幾家歡喜幾家愁，上海有些區域越來越失落。

尤其是北四區。

失落不是不發展，而是地位不斷下滑。

或者說地位被取代。

最失落的應該是虹口區。

虹口原來是北四區之王，是全上海的商業中心，兼具文化中心。

四川北路曾是上海商業的“第三極”，與南京路、淮海路齊名。

1994年四川北路擁有401家區屬商業網點，年營業額達30億元，占全市商業的19%。

現在第一商圈是南京西路，2023年銷售額890億元，全上海社銷總額是1.85萬億。

可以想象當年占比19%的四川北路地位有多高。

當時曲陽商務中心有易買得超市和家電城，在北上海影響力也很大。

虹口綜合商業地位僅次于黃浦和盧灣，后兩者現在合并了。

如果地位延續下來，虹口舉足輕重。

現在商業方面虹口毫無存在感，連楊浦都不如。

虹口人民一度需要到楊浦五角場消費。

陸家嘴、黃浦、靜安、徐匯、長寧、楊浦甚至閔行，商業上都不輸給虹口。

這種地位的下滑，讓虹口倍感失落。

虹口曾經還是文化中心，其實值得大書特書。

大部分大城市文化中心都是房價最高，天然具備向心力。

黃浦最先開發，匯集了大量的商業設施、公共職能。

最優質的居住區是靜安、徐匯，買不起這些地方的文人很多去了虹口。

比如魯迅、沈尹默、郭沫若、茅盾、瞿秋白、丁玲、夏衍、葉圣陶、馮雪峰。

上面不少人都是左聯成員，給虹口帶來了濃厚的紅色氛圍，多倫路甚至被稱為紅色文化街。

很多大學也曾經匯集在虹口，浸會大學堂、上海圖畫美術院、東華大學、上海法學院、光華大學、外國語大學、上海師范大學等等。

后來因為各種原因陸續搬離。

現在提起虹口，沒人會跟文化產生聯想。

游客來上海，也很難把虹口當成目的地。

要人文情懷，都去徐匯武康路；

要歷史遺跡，都去外灘；

要逛大學，楊浦、松江大學城。

商業中心、文化中心地位喪失，虹口成了上海的小透明。

虹口要找回當年的影響力，需要找到新的核心定位。

最近舉全區之力打造北外灘，希望在頂級商務區上取得一席之地。

北外灘、外灘、陸家嘴黃金三角，是上海城市形象最佳展示面。

至少目前在商務區建設上，靜安、黃浦、徐匯、浦東都穩壓虹口。

普陀、長寧、楊浦、閔行也有不少競爭地段。

虹口的復興，任重道遠。

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虹口曾經是商業中心、文化中心，楊浦曾經是經濟中心。

絕對的經濟中心。

新中國成立后，尤其是五六十年代至八十年代初，楊浦區是上海乃至全國最重要的工業基地之一。

可能還沒有“之一”。

水電煤廠、化工廠、棉紡造船廠、鋼鐵廠等等全在楊浦，沿黃浦江還有很多貨運碼頭。

楊浦的工業產值，曾經占到上海的25%。

一個楊浦區，曾經貢獻了全國5%的財政收入。

當時工業是絕對的經濟支柱，即使是上海，第二產業占比也超過60%。

工人爺爺地位很高。

論經濟地位，楊浦就是現在的浦東。

浦東經濟占上海比重略高，但是占全國比重也達不到當時的楊浦。

上海自身也失落了。

浦東取得這樣的地位，一方面是政策，一方面是實在是太大了。

當時的楊浦只有現在一半大，走馬塘以北就是寶山了。

能取得這樣的地位，楊浦工人爺爺自然非常驕傲。

后來的故事大家都知道，外資企業起來，傳統工業被打的丟盔棄甲。

楊浦并未抓住新興機會。

現在上海的經濟中心是浦東，是閔行，楊浦完全排不上號。

2024年楊浦經濟總量排名上海第八，位列嘉定、長寧之后。

原來穩穩的班級前兩名，有段時間生病住院，再回來成了中游水平。

