來源|贏商網（ID：winshang）

作者|贏商寶藏天團

頭圖&封面來源|深圳灣萬象城官方小紅書

文章圖片來源|各項目官方公眾號、小紅書

中國店王易主了？綜合型mall跑出近百億黑馬？二次元商業晉升商場最新“吸金王”，主題街區再次火熱，一個主題街區竟能帶來30億銷售額......2024年中國購物中心行業無論是運營業績和趨勢上都發生了較大的變化。

贏商網收集了全國216家商場2024年銷售額與客流量等經營數據，并結合其運營情況研究分析，洞察實體商業的最新發展趨勢。（本文數據來自項目方及公開資料，為不完全統計，因統計口徑不統一，故不做排名，僅供參考。）

??110家商場銷售額同比增長：在216家商場的133個可比樣本中，110家商場2023年銷售額均同比增長，15家商場銷售額較2022年有所下降，8家持平；

??銷售額和客流明顯呈正相關性，銷售額在20-50億區間的商場更依賴客流：在216家商場的179個可比樣本中，客流量主要集中在1000-2000萬人次，占比近5成。此外，客流量對20-50億以內的商場的銷售額影響更大，更需要高客流來帶動銷售。

高端商業格局生變

- 店王易主，“商業地頭蛇”們強得可怕

據貝恩公司發布的《2024年中國奢侈品市場報告》指出，受消費者信心不足、出境游復蘇、消費外流加劇等因素影響，2024年中國內地個人奢侈品市場銷售額預計下降18%-20%。

隨著內地奢侈品消費市場的疲軟，國內高端商場的業績也受到了直接影響，國內高端商業格局也發生了意料之外的變化。 據業內消息人士透露，連續12年蟬聯中國商場銷售額第一的北京SKP 2024年銷售額或將下滑45億元回落至220億元區間 （2023年銷售額為265億元） ，同比下跌17%。 （截至發稿前，北京SKP仍未公布去年的銷售數據。）若消息屬實，中國店王或將12年以來首次易位，全國高端商業格局，亦或迎來歷史性變革。

事實上，除了北京SKP之外，部分高端商場去年業績也出現了下滑。據恒隆地產發布的財報顯示，其兩大旗艦項目——上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場2024年銷售額分別下降了22%和11%。此外，太古地產旗下的商場，除了上海前灘太古里之外，其他商場的銷售額全員下跌。

然而，在大環境低迷的情況下，仍有一些商場逆勢增長。這其中，深耕本土的商業“地頭蛇”表現尤為亮眼，如武漢武商MALL，通過一年內完成11家重奢品牌全新升級調整工作，打造武商MALL商圈黃金珠寶品類一體化規模矩陣“榷金街”，打造櫻花大道、梅花大道等出圈場景，在銷售額和客流上也取得了不俗的成績，還有銷售額245億的南京德基廣場，以及銷售額首次突破百億的鄭州丹尼斯大衛城等。

//南京德基廣場：年吸金245億，首次問鼎中國店王？！

2024年，南京德基廣場全年銷售額達245億元，不僅刷新了自身的最高紀錄，并實現連續5年穩定增長，還或將憑借這一數據，問鼎全國乃至全球“店王”寶座。

• 一年煥新113家品牌，不僅要做高端生意，還要做大多數人的生意

隨著奢侈品消費的疲軟與奢侈品消費觀念的轉變，南京德基廣場的運營思維也發生了變化，除了夯實其高端地位之外，還開始瞄準了公域流量場，走起了lifestyle精致路線，以覆蓋更多消費人群。

持續打造超強奢侈品牌矩陣：吸納全國及以上級別首店共24家（包括全國首店、亞洲首店、全球首店）。2023年，德基實現了高奢珠寶腕表“大滿貫”，集齊了Harry Winston、Graff、Cartier、Van Cleef & Arpels等全球十大品牌。

一年煥新113家品牌，業態布局更加豐富：2024年德基廣場煥新了113家品牌，引入了54家首店，包括Valentino Beauty 色彩工坊精品店、FILA 第六代形象門店、WEILAN蔚藍科技體驗店以及多寶閣·金鋪等全國首店，以更多元的品牌業態，滿足年輕人的需求。

打造獨有的“藝術氛圍感”，成為年輕人的精神剛需：項目二期六樓的潮居空間，被打造成有儀式感、科技感、美學感的生活美學空間；二期8樓的德基美術館，面積近1萬㎡，是南京唯一營業至晚上10點的博物館。

• 推出“德基24h”，商業模式再次升級

自2025年1月1日起，南京德基廣場正式調整營業時間為10:30-22:30，并延長夜間服務至次日凌晨03:00。消費者只需掃描商場隨處可見的二維碼，即可隨時選購心儀商品，無需排隊等待，僅需在營業時間內輕松提貨，全面實現購物無障礙。目前，已有70家聯營店鋪上線，包括包括GUCCI、CELINE等國際高端品牌。（詳戳： ）

• 項目三期建設中，商業版圖將進一步擴張

項目分為三期，其中一期、二期已開業，三期正在建設中， 未來將與一期、二期通過空中和地下相連，整個德基廣場最終將實現地上、地下、空中的立體連通。 三期建成后，項目總建筑面積超過30萬平方米，德基廣場的商業版圖將進一步擴張。

