長寧區中部，迎來“不惑之年”的虹橋商圈有眾多樓宇已處在“不得不更新”的階段。編制中的《長寧區中部虹橋地區發展“十五五”規劃》（下簡稱《規劃》），為應對樓宇更新中的棘手難題帶來了破局之道。

其中，開業27年的新虹橋中心大廈近年來因設施設備老化，面臨重新設計、規劃和改造的境況。而大樓更新的最大難點之一，是產權分屬30多家單位。新虹橋中心大廈裙房更新項目經理梁啟偉表示，雖然大樓已成立業主委員會，但面臨樓宇更新巨大的資金投入和漫長的投資回報周期，各大中小業主均對樓宇更新持觀望態度。

根據《規劃》，對處于產權、股權調整期的樓宇項目，如新虹橋中心大廈裙房（原吉盛偉邦）、世貿商城、友誼商城等，樓宇和屬地政府都應積極溝通協調產權調整過程中所遇到的問題。

在6月18日舉行的長寧區“虹橋商圈發展早知道”啟航共繪商圈新藍圖主題活動論壇上，棘手的樓宇更新和令人期待的特色街區規劃都有了具象的答案。“老虹橋”地區的壓力、動力和潛力也更加清晰。

晶耀虹橋效果圖

壓力與能力

軌交婁山關路站上蓋，總建設面積25萬平方米的鐵獅門晶耀虹橋項目，預計今年三、四季度將取得竣工備案，目前項目已完成90%。晶耀虹橋總經理李楠介紹，建成后的晶耀虹橋項目包含5棟辦公樓，辦公空間約16萬平方米，商業空間約2.7萬平方米。項目建成后，不僅將引入黑珍珠、米其林餐廳充實占比過半的美食業態，還將借助3層連廊形成商業循環，并在此建設空中花園。

無獨有偶，與晶耀虹橋一街之隔的巴黎春天天山店，今年3月底搖身一變更新為“巴黎春天·悅匯天山”。商場沿天山路長約250米的沿街面全部翻新，打造全新的“吃谷”路線，今年端午節客流同比增長31.4%。

值得一提的是，7月中旬即將登陸巴黎春天·悅匯天山的還有“二次元模型玩具+咖啡”業態的高達Café旗艦店。巴黎春天·悅匯天山總經理王曉斌透露，開業期間，巨型高達模型將亮相天山路供大家打卡，這也是繼日系購物中心LaLaport啦啦寶都后，滬上第二個在商場戶外區域設置超大版高達裝置的商業體。

巴黎春天·悅匯天山 舒抒 攝

商業載體熱鬧煥新之余，在虹橋商圈，曾經輝煌的虹橋友誼商城歇業已達5年。伴隨商圈內部分商業項目仍存在“各自為戰”的情況，“老虹橋”的吸引力亟待提升。

為此，近年來，長寧區在老虹橋地區逐步乃至“逐幀”推進城市更新。例如，由虹橋天都（現所·創邑MIX）為引領，帶動天山路沿線界面煥新；虹橋公園、新虹橋中心花園橋下空間、虹橋南豐城生境花園等天然氧吧亮相，為講求品質的樓宇業主帶來了城市公共空間環境的提升。

不過，目前虹橋商圈待更新樓宇仍普遍面臨設施老舊、租金競爭力不足、企業外流現象頻發、樓宇空置率呈上升趨勢等情況，經濟密度尚不如預期。是“坐等政策”，還是因地制宜勤加探索，答案不言而喻。

動力和潛力

記者翻閱《規劃》時注意到，聯動商業綜合體、特色街道、公園綠地形成“連續友好”的商業界面，成為虹橋商圈能級提升的新切口。

中規院上海分院規劃三所規劃師周夢潔介紹，《規劃》在虹橋商圈既有道路基礎上，設計制定了五條開放式特色街區，培育“馬路IP”。

具體來看，“煙火天山”旨在引導生活零售、萌寵親子、日韓二次元、百貨市集等主題業態集聚天山路沿線，同步加快天義小區的沿街商鋪招商和騎樓店招改造。

仙霞路

“不夜仙霞”將引導夜市、餐飲、酒吧等主題業態進一步匯聚仙霞路，同時開展沿街外擺和綠化界面的統一提升。

“品質遵義”依托尚嘉中心、虹橋南豐城等購物中心，引導精品零售、烘焙茶飲等主題業態集聚，同步優化該區域的非機動車停放，開展沿街商戶形象提升。

“文藝婁山”串聯虹橋藝術中心、婁山關路445弄綜合項目，將引導藝術文創、咖啡輕食等主題業態匯聚，并植入城市家具提升街區舒適度。

“慢調紫云”旨在引導文化美育、日韓精品店等主題業態聚集，其中虹橋公園可試點新型土地政策，探索布局臨時性商業空間，通過將公園功能與商圈建設結合，推進土地復合利用，提高土地集約高效利用水平。

目前，虹橋商圈就業人群中超四成為25歲到34歲的青年。古北璟宏公寓、天山二村近年來吸引眾多青年入住，虹橋街道、仙霞街道均納入長寧區首批“青年發展型街鎮”試點。周夢潔表示，雖然該地區住宅占建筑總量約40%，但房型以老公房為主，面向高層次人才的精品化住宅、高端人才公寓配套仍顯不足。

為此《規劃》提出，長寧區可鼓勵存量商業、商辦樓宇轉型為人才公寓，還可探索老公房漸進式騰退，由區屬國企作為實施主體，統籌收購部分住房，通過多渠道籌措房源，更好服務青年人才的職住平衡需求。

原標題：《一棟商務樓產權歸屬30家單位：“老虹橋”更新的壓力、動力和潛力》

欄目主編：茅冠雋 題圖來源：舒抒

來源：作者：解放日報 舒抒