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談及孵化器，各位業界同仁想必并不陌生，其中的門道大家自是心知肚明。

然而，對于那些對孵化器了解不多的朋友而言，一聽說入駐孵化器便能助力自己發展壯大，邁向事業巔峰，往往是眼中閃爍著期待的光芒，心跳也隨之加速。

但話說回來，孵化器是否真如眾人所想象的那樣，擁有化平凡為神奇的魔力？這實則還需進一步驗證。

更多時候，那些自詡為表現不俗的孵化器，實質上不過是徒有其表，難以經受深入探究的考驗。

01

孵化器空置率越來越高

當前，經濟發展放緩，市場持續緊縮，不僅整個園區的空置率持續攀升，作為其重要組成部分的孵化器空置率也隨之不斷上漲。

以往，在地方政府積極推動科技創新的大潮中，全國各地掀起了一股孵化器建設熱，各式各樣的孵化器如雨后春筍般拔地而起。

據統計，截至2022年，我國各類孵化器的數量已超過1.3萬家，遠遠超出了市場的實際需求。

云賽空間，圖片來源：網絡公開資料

在產業發展初期，孵化器處于優勢地位。那時市場形勢樂觀，企業數量快速增長，只要地理位置優越、租金合理，孵化器便能輕松吸引眾多企業入駐。

然而，如今市場形勢已發生翻天覆地的變化。一方面，初創企業數量急劇下降；另一方面，孵化器源源不斷地涌入市場，導致供大于求，孵化器空置現象不可避免。

此外，市場中絕大多數孵化器缺乏核心競爭力，這也是導致空置率上升的重要原因。

對于初創企業而言，入駐孵化器本是希望能夠通過孵化器提供的各類服務降低運營成本，并獲得更多支持和幫助。然而，現實卻大相徑庭。孵化器所提供的服務大多僅限于基礎的物業服務，如公共會議室、打印機使用權等，僅為初創企業提供一個物理辦公空間。

而初創企業真正關心的政策申報、資金補貼等方面，很多孵化器并不擅長；在增值服務方面，如投資、資源對接等，更是讓孵化器感到力不從心。

模速空間，圖片來源：新民晚報

雖然孵化器能在一定程度上減輕初創企業的負擔，但這對企業來說遠遠不夠，特別是在孵化器同質化問題愈發嚴重的當下。

如今，企業數量少而孵化器眾多，市場競爭激烈，市場早已從早期的賣方市場轉變為買方市場，企業在選址上的話語權大大增強。

在此背景下，如果孵化器沒有特色且缺乏核心競爭力，不僅難以吸引企業入駐，其空置率還將持續攀升。

02

孵化器運營主體發生變化

就目前情形而言，孵化器的處境略顯尷尬：在核心競爭力上不及成熟園區，而在服務企業的軟件能力上也存在不足。

過去，由于建設孵化器能夠獲得政府補貼，不少企業將其視為一種獲取政府資助的途徑，而非真正致力于孵化器的健康發展。這種功利心態不僅未能推動孵化器的良性成長，反而導致大量孵化器項目最終成為半途而廢的工程。

當然，市場中也不乏真正致力于孵化器業務的企業，但他們的核心策略更多聚焦于打造一個企業聚集的眾創空間，或是將空間細分出租給小微企業作為辦公場所，以此作為盈利模式。這類孵化器往往缺乏資金支持，服務也難以跟上，導致入駐企業稀少，空置率居高不下。

圖片來源：網絡公開資料

以往，孵化器業務相對容易開展，只要城市的營商環境和產業基礎良好，就能吸引大量企業入駐。這得益于孵化器提供的相對低廉的租金，以及企業入駐后能享受的當地政策優惠，實現了雙贏。

然而，隨著市場環境的變化，那種坐等企業主動上門的好時光已經一去不返。企業在選址時，不再滿足于簡單的物理空間提供，而是更加看重優質、全面的服務，這正是企業選擇入駐孵化器的初衷。

但在當前市場中，孵化器數量眾多，要在同類中脫穎而出，關鍵在于是否具備服務企業的能力。然而，對孵化器而言，提供優質服務本身就是一個巨大挑戰，需要投入大量人力物力資源，并伴隨著高昂的財務成本。這導致成本上升不可避免，而租金卻難以同步上調，以免削弱與其他園區的競爭力。

