2025年3月17日，昆明市呈貢區(qū)雨花片區(qū)的“觀山苑”項(xiàng)目正式啟動(dòng)申購(gòu)。這個(gè)均價(jià)僅4980元/平方米的現(xiàn)房項(xiàng)目，在開售30分鐘內(nèi)便吸引百余戶家庭完成確認(rèn)，咨詢電話首日突破80通，現(xiàn)場(chǎng)看房人數(shù)超40組。市民的狂熱背后，是一場(chǎng)關(guān)于住房公平、政策實(shí)驗(yàn)與社會(huì)矛盾的集中爆發(fā)。

根據(jù)昆明市公有房屋管理中心的數(shù)據(jù)，截至2025年3月13日，全市配售型保障房申請(qǐng)戶數(shù)已達(dá)14463戶。而觀山苑作為昆明首個(gè)現(xiàn)房配售項(xiàng)目，202套房源涵蓋60-159平方米的6種戶型，均價(jià)僅為同區(qū)域商品房的30%～50%。一位現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者直言：“這里的價(jià)格比周邊商品房便宜一半，還能即買即住，誰不心動(dòng)？”

然而，低價(jià)并非唯一吸引力。項(xiàng)目展示中心工作人員透露：“我們不卡家庭收入、不卡商品房持有情況，甚至兩口之家也能選最大戶型。”這種“零門檻”表象下，實(shí)則是政府為擴(kuò)大覆蓋面的策略——通過模糊傳統(tǒng)保障房的收入限制，將目標(biāo)群體從低收入者擴(kuò)展至“城鎮(zhèn)工薪階層”和“引進(jìn)人才”。

回首過往，經(jīng)濟(jì)適用房曾因“五年后可變商品房”的規(guī)則，催生大量投機(jī)行為。而配售型保障房的核心特征在于“封閉管理”：購(gòu)房者不得上市交易，若需退出只能申請(qǐng)政府回購(gòu)，且未滿5年者原則上不得申請(qǐng)。知情人士稱：“這是為了杜絕保障房淪為炒房工具。”

觀山苑的土地以劃撥方式供應(yīng)，開發(fā)商為國(guó)資背景的昆明安居建設(shè)投資有限責(zé)任公司。項(xiàng)目按“保本微利”定價(jià)，均價(jià)4980元/平方米，最終實(shí)行“一房一價(jià)”。與此對(duì)比，昆明市2024年商品房均價(jià)為1.2萬元/平方米，呈貢區(qū)部分樓盤甚至突破1.5萬元。政府通過土地讓利和國(guó)企主導(dǎo)，試圖在保障民生與財(cái)政可持續(xù)間找到平衡。

傳統(tǒng)經(jīng)適房聚焦低收入群體，而配售型保障房將醫(yī)生、教師、企業(yè)職工等穩(wěn)定收入人群納入范圍，甚至對(duì)人才取消戶籍限制。這種轉(zhuǎn)變背后，是城市化進(jìn)程中“新市民”居住需求的激增——他們收入高于低保線，卻難以負(fù)擔(dān)商品房。

與此同時(shí)，也不難看出，“觀山苑”首次允許引進(jìn)人才突破戶籍限制，本質(zhì)上是城市競(jìng)爭(zhēng)的新武器。昆明2024年人才凈流出率達(dá)12%，通過保障房綁定優(yōu)質(zhì)人力資源，實(shí)為變相的“人才贖買”。但這也埋下隱患——當(dāng)醫(yī)生、教師等群體批量入住保障房，商品房市場(chǎng)的改善型需求將加速萎縮。

不過好在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)”在一步步落實(shí)到位。一位在昆明打工10年的快遞員表示：“我月收入6000元，商品房首付都要攢十年。觀山苑60平方米的戶型總價(jià)不到30萬，首付三成僅9萬，這是改變命運(yùn)的機(jī)會(huì)。”年輕夫婦張女士則看中教育配套：“項(xiàng)目自帶幼兒園，周邊有公立小學(xué)，孩子上學(xué)問題解決了。”

那保障性住房真就一點(diǎn)問題都沒有？市民完全不用擔(dān)心？

不然，走訪后發(fā)現(xiàn)，盡管政府宣稱“精工品質(zhì)”，但部分市民仍擔(dān)憂：“低價(jià)是否意味著低質(zhì)？毛坯交付是否變相增加成本？”更尖銳的批評(píng)指向封閉管理：“不能交易、不能抵押，房子成了‘死資產(chǎn)’，急需用錢時(shí)怎么辦？”一位房產(chǎn)中介更直言：“這類房子地段偏遠(yuǎn)，配套全靠規(guī)劃，未來可能淪為‘貧民窟’。”

