最近住宅層高標準將提高至不低于3米的話題受到市場關(guān)注。這一標準會如何影響房地產(chǎn)市場？

技術(shù)標準和現(xiàn)實狀況

2.8米的層高作為技術(shù)標準，并非由單一政策文件明確，而是隨著建筑技術(shù)發(fā)展和市場需求逐步形成的。其實最初房屋建造沒有2.8米的概念，通常早期的建筑層高在3米甚至更高。比如大家喜歡打卡的武康大樓等等。當時建筑技術(shù)有限，高層建筑較少，多層住宅為主，較高的層高有助于改善采光和通風。

隨著城市化進程加快，住房需求激增，為節(jié)約資源和降低成本，層高開始逐步降低。1987年發(fā)布的《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》首次明確普通住宅層高不宜超過2.8米，標志著2.8米層高成為標準。1999年發(fā)布的《住宅設(shè)計規(guī)范》進一步明確普通住宅層高宜為2.8米。2011年修訂的《住宅設(shè)計規(guī)范》延續(xù)了這一標準，規(guī)定普通住宅層高宜為2.8米，臥室和起居室凈高不應低于2.4米。

現(xiàn)在都是精裝修交付，地暖、中央空調(diào)成為交付“標配”，如此室內(nèi)凈高只有2.65米左右，居住的舒適度降低。因此，目前不少開發(fā)商把層高提高到2.9-2.95米左右。所以，層高3米作為剛性標準也是市場需求提升的結(jié)果。

對市場影響

1、 開發(fā)商影響。對開發(fā)商而言主要是成本上升。比如材料成本增加：層高每增加0.2米，墻體、立柱、門窗等建材用量相應增加，直接推高建安成本。例如，按每平方米造價5000元估算，成本可能增加3%-5%；結(jié)構(gòu)要求提高：層高增加可能導致梁柱截面尺寸或配筋量需調(diào)整，以符合抗震和承重要求，進一步增加結(jié)構(gòu)成本等。

此外，建筑密度提升（建筑密度指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例）。土地出讓合同里通常有建筑限高要求。限高100米情況下，原可建35層（2.8米層高）變?yōu)?3層（3米層高）。銷售面積既定的背景下，開發(fā)商不得不再造一棟樓。建筑密度提升，公共空間減少，居住體驗也會降低。

2、對市場影響。層高是房屋品質(zhì)的一部分，買房考慮的因素有很多，比如地段、價格、開發(fā)商品牌等等。所以不會成為樓盤是否熱銷的唯一因素，更何況一些講究品質(zhì)的開發(fā)商已經(jīng)把層高主動上調(diào)到2.9-2.95米。短期項目是否熱賣主要看區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系。當然標準制定到落地還有一段“真空期”，這一時期開發(fā)商也可以自主調(diào)整，滿足未來的要求。從長期角度來看，符合高技術(shù)標準的房子和“好房子”的要求是匹配的，居住舒適度的提升會被消費者認同。房子新舊產(chǎn)品的迭代速度會加快，被市場淘汰的產(chǎn)品在二手市場中價格自然支撐力就不足了。