成都新樓市文| 黎小小

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去年3-4月，成都土拍亢奮非常，錦江區地價三連刷新，更誕生了一個地王。

而今年的成都土拍市場，勢頭比去年更兇猛。

3月11日，4宗分別位于高新南區、錦江區、成華區的宅地將上新開拍，位置均頗為優越。其中，高新南大源地塊、錦江區三圣鄉地塊以及成華區一環路地塊，起拍樓面價分別約18600元/㎡、18500元/㎡、16800元/㎡，均為地塊所在板塊內最高起拍價，從公告之日起，就已經令不少房企摩拳擦掌。

業界人士推測，部分地塊有望再度刷新板塊地價記錄。

來提前了解下這四宗地的基本情況。

可以預見，該場土拍中熱度最高的一宗，必然是這宗位于高新大源的63.8畝地塊

地塊位于元秀路北側，南華路東側，劍南大道以西，容積率2.0，純宅地。其北側靠大源板塊腹地，距離金融城核芯區也僅有3、4個地鐵站的距離，往南又可以速達怡心湖和天府新區。

△截自尋圭投資云地圖

多個熱門板塊合圍，能承接大源-金融城的大量居住需求，距離適當，商圈、生態等資源基本可實現共享，可以說區域天生就是站在巨人肩膀上，城市規劃和呈現度都有相當高的確定性，且擁有更開闊、可連片開發的空間，方便導入更超前、更頂層的城市設計。

地塊以北已經規劃落地的騎龍綠軸公園，以天府五街為主線，東起劍南大道，規劃綠地面積約28.8萬平方米，東西長約2.6公里，南北最大跨度約500米。這其實不僅僅是一個生態配套的補充，也是在城市界面、居住功能、商圈場景上，對板塊形象的二次拔升。它的作用和意義，也可以參考金融城板塊的交子綠軸。

整個片區更傾高端改善，盡管門檻并不低，但購房者和房企對片區的熱情始終很高。

數據顯示，從2021年起至今，板塊內已成交了9宗宅地，除了1宗人才公寓用地外，其余8宗均溢價成交，且有4宗成交樓面價破2W+。此宗地北側鄰居，就是成都當前地價TOP2地塊，遠達以樓面價26300元/㎡摘得的59畝宅地。

新房方面，區域新房住宅起步價已達600萬門檻，單價4W+。在售、待售項目包括遠達天宸名邸、交投溪雲善成、以及將現房銷售的新綠色置業兩宗地塊，清一色的高端改善大戶型，其中新綠色置業兩宗地塊套均面積均超200㎡。

而待拍的63.8畝地塊，對比同區域的優勢之一，就是緊靠學校。該宗地東側一街之隔就是成都教科院附屬學校與一所幼兒園。

地塊實探如圖：

△整個片區雖然還在開發狀態，但城市界面觀感已經頗好

△一街之隔就是成都教科院附屬學校，下午4點左右就已經停滿了接孩子的家長。從停泊車輛來看，購買力都不會太差

△地塊內實景

△地塊南側

去年以來，錦江區的土拍一直在創造奇跡。

三圣鄉的熱度無需贅述，在成都高端豪宅市場上一騎絕塵。但嚴格來說，是三圣鄉駙馬片區。

3月11日將拍賣的錦江區地塊，位白樺林路以南，東西兩側被錦江上院、錦江璞園合圍，南側有待出讓的61畝地塊及今年剛入市的錦宸院；地塊東側一街之隔還有約40畝的高中教育用地，區域配套及城市界面正穩步兌現中。

△截自尋圭投資云地圖

無論是論產品力還是市場接受度，該地塊所在的駙馬片區都已經在成都豪宅圈層頗具聲量，比肩麓湖、林家壩甚至金三。就目前情況，片區開發進程過半，錦江大院、錦江上院、錦江璞園、錦江賦等項目陸續入市后，都留下不俗口碑，價格也已經全面拉升到千萬級水平，推動板塊形成了豪宅聚居區的標桿形象。

板塊土地市場表現也可圈可點。此次待拍地塊起拍樓面價18500元/㎡，為板塊歷史記錄；去年板塊內成交4宗地，成交樓面價最高達24800元/㎡，待拍地塊南側緊靠的錦宸院，拿地價也已經突破至20300元/㎡。

地塊實探如圖：

△周邊城市界面已經逐步兌現

△地塊周邊多個高端盤已經成型

△地塊不遠處正在建設新花卉市場

2025，成華攻勢兇猛，尤其是中環地帶。

待拍的槐樹店14畝地塊，位于中環內，純住宅，容積率約2，起拍價14000元/㎡。

宗地自身條件頗具看點，地塊靠近雙地鐵站點，距離4、7號線換乘站槐樹店站直線約700余米，7號線雙店路站直線約500米，軌道交通的通達度較好；西側有口袋公園配套槐樹店游園；地塊周邊商業配套相對豐富，北側靠近奧園廣場，通過地鐵可以迅速到達萬象城商圈，但地塊周邊距離最近的日常消費場景、社區底商為中環TOD，從現場實景來看，還存在較大的提升空間，有待培育。

△截自尋圭投資云地圖

總體而言，板塊熱度已經大漲，宗地周邊成交多宗地塊，從早期的龍湖濱江云河頌、邦泰云璟，再到近兩年的越秀天悅云萃一二期、首開股份臻禮著，及近期待售的澳南錦江序等，熱盤頻出，區域的產品力和價格都已經實現了跨越式增長，購房者的認可度頗高。

而且，今年1月，區域成交樓面地價就已經突破2W+，板塊價值爆發已經箭在弦上。

地塊實探如圖：

△ 地塊內實況，地塊外道路狹窄，已經成為自發的臨時停車場

△地塊靠近奧園廣場，也是當前地塊周邊最主要的商業配套，靠近地鐵7號線

△地塊旁就是小型口袋公園，但維護狀態一般

△旁邊的中環TOD商業場景仍待培育

△截自尋圭投資云地圖

成華區供應的另一宗地位于一環路東二段東側，緊鄰6號線新鴻路站，交通暢達度高；地塊西南側近成華區人民政府，北側靠成都石室中學初中學校 （培華校區）；由于地處一環，生活及商業配套的豐富度也可圈可點，向東直線約1公里就能直達杉板橋商圈，向北即是建設路商圈，往西可抵達猛追灣、沙河和339電視塔，往南2公里就是東大街，消費場景資源優越。

當然，從地塊現場情況看，也存在周邊老舊小區多，城市界面觀感較差的劣勢。但僅憑“一環路”這個關鍵點，就已經足夠吸引人。

公開的拿地信息顯示，宗地同板塊內近兩年僅成交了一宗地，339超塔南側的邦泰11畝，成交樓面地價21100元/㎡，也是目前成華區地王，當時起始樓面地價15800元/㎡。僅從起拍價而言，3月11日待拍宗地16800元/㎡起拍價，已經超過成華地王。

地塊實探如圖：

△地塊靠近6號線、一環路

△地塊內可以眺望339

△地塊周邊老舊小區較多，城市界面觀感有待提升

△地塊北側商業項目新鴻坊已經封頂

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