2024年統計公告里提到了一個數據：

12月份，70個大中城市中：

新建商品住宅銷售價格同比上漲的城市個數為2個，下降的為68個；

二手住宅銷售價格同比下降的城市個數為70個。

12月份的環比數據比同比數據好一點，但是整體來說，去年住宅銷售的數據并不好；這讓我想起了去年瀏覽到的附近一套房子的降價情況。

8月15日，降價5萬，售價145萬；

9月19日，降價5萬，售價105萬。

可能是因為房東著急賣房；

可能是因為房價本來就虛高。

總之，2025年的今天，這套房子直徑500米以內的、面積差不多的房子，定價在110萬左右，有的業主91萬就掛牌賣房了。

買房跟買股票很像，本來價格高高在上的時候你不敢想，不敢買；但是價格跌下來以后，跌到你夠得著的時候，你還是害怕。

怕它還會繼續跌。

今年的政府工作報告里提到：

①實施更加積極的財政政策。

擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

②持續用力推動房地產市場止跌回穩。

加力實施城中村和危舊房改造；

合理控制新增房地產用地供應；

盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

如下圖所示，2023年春天開始，商品住宅價格指標便一路下跌，中間有所反彈，但是在2024年夏天觸底，隨后便是926新政，一系列政策出臺。

令人欣喜的是，這些政策是有效的，住宅價格指數有所反彈。

原來我們拆解ROE的時候，總是說萬科這類靠高杠桿賺錢的企業，模式比較高明一些，因為股東用較低的股本投入，就撬動了更多的資產。

但是，使用高杠桿同時意味著高風險，當外部變動大、拿錢難的時候，企業的流動性就會緊張；可是現在再看，高杠桿還意味著另一種風險：

企業借來的錢變成了存貨，這些存貨沉淀了大量資金但是賣不出去，甚至還存在貶值的情況，這就導致企業不得不計提減值準備，減少當期凈利潤。

如下表所示，多家住宅地產企業計提了上億元、甚至百億元的存貨跌價準備，雖然相比于它們的體量和承載力，這些損失并非不可承受。

可是這些存貨跌價準備，跌去的都是錢！
以萬科為例。

2024年上半年公司凈利潤虧損85億元，公司同期計提的存貨跌價準備為83億元；雖然相比于6200億的存貨規模，83個億的跌價準備并不多。

但是，如果沒有這83個億的跌價準備，萬科的凈利潤虧損就會減少很多。

再比如綠地控股。

凈利潤3個億，存貨跌價準備211個億；要是沒有這么高額的跌價準備，公司凈利潤不至于只有3個億。

這些企業使用高杠桿借來的錢，變成了存貨沉淀在了公司的賬上；當房價下跌房子賣不出去，高杠桿造成的損失也被放大。

借錢炒股的人，大概能體會到這種感覺；股票上漲的時候，財富被放大；股票下跌特別是大跌的時候，財富縮水也非尋常可比。

從“同花順iFinD”提取的數據看，去年12月金融機構個人住房貸款余額為376800億元，我們按照14億人口計算，平均每人背負的房貸為2.69萬元。

之前有報道指出，中國有50%-60%的城鎮家庭有房貸；
2024年城鎮化率67%，城鎮人口約為9.4億；按戶均人口3個人計算，那么城鎮家庭戶數大約有3個多億。

也就是說，有房貸的家庭有1億多戶，涉及到的人口可能達到2-3億人。

大家都上了杠桿，但是債是需要還的。

今年的政府工作報告中提到了會打好政策“組合拳”。

其實去年組合拳的效果已經顯現出來了，我們可以重點學習下下面這段話：

去年一季度經濟開局良好，但受國內外多方面因素影響，進入二季度以后主要指標連續走低，下行壓力加大。

我們加強逆周期調節，聚焦突出問題針對性施策，緊抓存量和增量政策落實，推動需求較快回升，生產增長加快，市場預期明顯改善。

全年經濟運行呈現前高、中低、后揚態勢。

信心比黃金重要，去年政策組合拳的實施已經給我們帶來了一點信心，希望2025年情況會轉好。

前幾天價投圈有個朋友說：

之前不信還有三個月不發工資的，直到在小區遇到一個男的淚流滿面打電話，給朋友說老婆沒工作，孩子要養，自己壓力大到……

我也不知道該說啥了，時代面前我們都是塵埃，且行且珍惜吧。