一邊是成本虧空，一邊是難以通過提高租金來彌補，這是民營企業難以承受的。因此，當民營企業的商業模式無法形成閉環時，越來越多的孵化器將不得不主動或被動地退出市場。

長三角綠洲智谷孵化器，圖片來源：綠色青浦澎湃號

如今，能夠運營孵化器的主體，主要限于背靠國資的開發區和平臺公司。這些主體不依賴孵化器直接盈利，只要租金收入或服務收入能夠維持團隊日常運作、不虧錢即可，同時滿足管委會對企業培育、孵化和留存的要求。

從孵化器的本質來看，它并非一個完全市場化的產品。無論是從租金收益還是服務提供的角度來看，都很難實現完全的盈利。因此，孵化器逐漸從國有民營企業共同參與轉變為主要由國有企業承擔。

03

孵化器里能出“六小龍”嗎

當前，招商難度的日益加大已成為不爭的事實。

近年來，能夠成功留住老客戶、保持園區入駐率不降，已堪稱招商領域的佼佼者。

當下的招商策略主要圍繞兩種：一是從外地引進企業，二是在園區內部進行企業培育和孵化。

大零號灣壹公里孵化器，圖片來源：上觀

以往，憑借稅返政策和各種投資激勵，吸引外地企業入駐并非難事。然而，時過境遷，隨著稅返政策的取消和企業投資決策的日益審慎，缺乏真正實力已難以說服企業整體搬遷。

我們明顯感受到，僅憑傳統招商手段已難以遏制空置率的持續攀升。

要在招商領域脫穎而出，無論是園區還是孵化器，都應更加專注于培育更優質的企業。

當前形勢下，“造商”已成為大勢所趨，不僅能有效緩解空置率問題，還能解決當地企業成長難題。

如今，招商已不再是簡單引入企業，而是需要更加用心地服務每一個企業，助力其茁壯成長，并培育出新的產業形態。

中科之星張江長三角技術科創孵化器，圖片來源：網絡公開資料

一旦當地成功孕育出新興產業形態，不僅能巧妙融合AI+等前沿技術于傳統產品中，加速產業轉型升級，還能開拓新市場。

此外，通過專業運營服務孵化出的企業，對城市、地方政府、開發區及園區將展現出更高的黏性，這正是“造商”的核心所在。

在未來很長一段時間里，缺乏“造商”能力的孵化器被市場淘汰只是時間問題。

當然，“造商”并非僅憑孵化器之力，而是一個復雜的系統性工程。

除了企業孵化培育，構建優質營商環境對“造商”同樣重要。

以杭州為例，其能夠孕育出“六小龍”等優秀企業，并吸引眾多企業前來，很大程度上得益于當地優質的營商環境。

杭州的孵化器不僅僅是物理空間的提供者，更是創新資源的整合者、創業服務的提供者，以及企業成長的加速器。

杭州的孵化器通過搭建平臺、整合資源、優化服務，為初創企業提供了全方位的支持。它們不僅提供辦公場地、基礎設施等硬件條件，還通過舉辦創業培訓、項目路演、融資對接等活動，幫助企業提升創業能力、拓展市場渠道、吸引投資關注。此外，孵化器還積極與高校、科研機構、行業協會等建立合作關系，推動產學研深度融合，為企業技術創新提供源源不斷的智力支持。

在優質的營商環境和高效的孵化器體系共同作用下，杭州成功打造了一個充滿活力和創新力的創業生態。這個生態不僅孕育出了“六小龍”等優秀企業，還吸引了眾多國內外企業前來投資、設立分支機構或研發中心。杭州正用實際行動詮釋真正的“造商”，即通過優化營商環境、提升孵化服務質量，不斷激發市場活力和社會創造力，推動經濟高質量發展。

當眾多城市面臨招商難題時， 杭州的成功經驗無疑為其他城市提供了有益的借鑒和啟示。通過打造優質的營商環境和高效的孵化器體系，城市可以吸引更多優秀企業和人才聚集，推動產業升級和創新發展，實現經濟社會的持續繁榮。

如今，無論是孵化器還是城市本身，都應逐漸從“招商”思維轉向“造商”思維。

只有當孵化器內部孵化出更多優質企業時，空置率問題才能得到有效緩解；當城市涌現出更多新興產業形態時，才能實現可持續發展。

文章來源：方升研究（作者丨萬山一把鎖）

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨

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