//鄭州丹尼斯大衛城：銷售額首超100億，成河南第一個百億商場

開業近10年的鄭州丹尼斯大衛城，去年以100+億的銷售額首次沖進“百億俱樂部”，成為河南首家百億商場，且“有望闖入中國商場Top10”。

• 鄭州唯一重奢場，不斷調改穩定地位

作為鄭州唯一的重奢場，丹尼斯大衛城一直在調改升級，強化其奢侈品牌矩陣。2022年，商行進行了大規模調改，國際化妝品品牌集體搬遷至2F，空出的區域引進Hermès、DIOR、CELINE、CHANEL、FENDI等大牌首店，完成了HERMES、LV、GUCCI、DIOR、CHANEL和Cartier六大重奢品牌矩陣。同時Louis Vuitton、Balenciaga、Sanit Lurant及Burberry升級為雙層旗艦店，Prada美妝線Prada Beauty也在同年進駐2F。

此外，丹尼斯大衛城在軟件硬件方面都進行了新一輪的升級，如打造VIP LOUNGE、上線代客泊車服務、改造衛生間等，加上丹尼斯廣場洲際酒店的開業，高端配套體系進一步完善。

• 加碼“運動”，運動零售業態或將成新增長點

2024年，項目繼續以“爭首進，搶獨有”的招調策略，引入了78家首店，涵蓋戶外運動、國際精品、餐飲、兒童等業態。

此外，項目還進一步強化專業戶外及運動零售領域的矩陣，對商場6樓進行了深度的調整與升級。除了引入了KEEN、UNDEFEATED、Helly Hansen、ANTA SV、攀山鼠等首店品牌之外，還把6樓的輕休類零售品牌移至7樓之外，并將原有的SALOMON、KOLON SPORTS、The North Face等運動品牌門店進行升級。

綜合型mall超常發揮

-“十八般武藝”地調改，有的銷售額升至215億，有的暴漲60%

當大家為業績疲軟找來“消費降級”理由時，卻有反駁的聲音出現：“留不住消費者，是你自己的問題”。在贏商網統計到的18個2024年銷售額突破50億商場中，次高端/綜合型商場的占比近八成。有成熟期項目的成功調改、有邁過培育期項目的異軍突起，升級定位、營銷創新、品牌能級提升、場景化改造、死磕服務細節……他們使出“十八般武藝”留住消費者。

??一批瞄準大眾化消費的綜合購物中心，正在悶聲賺錢：為魔都貢獻新晉網紅觀景臺的上海環球港年銷售攀升至215億，上海龍之夢城市生活中心年銷售暴漲60%至98億，國內首個同時擁有山姆+宜家兩大主力店的廣州美林M?LIVE天地、擴張步伐未止的SM廈門綜合體（含一期、二期、三期）各拿到了58億、56.6億的成績單。

??連鎖開發商們手中“王牌”穩定甚至超常發揮：合生商業旗下北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯分別吸金75億、63億，被視為“近三年來深圳成長最矚目購物中心標桿”的深圳深業上城、開業僅5年的深圳卓悅中心沖進“60億俱樂部”，北京朝陽大悅城、深圳印力中心、龍湖重慶時代天街、上海真如環宇城MAX等項目均在“50億梯隊”。

圖源：深圳印力中心官方小紅書

//上海龍之夢城市生活中心：大體量主打“老少咸宜”，年銷售暴漲60%逼近100億！

上海龍之夢城市生活中心（以下簡稱“龍之夢”）開業近20年來做到了全品類餐飲布局、全客層群體經營，其2024年成績單著實令人驚喜：年銷售額同比提升60%至98億，日均客流同比提升19.5%至15萬/人次；品牌銷售額全國和上海排名前三的占比達60%左右，餐飲類月均超百萬有近60家；B2層新能源汽車主題街區20+品牌年銷售額近30億，占商場總銷售額的30%。

• 親民的零售業態、豐富的餐飲品類，“老少咸宜”是主打特色

除了依托上海地鐵2/3/4號線中山公園站交匯點的強大聚客能力，龍之夢從2016年起每年的品牌迭代率約30%，2024年新進品牌130家，其中全國、上海首店59家。目前，龍之夢場內經營品牌近600家，盒馬全國首家黑標店、京東電器城市旗艦店上海首店等均帶來了可觀的客流，小官官美蛙粥中國首店、老滇山寨上海首店等新入駐餐飲品牌也都是妥妥的“排隊王”。

• 場景化改造、硬件與服務優化、引入“數智化”概念……全方位“蝶變”

龍之夢自2021年起，率先打造全國首個新能源汽車主題街區，超5000平空間聚集20+汽車品牌，如今成為眾多知名汽車品牌的首發首秀之地；“數字化”和“智能化”是創新發展的關鍵詞，2024年引入占地機器人體驗館，邀請來“AI機器人”龍龍與人形機器人“小柒”坐鎮；去年9月起，全場開啟“蝶變”煥新升級，針對不同業態對各樓層進行街區化打造，規劃“玫瑰花園”“科技未來”“國潮古風”三大新主題街區，且陸續對商場各入口、洗手間、地下車庫等區域進行翻新改造。

