況下，和樾玉鳴與和樾望云如何逆轉(zhuǎn)口碑？

第三個(gè)問題，鐵柱替朱辛莊的買房人問一嘴，年初中海和未來科學(xué)城拿下了朱辛莊新地，其他配套相同下，比星耀未來更近地鐵。

既然送陽臺(tái)不敢保證，品質(zhì)上咱能不能再提一提？