這種失落感學霸應該懂。

在網上楊浦居民最敏感，不允許說楊浦不好。

可能也是因為部分居民還有當初的記憶。

當然發展也發展了，楊浦也搞了五角場、搞了新江灣。

問題是大家都發展了。

不怕不賺錢，就怕鄰居更賺錢。

閘北、普陀標簽沒楊浦、虹口那么強，地位其實也漸漸的被取代。

幾個“下只角”都是工業+棚戶區為主，當然后面演化成了工人新村。

商業上也相應的匹配工人階級。

比如楊樹浦產業工人聚集，商業一度非常繁榮。

楊樹浦西部的八埭頭被稱為“大楊浦的南京路”，滬東工人文化宮則坐落在寧國路附近。

差一些的工廠很多匯集在閘北、普陀，畢竟這里有蘇州河。

閘北另一個優勢是，這里有鐵路。

滬寧鐵路與淞滬鐵路在閘北交匯，閘北一直是上海對外陸路運輸的核心節點。

境內設有鐵路北火車站、鐵路北郊貨運站及長途客運總站。

很多工廠圍繞北站，很多棚戶區也在這里。

1932年“一·二八”和1937年“八·一三”淞滬抗戰中，閘北遭日軍轟炸。

戰后形成大片棚戶區（如蕃瓜弄），經濟地位大幅下滑。

現在上海的鐵路樞紐是大虹橋，樞紐型產業隨著也被大虹橋虹吸。

完整的取代了閘北的定位。

閘北也在突破，拆了一些廠房打造了大寧就很成功，在中產居住區上有一席之地。

市北高新也和靜安產業錯位競爭，唯一的問題是體量不夠大。

蘇河灣一帶則借助CAZ的優勢，發力樓宇經濟。

在全市層面還是缺乏影響力。

普陀與閘北類似，都是交通樞紐+工廠。

上海與江蘇的聯系比浙江更密切，普陀是上海西北大門，對接江蘇第一站。

312國道進入上海主城后遇到的第一個城區就是普陀。

蘇州河得名就是因為可以直通蘇州，水路運輸也是當時工業必須。

水運、陸運結合，普陀利用交通優勢也發展了一些工業。

蘇州河兩岸分布著牙膏廠、棉紡廠、鋼鐵廠、面粉廠，匹配的住宅區是藥水弄，潭子灣。

隨著產業的外溢，這些樞紐功能被嘉定、青浦取代。

能稱得上公路樞紐的，或許只有莘莊。

北四區，尤其是虹口、楊浦的失落，是發展過程中的必然。

一個城市就像一家公司，每個員工都有自己的職業定位。

公司快速擴大，每個員工都要找到新的定位，跟上公司發展。

找不到定位的，可能被新的團隊淘汰。

1958年上海合并江蘇十縣，初衷是需要更大的空間來建設工業園區、住宅區以及配套的糧食和蔬菜生產基地。

其實當時搞成了上海的“外圍保障區”，并沒有影響原來各區的核心定位。

因為種種原因，1949-1985年上海發展并不快。

改革開放后上海才爆發式發展，合并的江蘇十縣沃野千里，承擔了大量開發任務。

不斷的疏解市區職能。

后來30年上海各區職能全面洗牌，制造業幾乎全部遷入江蘇十縣。

靜安、黃浦通過不斷舊改，始終牢牢把握住核心服務業。

反倒是傳統的工業區高不成低不就，自身職能被郊區取代，服務業又卷不過黃靜徐。

普陀、楊浦承擔了副中心任務，楊浦基本完成，普陀一直拖著無法落地。

新時期上海已經不需要副中心（《上海正在取消副中心》），北四區可能需要重新定位。

上海郊區發展同樣遇到了瓶頸，經濟增速全面放緩（《上海郊區麻煩大了》）

反而是市區經濟蓬勃發展。

這些現象說明過去三十年發展模式結束，我們又進入新的周期。

未來30年，上海城市格局將再次迎來變化，希望北四區能找到自己定位。

每次巨變，都孕育著巨大機會。

當然房價只是一個結果。

虹口高光時刻，四川北路、魯迅公園房價是大寧的兩倍。

隨著虹口走向失落，房價竟然跟大寧拉平了。

這次城市格局的變化，也會重構上海的房價體系。