說好的美好前景，怎么說沒就沒了？

　　華涇

　　最近，華涇的業主聽到一個“壞消息”，華之門規劃縮水了！

　　不少業主也紛紛在網上感慨：

　　賣完地，就被背刺了。

　　具體的規劃變更大概有三個方面：

　　第一是華之門北側的小地塊商辦面積小了一半，從6.6萬㎡縮減了一半。

　　華之門核心區規劃的150米地標規劃變成了住宅。

　　當然也不全是“刪減”，華之門南側原來的綠地，部分改變成了科研用地。

　　這個調整的思路，讓人不由得聯想起來之前就已經規劃降級過的“梅隴新中心”：

　　曾經的120米雙子塔規劃消失，變成了科研用地。

　　曾經的效果圖

　　變成科研了

　　這些規劃調整，最不開心的就是之前買入這個區域新房的業主們了。

　　整個徐匯華涇+閔行梅隴地區，曾經被視為上海向南發展，中段崛起的希望——

　　甚至有些媒體已經講出了“上海中心南移到華涇”的口號。

　　華涇之前新房的價格就已經很貴，在限價還沒放開的時華涇新房價8萬+，梅隴7w+。

　　如今這房子都還沒交付，怎么規劃就頻頻降級，開始背刺業主了？

　　其實這個事情，幾年前華涇規劃剛出來的時候，我們就推文提示過風險：

　　上海目前已經是全球最大的甲級寫字樓市場，現在寫字樓嚴重過剩，就連市區的寫字樓空置率非常之高。

　　數據來自高力國際

　　內環內的寫字樓現在很多都是降價租不掉，你這外環還瘋狂建設地標有啥用？

　　從大方向上看，最近兩年全上海的發展思路都轉變了，優先開發市區，資源投給市區。

　　而徐匯就是其中沖的最猛的那一個，動的多代表著徐匯需要的資源也更多。

　　實際看徐匯內部也是如此，當下的徐匯遍地都是新項目，最不缺的就是寫字樓，缺的是企業。

　　徐家匯370米的超級地標尚且在建，六百、太平洋百貨的舊改項目未來同樣也需要新的企業進來。

　　徐家匯中心

　　徐匯濱江已經開業的西岸傳媒港目前空置率都很高，在建的西岸金融城三百萬方的體量擺在那里，未來嗷嗷待哺。

　　西岸金融城

　　楓林斜土片區在規劃的東安醫學城，漕河涇地區的航天科技城、越界、鑫耀中城的成片寫字樓也都需要企業入駐。

　　這種情況下，在華涇地區再搞一批地標出來，顯然是不合理的。

　　而當下的徐匯，最為缺乏的反而就是產業科研用地———因為漕河涇地區已經全面開發完畢，完全沒有新地塊了。

　　以高科技企業為主的新的產業時代本身也不需要那么多講“面子”的超級地標企業總部。

　　先導產業，反而需要能給高科技企業做研發的實驗室、做生產的設備車間，這些都需要科研用地。

　　華涇梅隴地區這么調整之后，反而是定位更清晰了，就是成為徐匯新時代的漕河涇，主打產業研發。

　　不過按照國人地標依賴的心理，家門口看不到超高層了的確是會空落落的，這點對于華涇的居民來說的確是有些遺憾。

　　不過好在，華之門商場沒消失，總體量30萬方的Gate M華之門商場2027年會開業。

　　華之門商場效果圖

　　華涇西站的超大TOD的商辦也還在目前沒有縮水，新規劃也把位育科技搞到了華涇，相當于這個區域也有了一梯隊的學區。

　　綜合倆看，華涇的潛力還在，區域的未來也在，只是換了一個更“落地”的模樣。

　　新江灣

　　之前我們分析過“上海樓市最不能買的幾類房子”，其中一類，就是“高營銷溢價”區域，舉得例子就是新江灣。

　　新江灣剛開發的時候第一個項目合生江灣國際公寓，2006年上市僅賣1.1萬一平。

　　后來隨著“新江灣，市區唯一一片濕地”的規劃出爐，新江灣迅速爆火，土拍價格節節攀升。

　　時隔一年，新江灣的土地價格就超過了房價，2007仁恒拿地價格直接飆升到2萬一平。

　　雖然價格年年攀升，但是阻擋不了去買房的有錢人：

　　因為在當時主打這個綠地、低密概念的板塊太少了，吸引力太強，甚至不少在陸家嘴工作的金融高管都買到了新江灣。

　　2004年新江灣的航拍

　　不過，隨著新江灣的逐漸開發建設，大家逐漸發現，新江灣一直在不斷背刺之前沖著“環境好”買房的業主：

