說好的美好前景，怎么說沒就沒了？

　　華涇

　　最近，華涇的業(yè)主聽到一個(gè)“壞消息”，華之門規(guī)劃縮水了！

　　不少業(yè)主也紛紛在網(wǎng)上感慨：

　　賣完地，就被背刺了。

　　具體的規(guī)劃變更大概有三個(gè)方面：

　　第一是華之門北側(cè)的小地塊商辦面積小了一半，從6.6萬(wàn)㎡縮減了一半。

　　華之門核心區(qū)規(guī)劃的150米地標(biāo)規(guī)劃變成了住宅。

　　當(dāng)然也不全是“刪減”，華之門南側(cè)原來的綠地，部分改變成了科研用地。

　　這個(gè)調(diào)整的思路，讓人不由得聯(lián)想起來之前就已經(jīng)規(guī)劃降級(jí)過的“梅隴新中心”：

　　曾經(jīng)的120米雙子塔規(guī)劃消失，變成了科研用地。

　　曾經(jīng)的效果圖

　　變成科研了

　　這些規(guī)劃調(diào)整，最不開心的就是之前買入這個(gè)區(qū)域新房的業(yè)主們了。

　　整個(gè)徐匯華涇+閔行梅隴地區(qū)，曾經(jīng)被視為上海向南發(fā)展，中段崛起的希望——

　　甚至有些媒體已經(jīng)講出了“上海中心南移到華涇”的口號(hào)。

　　華涇之前新房的價(jià)格就已經(jīng)很貴，在限價(jià)還沒放開的時(shí)華涇新房?jī)r(jià)8萬(wàn)+，梅隴7w+。

　　如今這房子都還沒交付，怎么規(guī)劃就頻頻降級(jí)，開始背刺業(yè)主了？

　　其實(shí)這個(gè)事情，幾年前華涇規(guī)劃剛出來的時(shí)候，我們就推文提示過風(fēng)險(xiǎn)：

　　上海目前已經(jīng)是全球最大的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，現(xiàn)在寫字樓嚴(yán)重過剩，就連市區(qū)的寫字樓空置率非常之高。

　　數(shù)據(jù)來自高力國(guó)際

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)的寫字樓現(xiàn)在很多都是降價(jià)租不掉，你這外環(huán)還瘋狂建設(shè)地標(biāo)有啥用？

　　從大方向上看，最近兩年全上海的發(fā)展思路都轉(zhuǎn)變了，優(yōu)先開發(fā)市區(qū)，資源投給市區(qū)。

　　而徐匯就是其中沖的最猛的那一個(gè)，動(dòng)的多代表著徐匯需要的資源也更多。

　　實(shí)際看徐匯內(nèi)部也是如此，當(dāng)下的徐匯遍地都是新項(xiàng)目，最不缺的就是寫字樓，缺的是企業(yè)。

　　徐家匯370米的超級(jí)地標(biāo)尚且在建，六百、太平洋百貨的舊改項(xiàng)目未來同樣也需要新的企業(yè)進(jìn)來。

　　徐家匯中心

　　徐匯濱江已經(jīng)開業(yè)的西岸傳媒港目前空置率都很高，在建的西岸金融城三百萬(wàn)方的體量擺在那里，未來嗷嗷待哺。

　　西岸金融城

　　楓林斜土片區(qū)在規(guī)劃的東安醫(yī)學(xué)城，漕河涇地區(qū)的航天科技城、越界、鑫耀中城的成片寫字樓也都需要企業(yè)入駐。

　　這種情況下，在華涇地區(qū)再搞一批地標(biāo)出來，顯然是不合理的。

　　而當(dāng)下的徐匯，最為缺乏的反而就是產(chǎn)業(yè)科研用地———因?yàn)殇詈記艿貐^(qū)已經(jīng)全面開發(fā)完畢，完全沒有新地塊了。

　　以高科技企業(yè)為主的新的產(chǎn)業(yè)時(shí)代本身也不需要那么多講“面子”的超級(jí)地標(biāo)企業(yè)總部。

　　先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，反而需要能給高科技企業(yè)做研發(fā)的實(shí)驗(yàn)室、做生產(chǎn)的設(shè)備車間，這些都需要科研用地。