一位匿名公務(wù)員透露：“單位早年分的經(jīng)適房現(xiàn)在市值翻了幾倍，但配售型房只能原價(jià)回購(gòu)，誰會(huì)支持？”房企則擔(dān)憂保障房沖擊市場(chǎng)。2024年昆明土地流拍率高達(dá)35%，觀山苑所在的呈貢區(qū)商品房去化周期已延長(zhǎng)至18個(gè)月。

的確，封閉管理機(jī)制可能會(huì)徹底顛覆住房金融屬性。經(jīng)適房5年后可變現(xiàn)的漏洞，在“觀山苑”被徹底焊死——政府回購(gòu)價(jià)僅按原價(jià)加存款利率計(jì)算，年化收益率不足2%。這種制度設(shè)計(jì)將住房重新定義為“耐用消費(fèi)品”，但能否抵擋住未來可能出現(xiàn)的“地下黑市交易”，仍是未知數(shù)。

并且就算抵擋住未來可能出現(xiàn)的“地下黑市交易”，也可能催生新型“房產(chǎn)僵尸戶”：既無力改善居住條件，又無法變現(xiàn)資產(chǎn)。

2023年住建部提出“十四五”期間全國(guó)籌建配售型保障房600萬套，昆明被列為試點(diǎn)城市。中央通過專項(xiàng)債、PSL（抵押補(bǔ)充貸款）等工具輸血地方，要求“回購(gòu)存量商品房改建保障房”。觀山苑的2260套住房中，首批202套即來自存量轉(zhuǎn)化。

盡管中央三令五申，地方政府仍消極應(yīng)對(duì)。一位住建系統(tǒng)官員私下表示：“賣地收入占財(cái)政60%，大量推保障房等于自斷財(cái)路。”觀山苑雖高調(diào)宣傳，但昆明2025年保障房供應(yīng)計(jì)劃僅占新房總量的5%，遠(yuǎn)低于中央要求的20%。

配售型住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較低（首付30%、利率下浮），但銀行更青睞商品房高利潤(rùn)業(yè)務(wù)。某國(guó)有銀行信貸部經(jīng)理坦言：“這類貸款額度有限，審批優(yōu)先級(jí)靠后。”

歸根到底，這樣的增量擴(kuò)張到存量博弈，也將會(huì)讓“產(chǎn)權(quán)游戲”進(jìn)一步加劇。

那未來保障房能否重構(gòu)昆明樓市？

我想只有達(dá)成理想態(tài)，即“三軌制住房體系成型”才有可能重構(gòu)昆明樓市，那什么是“三軌制住房體系成型”，一是底層托底：50㎡以下公租房，租金控制在家庭收入10%以內(nèi)；二是中端保障：80-120㎡配售房，價(jià)格鎖定在商品房50%；最后是高端市場(chǎng)：取消限價(jià)限購(gòu)，完全市場(chǎng)化運(yùn)作。但這種結(jié)構(gòu)需要中央持續(xù)輸血，且地方需要強(qiáng)有力的執(zhí)行動(dòng)力，且能做到“恰逢其時(shí)”才行。

綜上，觀山苑項(xiàng)目的火爆，折射出中國(guó)人對(duì)“居者有其屋”的永恒渴望。然而，當(dāng)保障房從“救濟(jì)工具”升級(jí)為“社會(huì)平衡器”，其背后是中央與地方、市場(chǎng)與計(jì)劃、公平與效率的復(fù)雜博弈。這場(chǎng)“住房革命”若要成功，不僅需要政策設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)，更需打破土地財(cái)政依賴、重塑地方政府考核體系。

未來十年，昆明樓市或?qū)⒆呦蛞粋€(gè)截然不同的時(shí)代——要么在保障房與商品房的共存中找到新平衡，要么在利益糾葛中陷入更深的割裂。當(dāng)?shù)?4463號(hào)申請(qǐng)者按下確認(rèn)鍵時(shí)，他參與的不僅是一場(chǎng)住房搖號(hào)，更是一次決定昆明房改甚至中國(guó)房改命運(yùn)的歷史押注，恰好觀山苑，正是這場(chǎng)巨變的一個(gè)觀測(cè)點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：

1. 《昆明市配售型保障性住房管理暫行辦法》（昆政發(fā)〔2024〕17號(hào)）第8條產(chǎn)權(quán)限制條款
2. 昆明市統(tǒng)計(jì)局《2024年昆明市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》人均可支配收入數(shù)據(jù)
3. 財(cái)政部云南監(jiān)管局《關(guān)于昆明市隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告》（2025年1月）
4. 昆明土投公司《2024年度債券募集說明書》財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露
5. 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心《保障性住房與商品房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制研究》（2025年3月）