行業(yè)是否已走出底部？

01

業(yè)績預(yù)告

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月7日，在A股、港股房地產(chǎn)上市公司中，共有90家內(nèi)地房企預(yù)告2024年全年業(yè)績。

數(shù)據(jù)顯示，在上述90家房企中，預(yù)計2024年實(shí)現(xiàn)正向盈利的企業(yè)共29家，占比32.22%。

正向盈利房企（部分）

其中，有5家房企預(yù)計盈利增長，分別為全新好、匯通能源、天宸股份、亞通股份以及陸家嘴；此外市北高新和珠江股份實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。

扭虧房企

不過，上述盈利房企中部分房企主業(yè)已非房地產(chǎn)開發(fā)，如天宸股份，現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局涉及房地產(chǎn)開發(fā)、新能源、物業(yè)租賃等。

在剩余的22家盈利房企中，京城佳業(yè)、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、瑞安房地產(chǎn)、綠城中國5家房企相對降幅較小，其余房企預(yù)告報告期內(nèi)盈利降幅或均在50%以上。

數(shù)據(jù)顯示，2024年盈利預(yù)計超過10億元的房企只有5家，其中僅有龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展在報告期內(nèi)的凈利潤有望在50億元以上。

保利發(fā)展預(yù)計2024年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤50.16億元，同比下滑58.43%，業(yè)績下降主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及結(jié)合當(dāng)前市場情況擬對部分項(xiàng)目計提減值準(zhǔn)備。

據(jù)公告，龍湖集團(tuán)2024年股東應(yīng)占核心溢利股東預(yù)計錄得約35%至40%的下降。

這一降幅低于行業(yè)平均水平，且仍是2024年盈利較多的頭部房企。龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長，成為其利潤的主要貢獻(xiàn)來源。

而虧損房企，則成為行業(yè)里的大多數(shù)。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，60家業(yè)績預(yù)虧的房企中，有33家連續(xù)虧損，27家則是首次出現(xiàn)年報虧損，并且在這些企業(yè)中，還能看到一些龍頭房企的身影。

首虧房企（部分）

其中，萬科的虧損額度最高達(dá)450億元，凈利潤同比下降470%，而這也是萬科自1991年上市以來首次出現(xiàn)年報業(yè)績虧損的情況。

萬科將虧損主要原因解釋為四個原因，其中居首的即是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。

此外，包括榮盛發(fā)展、華僑城A、華夏幸福、中交地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開股份等企業(yè)虧損額度超過50億元。

梳理業(yè)績預(yù)告發(fā)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，是房企業(yè)績下滑的主要原因。

據(jù)花旗預(yù)測，由于低毛利率及存貨減值影響，行業(yè)將在2024財年繼續(xù)虧損，在保持正向盈利的房企中，華潤置地、中國海外發(fā)展均有望在報告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)超百億元的凈利潤，而龍湖集團(tuán)緊隨其后，凈利潤水平位居行業(yè)第三。

中金公司表示，預(yù)計未來1-2年地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績基調(diào)仍在于消化歷史包袱，但2025年開始恢復(fù)強(qiáng)度的企業(yè)，或有望在2026年-2027年開始率先呈現(xiàn)出業(yè)績彈性。

02

政策導(dǎo)向

3月5日，政府工作報告以200多字的篇幅論及房地產(chǎn)業(yè)，再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

此前，2024年9月，中央政治局會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，“止跌回穩(wěn)”成為當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵詞和政策著力點(diǎn)。

幾乎在同期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部打出“四個取消、四個降低”的政策組合拳，包括取消限購、限售等購房限制性措施，以及降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率和“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

各地的政策工具箱也密集開啟。截至目前，全國已有超20個城市優(yōu)化了住房公積金政策，降低首付比例。

此外，貸款利率和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等也降至歷史低點(diǎn)，如首套房商業(yè)貸款利率最低約為3.05%，5年以上公積金貸款利率為2.85%。

“止跌回穩(wěn)”的預(yù)期，持續(xù)反映在市場的回升之上。每年3月到5月的“小陽春”，是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季，今年春節(jié)后，重點(diǎn)一二線城市的供應(yīng)量、看房量、交易量等快速回升，市場呈現(xiàn)向好趨勢。

據(jù)龍湖相關(guān)銷售負(fù)責(zé)人表示，自春節(jié)后返工以來，龍湖各樓盤到訪量出現(xiàn)回升，成都、杭州等城市增幅較為明顯。在即將到來的“金三銀四”，龍湖也推出專享購房補(bǔ)貼、春游禮包等福利，積極備戰(zhàn)小陽春。

03

發(fā)展新模式

與“止跌回穩(wěn)”并列，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是另一項(xiàng)重要行業(yè)課題。

在部長通道上，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤介紹，今年將重點(diǎn)抓的另一項(xiàng)工作就要配合促轉(zhuǎn)型。要抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

自2024年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嘗試從市場、主體、供給等方面進(jìn)行全方位轉(zhuǎn)型。而房地產(chǎn)企業(yè)自身也在加大新業(yè)務(wù)的布局，強(qiáng)化收入更加平穩(wěn)的持有型物業(yè)，以及對財務(wù)健康更加友好的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

其中，龍湖在新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型中走在前列，經(jīng)營性業(yè)務(wù)已成為公司重要的利潤及現(xiàn)金流來源。

數(shù)據(jù)顯示，2024年1-12月，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約284.8億元（含稅），創(chuàng)造歷史新高，其中運(yùn)營收入約145.0億元（含稅），服務(wù)收入約139.8億元（含稅）。

在最新公告中，龍湖集團(tuán)表示，2024年公司運(yùn)營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長，為利潤的主要貢獻(xiàn)來源，同期，龍湖集團(tuán)整體及各航道均實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，負(fù)債規(guī)模有序壓降、債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

2025年，龍湖繼續(xù)提前或如期償還債務(wù)，僅今年以來龍湖累計兌付公司債已近65億元，其中3月4日龍湖如期兌付“20龍湖04”，行權(quán)回售金額為25.02億元；在1月份，龍湖提前行權(quán)回售了“22龍湖01”、“20龍湖02”兩支債券，合計39.78億元。

大華繼顯分析師在研報中表示，在2025年以后，龍湖的債務(wù)償還壓力將明顯減小，預(yù)計在2028年后將無存續(xù)境內(nèi)債。