“卡條件的買不起，買得起的不卡條件！”——這句扎心的吐槽，成了青島配售型保障房最真實的注腳。

最近，青島的配售型保障房，竟然登上了公交車廣告，堪稱前所未見。要知道，往常這類政策性住房基本上都是“內部消化”，這次竟然這么高調做宣傳，不禁讓人浮想聯翩：是房子太多賣不掉？還是買的人太少不夠熱鬧？

▲青島配售型保障房，竟然登上了公交車廣告

3月下旬，青島將啟動李滄區京口路和市北區開封路這兩個保障房項目的選房活動，目前已有1.3萬余戶家庭完成注冊，2700戶家庭進入輪候庫排序。從數據看，似乎供不應求，但稍微一研究就會發現，這買賣可能并不劃算。

1、

低價？真相可能沒那么簡單

誰能買？

青島配售型保障房購買資格，申請人至少要有一個本市戶籍，單身人士也得是本地人。此外，家庭人均住房面積不超過13㎡，優先保障住房困難家庭。不過，引進人才、公交司機、環衛工人等城市基礎服務人員也可以申購。房源主要是75㎡的套二和95㎡的套三，含精裝修，銷售均價約1.1萬元/㎡。

房子啥樣？

李滄京口路項目：1801套房，75平套二466套，95平套三1335套。位置在京口路北、重慶中路東，16棟11到27層的高樓，容積率2.7，車位1:1。

市北開封路項目：1812套房，82平套二504套，98平套三1308套。坐落在唐河路東、開封路北，15棟19到27層樓，容積率2.87，綠地率35%。

價格真的便宜嗎？

官方定價原則是：基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本，外加適度合理利潤。聽起來很公平，可問題來了——劃撥地是政府白給的，成本到底是多少？這建安成本怎么算的？官方的“適度利潤”是多少？這些成本明細數據全都沒有公開，價格是1.1萬元/㎡，但到底貴不貴，沒人能說清。

有網友吐槽：“1.1萬？不如買繁華地段老破小。”還有人說：“1.1萬還保本微利？那商品房的利潤得多離譜？”更扎心的是，周邊次新二手房的價格也就在1.2萬~1.4萬元/㎡之間，多花幾萬元能買個自由流通的二手商品房，何必“綁死”在這上面？

2、

配售型保障房的“隱藏坑”

不能自由交易，政府回購價格不透明

保障房最大的“坑”之一就是不能隨意轉手，實行封閉管理，只能政府回購或轉讓給輪候庫符合條件的家庭。而政府回購是怎么定價的？折舊是如何計算？目前沒有公布任何細則！這個對于配售型保障房至關重要。沒細則，誰敢隨便下手啊？這意味著，如果你買了這房子，以后想換房子，政府有可能會低價回收。

▲青建房字〔2024〕17號文件中的規定

戶型設計拉胯，精裝修標準不詳

戶型設計上，網上吐槽也不少。詳見鏈接：青島配售型保障房10種戶型

再說精裝修，有過保障房經驗的朋友都懂——裝修材料大概率是最低標準。有人擔心，入住后可能面臨甲醛超標等問題。

▲李滄京口路配售型保障房，精裝修效果圖

報名人數少，市場反應平淡

按照官方數據，目前有2100余人預登記，而房源是3613套。理論上，這個“香餑餑”應該被瘋搶才對，但報名人數竟然比房子還少？！為什么？因為真正符合條件的剛需買不起，而有能力買的，看不上。

3、

配售型保障房，究竟適合誰？

適合“鐵了心”不換房的剛需

如果你是純剛需，未來20年不打算換房子，對于保值、流通什么的，統統不考慮，也愿意接受政府未來未知的回購價格，那或許可以考慮。

適合想住新房的低收入群體

對于想住新房不愿意住二手房，但是購房預算不高的人來說，這或許是個不錯的選擇。但請做好心理準備，未來如果收入提高，想改善住房，賣房可能是個大問題。

不適合投資，更不適合“試試水”

這房子和商品房完全不同，無法自由交易，未來回購價格不透明，投資屬性基本為零。如果你只是想找個地方住，暫時過渡一下，那么配售型保障房并不適合你，還不如租房，或者尋找價格合適的二手房。

▲李滄京口路配售型保障房實景

這房子，到底值不值得買？

青島的配售型保障房，就像相親市場上的“經濟適用男”——看著老實，處久了全是毛病。從各個角度來看，青島的配售型保障房槽點不少：不是即買即住的現房、是明年底交付的期房，價格優勢并不明顯，未來交易限制多，回購政策不明朗等等。總而言之，這房子要慎重考慮再下手。買房這事，除了價格，還得考慮未來的流動性和自由度，否則，小心變成“不動產”的永久房東。