1，今年關(guān)注海淀新盤的朋友肯定會(huì)關(guān)注到功德寺項(xiàng)目，也有人在問我關(guān)于這個(gè)樓盤是不是適合買了投資用，或者是保值性的問題。下面我從幾個(gè)維度來講下這兩個(gè)盤。

1）價(jià)格問題。指導(dǎo)價(jià)10.5萬/平米，這個(gè)價(jià)格如果拿到當(dāng)前市場(chǎng)來看，價(jià)格很不錯(cuò)。可能有一點(diǎn)點(diǎn)倒掛。

拿地價(jià)與指導(dǎo)價(jià)問題，或者說這個(gè)樓盤有沒有利潤(rùn)？拿地樓面價(jià)7萬出頭，指導(dǎo)價(jià)10.5萬，有三萬多的差價(jià)。可以確定地說，這個(gè)樓盤的利潤(rùn)在指導(dǎo)價(jià)賣的情況下是非常充足的。

2）與二手房對(duì)比。

第一，很多人拿圓明天頌來對(duì)比，我覺得意義不大。首先，圓明天頌的成交數(shù)據(jù)太少，沒法參考，其次像圓明天頌這種大改善盤，成交的時(shí)候，會(huì)有一定的偶然性，所以之前傳的16萬單價(jià)成交，并不能拿來當(dāng)一個(gè)完全參考。當(dāng)然，產(chǎn)品上、人群上，是不一樣的。

第二，橡樹灣可以拿來對(duì)比，而且應(yīng)該是個(gè)強(qiáng)對(duì)標(biāo)盤。一方面是品質(zhì)對(duì)比，一方面是教育資源對(duì)比。

或者可以這樣說，如果你現(xiàn)在兼顧小區(qū)品質(zhì)，以及孩子教育，那么，功德寺和橡樹灣，你會(huì)選哪個(gè)？其實(shí)這兩個(gè)都可以。

互有利弊，但是從品質(zhì)改善，以及孩子教育上，這兩個(gè)都是能滿足需求的，且差異沒有那么大。

橡樹灣目前的成交單價(jià)在10萬左右。

3）開盤價(jià)問題。這個(gè)需要等到開盤的時(shí)候再看，目前是10.5指導(dǎo)價(jià)，有8%的浮動(dòng)空間，大概率上，開發(fā)商會(huì)結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)，向上浮動(dòng)。有沒有綁定的裝修等，也是個(gè)待定問題。開盤價(jià)越高，性價(jià)比越低。

2，當(dāng)下市場(chǎng)價(jià)格問題。

海淀尤其是北五環(huán)以外那塊區(qū)域的價(jià)格，我去年說過好多次，價(jià)格從一個(gè)相對(duì)合理的市場(chǎng)價(jià)去判斷的話，海淀北五環(huán)外的價(jià)格沒有完全跌下來。也就是說，橡樹灣目前的市場(chǎng)價(jià)是10萬左右，但是結(jié)合北京多個(gè)片區(qū)改善盤的價(jià)格，橡樹灣的10萬單價(jià)，有虛高。

原因我認(rèn)為是海淀清河上地永豐等區(qū)域的新盤干擾。這一項(xiàng)僅供參考。市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)這東西我沒法解釋，或者說解釋成本太高。大家參考下結(jié)論即可。然后做一下新盤的價(jià)格對(duì)標(biāo)。

3，關(guān)于保值性問題。

我覺得對(duì)于購(gòu)房人來說，需要考慮的幾個(gè)點(diǎn)：

第一，當(dāng)下市場(chǎng)，這個(gè)盤在新盤里是性價(jià)比比較高的項(xiàng)目，和當(dāng)下市場(chǎng)的二手，價(jià)格有小幅倒掛；

第二，理解當(dāng)下海淀市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整階段，就是我上文提到的那一點(diǎn)；

第三，樓盤兩年后交房，那個(gè)時(shí)候的市場(chǎng)到底是什么市場(chǎng)。這個(gè)問題，大家可以根據(jù)自己的預(yù)期來判斷，我不去預(yù)測(cè)。

第四，持有成本問題。尤其是對(duì)于貸款買家來說，在拿不到房子的情況下需要提前還月供。

第五，交付質(zhì)量問題。目前僅從樓面價(jià)及指導(dǎo)價(jià)看，開發(fā)商有利潤(rùn)，應(yīng)該能做出好產(chǎn)品，至于交付質(zhì)量，只能等交房后看。這與項(xiàng)目有關(guān)，也有開發(fā)商自身的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)大行業(yè)有關(guān)。

4，投資價(jià)值上，我不覺得有多高的投資價(jià)值。

5，原則上，按需購(gòu)買，自住第一。

6，再來說下學(xué)區(qū)的問題。

這個(gè)盤交付后，大概率上的是上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)樹村校區(qū)。生源上，以周邊幾個(gè)回遷房小區(qū)為主。上地片區(qū)初中相對(duì)均衡。上地東西里上的是上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)本部。有這個(gè)區(qū)別，注意區(qū)分。

這也是為啥我說教育上跟旁邊橡樹灣類似，橡樹灣的小學(xué)生源質(zhì)量要更好，橡樹灣小區(qū)的居多，初中也不差。

以上是大家關(guān)心的一些核心問題。供參考。

這個(gè)盤目前沒有上渠道，開發(fā)商自銷，有想買這兩個(gè)項(xiàng)目的自己去售樓處即可。