　　華涇梅隴地區(qū)這么調(diào)整之后，反而是定位更清晰了，就是成為徐匯新時(shí)代的漕河涇，主打產(chǎn)業(yè)研發(fā)。

　　不過按照國(guó)人地標(biāo)依賴的心理，家門口看不到超高層了的確是會(huì)空落落的，這點(diǎn)對(duì)于華涇的居民來說的確是有些遺憾。

　　不過好在，華之門商場(chǎng)沒消失，總體量30萬(wàn)方的Gate M華之門商場(chǎng)2027年會(huì)開業(yè)。

　　華之門商場(chǎng)效果圖

　　華涇西站的超大TOD的商辦也還在目前沒有縮水，新規(guī)劃也把位育科技搞到了華涇，相當(dāng)于這個(gè)區(qū)域也有了一梯隊(duì)的學(xué)區(qū)。

　　綜合倆看，華涇的潛力還在，區(qū)域的未來也在，只是換了一個(gè)更“落地”的模樣。

　　新江灣

　　之前我們分析過“上海樓市最不能買的幾類房子”，其中一類，就是“高營(yíng)銷溢價(jià)”區(qū)域，舉得例子就是新江灣。

　　新江灣剛開發(fā)的時(shí)候第一個(gè)項(xiàng)目合生江灣國(guó)際公寓，2006年上市僅賣1.1萬(wàn)一平。

　　后來隨著“新江灣，市區(qū)唯一一片濕地”的規(guī)劃出爐，新江灣迅速爆火，土拍價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。

　　時(shí)隔一年，新江灣的土地價(jià)格就超過了房?jī)r(jià)，2007仁恒拿地價(jià)格直接飆升到2萬(wàn)一平。

　　雖然價(jià)格年年攀升，但是阻擋不了去買房的有錢人：

　　因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)主打這個(gè)綠地、低密概念的板塊太少了，吸引力太強(qiáng)，甚至不少在陸家嘴工作的金融高管都買到了新江灣。

