成都新樓市文|黎小小

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肉眼可見，成都土地市場又火起來了。尤其是成華區(qū)，供地密集且優(yōu)質(zhì)，火力猛烈。

一宗位于二八板塊約39畝的宗地將于3月31日出讓，起拍價僅12900元/㎡，容積率約2.27，住兼商用地。

△截自投資云地圖

在公告出讓前，這宗地就已頗引人注目。

地塊位于成華金色中環(huán)的關(guān)鍵節(jié)點，也是二八板塊內(nèi)成熟度相對高的第二梯隊，經(jīng)過多年的培育，地塊周邊的城市界面和配套資源已經(jīng)相對成熟。

自二八板塊落地CCD中央文創(chuàng)商務(wù)休閑區(qū)定位后，片區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)出驚人的兌現(xiàn)速度。待拍地塊南側(cè)就是中車·源studio和一個基本成型的工業(yè)風(fēng)文創(chuàng)、商業(yè)配套，往南直線1KM就是K101文化綜合體 （在建）、101文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 （在建）。整個片區(qū)已經(jīng)落地導(dǎo)入了大量文創(chuàng)主題場景，南側(cè)的城市界面觀感破佳。

△地塊南側(cè)，緊靠周邊城市界面已經(jīng)兌現(xiàn)的相對成熟

地塊旁的就是建設(shè)路北延線——蜀龍路，可以直接連通二環(huán)、三環(huán)，是溝通建設(shè)路板塊、新都的重要通道。此外，地塊還有最誘人的交通利好——緊靠地鐵17號線二期機(jī)車廠站，從現(xiàn)場實際情況看，地鐵站出口與地塊間幾乎零距離。也就是說未來，這一地已經(jīng)是“準(zhǔn)地鐵上蓋”，出門即地鐵站。

而且地鐵17號線二期預(yù)計25年底將通車，該線路呈西南-東北走向，將連通武侯新城-雙楠-少城-蓉北商圈-建設(shè)路-二八等多個熱門居住板塊。屆時，從該地塊出發(fā)，經(jīng)17號線換乘，只需4站就可到達(dá)建設(shè)路板塊，7站抵達(dá)春熙路。

但地塊本身也有短板。一方面，地塊本身面積僅約39畝，面積已經(jīng)相對小，雖說是住兼商用地，但實際上地塊的商業(yè)指標(biāo)均為南側(cè)的“保留建筑”。這棟保留建筑當(dāng)前為成都西部互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，已于去年就改造完成并投入使用。

也就是說，刨除掉商業(yè)占比后，該地塊實際可用面積目測僅有約二十余畝。小地塊，且地鐵上蓋，對部分購房者而言，存在一定抗性。

同時，地塊周邊也多為純住宅用地，從當(dāng)前實際情況來看，日常商業(yè)相對不便。

不過利好的是，周邊經(jīng)過多年發(fā)展，居住氛圍也逐漸提升。地塊四周，已經(jīng)有萬科、朗詩、華潤、首鋼等多個項目交付，片區(qū)迎來集中兌付期。板塊價值也在去年實現(xiàn)進(jìn)階，從剛需剛改正式邁入改善層級，地塊附近待售或在售產(chǎn)品目前已基本跨過350萬級總價門檻。

附近在售項目中，華潤置地中環(huán)天宸去年入市，預(yù)售均價2.7-3.2W/㎡區(qū)間，總價300萬+，幾乎逢開即罄；24年入市的招商中環(huán)臻邸，最近一次預(yù)售均價3-3.6/㎡，總價直奔400W+，而且整盤也幾近清盤；可見板塊的新房產(chǎn)品熱度。

另外，地塊一路之隔就是去年招商剛拿下的81畝地塊，招商錦城序，預(yù)計將打造該公司在蓉首個新規(guī)作品。我們了解到，該項目尚未開盤就已經(jīng)有不少購房者表現(xiàn)出很高意向。

接下來是土地實探：

△地塊西側(cè)緊靠K12成都七中育才學(xué)校，但該校為成華區(qū)全區(qū)大搖號

△地塊內(nèi)實景，南側(cè)有籬笆將住宅用地與商業(yè)地塊隔離開，周邊已經(jīng)有點多個交付樓盤

△地塊東側(cè)靠蜀龍路處，地鐵17號二期機(jī)車廠站出口在建中

由于地塊面積小，距離地鐵近，不排除未來建筑因地鐵產(chǎn)生振動的可能。

△地塊周邊日常商業(yè)相對不便，尚在招商培育中

△地塊對面即為招商錦城序項目，東側(cè)緊靠蜀龍路

宗地位置：成華區(qū)二仙橋北路31號，圣燈街道人民塘社區(qū)，關(guān)家堰社區(qū)

宗地編號：CH04(070102/09):2025-011

面積：25862.47平方米 (合38.7937畝）

交易時間：2025年03月31日 10:00

出讓方式：拍賣

起始價：12900.00元/平方米

計入容積率總建筑面積/容積率：不大于58707平方米 （含保留建筑），其中混合的商業(yè)服務(wù)業(yè)用房 （含保留建筑）建筑面積比例不小于計入容積率的建筑面積的15%且不大于25%。

建筑密度:不大于32.2% （含保留建筑）

規(guī)劃用地使用性質(zhì)：二類城鎮(zhèn)住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

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