2025年2月底，濱湖樓市上演了一出“魔幻現實主義”大戲——信達公園里某套二手房上調掛牌價96萬，這一操作瞬間點燃市場熱議。

來源：好好選房

此前，濱湖二手房市場因價格深度回調、成交低迷被貼上“新站化”標簽，但如今，房東的底氣似乎正在回歸。

NO. 1｜壹

從“低潮”到“價值反攻”

濱湖近期二手房漲價的情況，絕不是信達公園里這一個案例。多個小區的房價都呈現出明顯的上漲趨勢。

例如，信達公園里，某套200.89m2，漲價96萬

榮盛華府，某套251.62m2，漲價23萬

時光印象，某套138.47m2，漲價20萬

中鐵濱湖名邸，某套88.77m2，漲價20萬

昆侖御，某套133.37m2，漲價15萬...

來源：貝殼找房

NO. 2｜貳

“核彈級”利好，引爆濱湖價值重構

那么為什么近期濱湖二手房掛牌價出現集體上調？

1. 政策刺激與市場信心恢復

濱湖二手房掛牌價上漲的核心動力，源于2024年底至2025年初密集出臺的政策組合拳。

2024年11月12日財政部、稅務總局和住房城鄉建設部聯合發布公告，對稅收政策進行了相關調整，繳納契稅家庭首套、二套140㎡及以下為1%，首套140㎡以上為1.5%，二套為2%，三套及以下不分面積，全部按3%繳稅。房貸利率持續下調至歷史低位，疊加“帶押過戶”，降低了二手房交易成本，刺激業主調價信心。

2、區域價值重構與規劃紅利兌現

濱湖新區近年來的 超級規劃落地，成為房東上調掛牌價的“底氣”。

寶能城“復活”

按照此前規劃，合肥寶能城計劃建面高達300萬平方米，由7棟超高層摩天建筑集群組成，被稱作 "七星攬月"，規劃有商業中心、住宅區、公寓、商業街、5A甲級寫字樓、五星級酒店等，其中一棟T1塔樓設計高565米，建成后將問鼎安徽第一高。

2024年12月30日，合肥市中級人民法院裁定批準了《合肥市寶匯置業有限公司破產重整案重整計劃草案》。經兩輪招募，專家評審委員會評審，債權人會議表決通過，最終由北京城房科技集團有限公司與中鐵置業集團上海投資發展有限公司聯合體擔當重整投資人。

這一地標后期若能復活，不僅填補環湖CBD板塊商業空白，更將吸引金融、科技企業入駐，帶動周邊房價預期升溫。

地鐵12號線：空鐵聯運的“黃金動脈”

1月20日，合肥市公共資源交易中心平臺發布了《合肥市軌道交通12號線中山路停車場上蓋開發設計項目招標計劃》。其中，提到了合肥地鐵12號線的進展。線路串聯新橋機場、高鐵西站、南站及省府東。

對濱湖而言，這條線路將激活省府東、環湖CBD兩大板塊價值再拔高。

該項目地下為地鐵12號線的車輛段，與合肥地鐵7號線一期車輛段共用。12號線為S1號線五里墩以南的延伸部分，已納入合肥城市軌道交通第四期建設規劃內。

方興湖片區：下一個“宇宙中心”

《方興湖片區綜合開發研究》曝光，規劃綠洲總部、府前政務、未來社區三大功能區。片區將建設低密洋房、疊墅群落，并依托地鐵5/7/12號線打造TOD綜合體，成為合肥改善客群的終極目的地。

3.投資屬性剝離與核心資產價值回歸

盡管二手房整體投資屬性弱化，但稀缺資源型房產仍受追捧。

46中、師范附小雙本部學區房（如書香門第、文華閣）成交價較為穩定，租金回報率高，成為抗跌“硬通貨”。

土地供應稀缺，供需緊平衡支撐價格抗跌。例如，招商璽、高速壹品等千萬級豪宅，也會間接拉動周邊二手房掛牌價。

濱湖國際金融后臺基地轉型為“價值中心”，吸引金融、科技企業入駐，高收入群體置業需求持續釋放。

4 市場供需關系逆轉

供需結構的變化直接催化了掛牌價上漲。

2024年濱湖二手房均價一度跌至1.69萬/㎡，大量“骨折價”房源被剛需消化。例如，云谷名庭、正榮府等樓盤低價房源在春節后迅速成交，剩余房源多為高掛牌價次新房，供需緊平衡推高價格。