　　2004年新江灣的航拍

　　不過，隨著新江灣的逐漸開發(fā)建設(shè)，大家逐漸發(fā)現(xiàn)，新江灣一直在不斷背刺之前沖著“環(huán)境好”買房的業(yè)主：

　　曾經(jīng)的綠地變成了一塊塊住宅用地，板塊內(nèi)的綠色越來越少，小區(qū)越來越多，這么多年就剩下兩長(zhǎng)條綠地。

　　如今僅存的兩條綠地

　　如今好了，兩塊地規(guī)劃都出來了，基本上都建了房子。

　　北地塊規(guī)劃

　　南地塊規(guī)劃

　　屠龍少年終成惡龍，主打濕地綠化的新江灣，最終也成為了鋼鐵森林。

　　新江灣只是第一個(gè)走完開發(fā)歷程的“綠地板塊”，但不是市場(chǎng)上的最后一個(gè)。

　　如今市場(chǎng)上依然主打楔形綠地概念的板塊可是太多了：

　　有仍在開發(fā)的森蘭，起步一段時(shí)間的張家浜、前灘南，剛起步的北蔡楔形綠地。

　　這些區(qū)域都在或多或少主打生態(tài)概念，但是一定要記住：

　　所謂的楔形綠地就只是暫時(shí)沒開發(fā)的用地，短暫的充當(dāng)了公園的作用。

　　上海的楔形綠地

　　能長(zhǎng)期保存的綠地資源，除了少數(shù)是像世紀(jì)公園、大寧公園那樣已經(jīng)完全開發(fā)的市政公園；

　　剩下的就只有偽裝成綠地但實(shí)際拆不掉的區(qū)域（不點(diǎn)名了）、以及高架橋邊上的防護(hù)林了。

　　前者，的確是高達(dá)千億土地價(jià)值的頂級(jí)配套，后者就只是遮擋硬傷的遮羞布了。

　　當(dāng)然，新江灣雖然開發(fā)完畢失去了綠地優(yōu)勢(shì)，他也不是就被樓市拋棄了。

　　北四區(qū)由于歷史原因造成了能整片開發(fā)的區(qū)域很少，大部分都有老破小等歷史包袱，新江灣這種純粹低密度整體開發(fā)的板塊依然具有稀缺性。

　　而且由于當(dāng)年主打改善客群，新江灣的大三房（120以上的三房）產(chǎn)品是主力，目前還沒有完全被東外灘、中興路100平小三房分流。

　　不過隨著中小套的放開，這種優(yōu)勢(shì)的確是在被削弱中，新江灣，也即將進(jìn)入價(jià)值下跌周期。

　　楊行

　　楊行有點(diǎn)慘。

　　前幾年都以為憑借著吳淞創(chuàng)新城的頂級(jí)大規(guī)劃，楊行這個(gè)規(guī)劃中心板塊能夠一舉起飛；

　　最不濟(jì)也能改善一下拉胯的城市界面，搞點(diǎn)新的公共配套，比如在核心區(qū)建設(shè)一個(gè)大的綜合體商場(chǎng)。

　　但是沒想到才高興了沒多久，吳淞創(chuàng)新城的規(guī)劃改了——楊行直接從貴妃變成了打入冷宮的宮女。

　　眾所周知，寶山之前的問題在于規(guī)劃太多，太分散，因此每一個(gè)規(guī)劃的落地進(jìn)度都不所太快。

　　近些年我們驚喜的發(fā)現(xiàn)：

　　寶山的專注度突然提升了，整體的資源幾乎都在往南大和吳淞創(chuàng)新城兩個(gè)方向集中，這也讓我們看到了寶山崛起的希望。

　　而沉寂多年的楊行，有了高鐵北站和吳淞副中心的雙料加持——

　　即便是吳淞創(chuàng)新城沒辦法全部落地，作為規(guī)劃C位的楊行地區(qū)至少能獲得一些新的發(fā)展。

　　畢竟最核心的地方，總歸是要有些成果留下的，即便吳淞創(chuàng)新城其他區(qū)域不成功，楊行也得成功。

　　只是沒想到楊行大部分規(guī)劃還沒開始，就慘遭規(guī)劃降級(jí)。

　　新版本的大吳淞規(guī)劃，主要開發(fā)區(qū)域集中在和楊浦交界的部分，核心開發(fā)蘊(yùn)藻浜沿岸地區(qū)。

　　雖然楊行還在大吳淞的規(guī)劃內(nèi)，但是從核心區(qū)變成輻射區(qū)，這個(gè)帶飛效果就削弱了好幾層。

　　楊行之前就因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)發(fā)展的不太好、城市界面一般，一直是外環(huán)旁一圈中的房?jī)r(jià)洼地。

　　楊行的版圖

　　房齡最新的大華公園薈如今掛牌價(jià)和成交價(jià)都在5萬(wàn)上下，四季都會(huì)系列基本也是5萬(wàn)左右。

　　招商花園城、遠(yuǎn)洋香奈、綠地海域笙暉等小區(qū)，如今的成交價(jià)都很難超過5萬(wàn)。

　　雖然正在建設(shè)的19號(hào)線會(huì)給楊行帶來一部分新增量，不過問題就和如今的1號(hào)線一樣：

　　不是地鐵線路上游沒有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)，而是站點(diǎn)太多、樓市鄙視鏈太長(zhǎng)。

　　等購(gòu)買力來的時(shí)候，就只剩4-5萬(wàn)預(yù)算的群體了。

　　打鐵，還是得自身硬啊！

　　結(jié)語(yǔ)

　　如今上海的發(fā)展方向很明確，就是資源高度集中在市區(qū)（外環(huán)內(nèi)），甚至可以說高度集中在市中心。

　　買房買成熟區(qū)域、買看得見摸得著的，愈發(fā)成為當(dāng)下上海樓市的共識(shí)。

　　對(duì)于仍在建設(shè)中的這些新規(guī)劃，建議大家都要保持謹(jǐn)慎看待：

　　即便是非常強(qiáng)勢(shì)的區(qū)、看起來非常靠譜的規(guī)劃——也只能視作“有限增量”，打折評(píng)估其對(duì)于房?jī)r(jià)的正向作用。

　　即便是市區(qū)的規(guī)劃，我們也不認(rèn)為都能按預(yù)期落地，大家的發(fā)展也會(huì)有差異，上限不同。

　　篇幅有限，具體的板塊發(fā)展問題，歡迎留言討論。