　　曾經的綠地變成了一塊塊住宅用地，板塊內的綠色越來越少，小區越來越多，這么多年就剩下兩長條綠地。

　　如今僅存的兩條綠地

　　如今好了，兩塊地規劃都出來了，基本上都建了房子。

　　北地塊規劃

　　南地塊規劃

　　屠龍少年終成惡龍，主打濕地綠化的新江灣，最終也成為了鋼鐵森林。

　　新江灣只是第一個走完開發歷程的“綠地板塊”，但不是市場上的最后一個。

　　如今市場上依然主打楔形綠地概念的板塊可是太多了：

　　有仍在開發的森蘭，起步一段時間的張家浜、前灘南，剛起步的北蔡楔形綠地。

　　這些區域都在或多或少主打生態概念，但是一定要記?。?/strong>

　　所謂的楔形綠地就只是暫時沒開發的用地，短暫的充當了公園的作用。

　　上海的楔形綠地

　　能長期保存的綠地資源，除了少數是像世紀公園、大寧公園那樣已經完全開發的市政公園；

　　剩下的就只有偽裝成綠地但實際拆不掉的區域（不點名了）、以及高架橋邊上的防護林了。

　　前者，的確是高達千億土地價值的頂級配套，后者就只是遮擋硬傷的遮羞布了。

　　當然，新江灣雖然開發完畢失去了綠地優勢，他也不是就被樓市拋棄了。

　　北四區由于歷史原因造成了能整片開發的區域很少，大部分都有老破小等歷史包袱，新江灣這種純粹低密度整體開發的板塊依然具有稀缺性。

　　而且由于當年主打改善客群，新江灣的大三房（120以上的三房）產品是主力，目前還沒有完全被東外灘、中興路100平小三房分流。

　　不過隨著中小套的放開，這種優勢的確是在被削弱中，新江灣，也即將進入價值下跌周期。

　　楊行

　　楊行有點慘。

　　前幾年都以為憑借著吳淞創新城的頂級大規劃，楊行這個規劃中心板塊能夠一舉起飛；

　　最不濟也能改善一下拉胯的城市界面，搞點新的公共配套，比如在核心區建設一個大的綜合體商場。

　　但是沒想到才高興了沒多久，吳淞創新城的規劃改了——楊行直接從貴妃變成了打入冷宮的宮女。

　　眾所周知，寶山之前的問題在于規劃太多，太分散，因此每一個規劃的落地進度都不所太快。

　　近些年我們驚喜的發現：

　　寶山的專注度突然提升了，整體的資源幾乎都在往南大和吳淞創新城兩個方向集中，這也讓我們看到了寶山崛起的希望。

　　而沉寂多年的楊行，有了高鐵北站和吳淞副中心的雙料加持——

　　即便是吳淞創新城沒辦法全部落地，作為規劃C位的楊行地區至少能獲得一些新的發展。

　　畢竟最核心的地方，總歸是要有些成果留下的，即便吳淞創新城其他區域不成功，楊行也得成功。

　　只是沒想到楊行大部分規劃還沒開始，就慘遭規劃降級。

　　新版本的大吳淞規劃，主要開發區域集中在和楊浦交界的部分，核心開發蘊藻浜沿岸地區。

　　雖然楊行還在大吳淞的規劃內，但是從核心區變成輻射區，這個帶飛效果就削弱了好幾層。

　　楊行之前就因為產業發展的不太好、城市界面一般，一直是外環旁一圈中的房價洼地。

　　楊行的版圖

　　房齡最新的大華公園薈如今掛牌價和成交價都在5萬上下，四季都會系列基本也是5萬左右。

　　招商花園城、遠洋香奈、綠地海域笙暉等小區，如今的成交價都很難超過5萬。

　　雖然正在建設的19號線會給楊行帶來一部分新增量，不過問題就和如今的1號線一樣：

　　不是地鐵線路上游沒有強產業區，而是站點太多、樓市鄙視鏈太長。

　　等購買力來的時候，就只剩4-5萬預算的群體了。

　　打鐵，還是得自身硬啊！

　　結語

　　如今上海的發展方向很明確，就是資源高度集中在市區（外環內），甚至可以說高度集中在市中心。

　　買房買成熟區域、買看得見摸得著的，愈發成為當下上海樓市的共識。

　　對于仍在建設中的這些新規劃，建議大家都要保持謹慎看待：

　　即便是非常強勢的區、看起來非?？孔V的規劃——也只能視作“有限增量”，打折評估其對于房價的正向作用。

　　即便是市區的規劃，我們也不認為都能按預期落地，大家的發展也會有差異，上限不同。

　　篇幅有限，具體的板塊發展問題，歡迎留言討論。