NO. 3｜叁

濱湖即將入市新樓盤

當濱湖區二手房市場高歌猛進時，新房市場也是即將入市新樓盤。

濱湖區共有8家純新盤分別是：合肥軌道濱科城BK202404號地塊、合肥軌道BH30、31、32、33、34號地塊、合肥城投BH36號地塊以及包河城更+人才公寓包河43號地塊。

合肥軌道的包河BH202430、包河BH202431地塊規劃出爐。

包河區BH202430號地塊網傳案名為廬月汀雲。項目規劃13層的小高層產品規劃建設12棟小高層+5棟洋房+1棟酒店，其中住宅房源總套數為628套。

戶型建面約138㎡、168㎡、180㎡、235㎡。因為是新計容項目，戶型實際使用率最低也接近100%。

包河區BH202431號地塊案名或為方興賦。根據規劃看打造的是純疊墅業態，在滿足商業配比后，合肥軌道將1.3的容積率主動降至1.07，主打的是190㎡到330㎡的疊墅。

目前濱湖區在售的樓盤：

越秀觀樾項目位于省府北側，容積率僅為1.5，規劃7-10層洋房，面積段212-263-311㎡，項目緊鄰省府，周邊配套較為成熟。項目整體備案均價48106元/㎡，目前可享受97折優惠。

遠大九廬位于濱湖省府東板塊，是遠大打造的高端豪宅作品，項目裝修標準高達8000元/㎡。雖然該項目不是新計容產品，但是是合肥首批智慧住宅三星示范項目。該項目正處于合肥軌道方興湖TOD片區規劃中，后期發展潛力較大。

項目小高層戶型面積156㎡、180㎡、260㎡，洋房190㎡、240㎡，在售小高層G8、G9、G15、G11、G17樓，洋房Y5、Y6和Y7，整體均價3.5萬/㎡。

越秀和樾府位于濱湖省府東板塊，站位濱湖省府+駱崗雙極，省府東寧國路以北發展相對較為成熟。

項目規劃建設16棟住宅樓＋5棟配套設施樓。其中15棟為12-17層的小高層，1棟為11層洋房。戶型面積段為140-220㎡，備案總價在450萬到850萬之間。

高速壹品森境作為高速地產合肥第二座壹品系豪宅，也是合肥新計容后的首個四代住宅項目，不僅僅有著出生即貴的地段，在產品打造上更是將資源發揮到極致。

目前項目6#已經首開，戶型均是228㎡，均價3.3萬/㎡，總價在600-800萬，且7#樓也已經加推。

高速壹品位于濱湖金融板塊，該項目刷新了當年濱湖單價地王（雙璽的2655萬/畝）以及合肥單價地王（融創壹號院2850萬/畝），也是高速地產打造的首個千萬級豪宅項目，項目周邊多個成熟項目，周邊資源配套成熟完善。

建面約180-318㎡高階改善，約585㎡總裁級躍層。作為合肥濱湖千萬級豪宅高速壹品，當前備案均價3.8萬/m2。

望雲位于濱湖環湖CBD板塊。項目是華潤置地華東首座望雲系作品，聯袂合肥城建打造，也是滿分120競品質項目，約220-143㎡純改善作品，成交均價3.1萬/m2。

高速尚闔院是合肥最后一批競品質限價盤，毛坯限價27612元/㎡，整體規劃以小高層為主，主力面積段在140㎡-248㎡，備案均價2.7萬/m2。

遠大璟庭里也是滿分競品質項目，在售戶型面積戶型約111-131㎡，均價約2.6元/㎡，也是濱湖不多的毛坯限價盤。目前項目優惠力度也比較大，折后價格在2.1萬/㎡，基本上相當于打了8折優惠。

偉星濱江道也是競品質項目，戶型面積約109-190㎡，均價約2.7萬/㎡。目前項目優惠力度也比較大，最低可能75折優惠，折后價格在2.1萬/㎡。

NO. 4｜肆

結語

從“價格破發”到“預期反轉”，濱湖樓市的逆轉印證了一個真理：沒有永遠下跌的市場，只有被低估的價值。

當下，濱湖正站在“規劃紅利兌現”的關鍵節點：寶能城重塑天際線、地鐵12號線激活城市動脈、方興湖片區定義未來生活。這些超級IP的疊加，標志著濱湖正式邁入"規劃變現"與"價值裂變"的雙重加速期。