//深圳深業上城：升咖“城市高端潮奢場”，深度挖掘首店、港人、明星、免稅經濟

年銷售額60億、年客流量4600萬人次，同比2023年均呈現雙位數增長！打出“公園+LOFT小鎮+MALL+街區”獨特組合模式的深圳深業上城，繼明確轉型升級“城市高端潮奢場”、引入老佛爺百貨華南首店后，2024年從多方面創新開拓持續的客流增量。

• 全年新增近80個品牌，重塑外街打造“微醺社交空間”

項目全年新引進近80個品牌，當中包括超30個首店， 不僅有奢侈品牌SHANGHAI TANG，一批運動潮牌和特色零售門店都在持續強化其國際先鋒時尚街區的氣質；重塑外街打造“微醺社交空間”，10+高顏值餐廳結合外擺、綠植等景觀，也吸引來大批年輕人打卡。

• 深挖港人經濟、明星經濟，還抓住了免稅經濟新機遇

年內商場舉辦超300場企劃活動，且不斷完善港澳客“吃住行一條龍服務”，成為了港人最愛的購物中心之一。此外，項目的城市公共空間與特色街區，還是《城市捉迷藏》等多個知名綜藝IP的拍攝取景地，吸引不少消費者前往打卡。

值得一提的事，深業上城將再添一超級主力店，深圳首家市內免稅店已確定選址于此，且將在2025年內開業。

二次元成商場最新“引流神器”

- 谷子店、主題街區、主題活動...留客&吸金力杠杠滴

二次元經濟爆火，二次元從“圈地自萌”逐步發展成一個具有巨大潛力的行業。根據艾媒咨詢數據顯示，2024年中國泛二次元用戶群體數量已攀升至5.03億人。同時，泛二次元及周邊市場規模一路飆升至5977億元。

而二次元這股風近兩年也吹到了實體商業。全國不少老商場靠二次元商業被盤活，市場上也越來越多企業或購物中心布局“二次元商業”，通過引入二次元業態品牌、打造二次元主題街區、舉辦二次元主題活動，吸引更多年輕人，甚至還有不少以二次元為主題的購物中心面市。

//北京朝陽合生匯：一年賣了75億元，二次元為業績飆升加buff

去年，北京朝陽合生匯銷售額達75億元，同比增長30%。亮眼的業績得益于合生商業的“年輕人需要什么，合生商業便提供什么”的營銷策略，通過加碼二次元商業“攻下”年輕人，為其業績飆升助力不少。

• 設置二次元嗨玩街區，把商場打造成“最火”IP首發地

面對消費者對二次元文化娛樂需求的持續增長，北京朝陽合生匯也在不斷加碼二次元商業，在商場B3打造了二次元嗨玩街區，引入了超10家二次元品牌，包括漫庫mancool、墟彌Goods、谷池、獵人桌游等，把商場打造一個巨大的“痛城”。

此外，朝陽合生匯還特別瞄準當下“最火”的熱門IP，開設首展/快閃店，把商場打造成“IP首發地”，如線條小狗、卡皮巴拉、哈利波特、原神、仙劍奇俠傳等。豐富的二次元活動也為項目業績加buff，據悉國慶 7 天吸引近 85 萬人次，同比提升 26%，全場總銷售額近 2 億元，同比提升 39%。

//沈陽大悅城：年銷售36億元，東北最大商場變身東三省二次元圣地

沈陽大悅城商業體量達45萬㎡，共引進近600家品牌，是東北最大、品牌最多的購物中心。該項目位于東中街核心商圈，C館、D館直達地鐵，為地鐵上蓋項目。項目由ABCDE五館組成，五館內部相互貫通，其中：

• A館：瞄準優雅女性的優雅館；

• B館：定位潮流館，引入高階戶外運動品牌；

• C館：打造潮流化的時尚館；

• D館：打造年輕化氛圍的活力館；

• E館：定位先鋒館，引入國潮新奇業態和品牌。

2024年，沈陽大悅城銷售額達36億元，年客流3311萬人次。

• 把D館改造為真正的二次元“痛館”，東北二次元專屬的寶藏打卡圣地

2024年12月，大悅城痛館1.0升級改造計劃正式完成，以“首店+超級IP”的組合，共引進了25家二次元及娛樂業態品牌，其中東北首店8家、東北旗艦店2家、沈陽首店 7家;截至目前已達成30家品牌規模，包括漫屋、I LOVE TOY、yooooshop、GETOY CLUB、秋子谷子等東北首店。

據項目官方數據顯示，項目2024年二次元品牌1-11月實現銷售2100萬，全年預計實現2500萬，二次元品牌月均坪效超3700，達成五館整體月均坪效的2.3倍。

商場里的主題街區爆款頻出

- 以“深度且專業”賺口碑，連續性收割“回頭客”

近年來，商場里的主題街區爆款頻出，它們打破傳統商業的審美和體驗疲勞，以“深度且專業”的主題和打法賺足口碑和流量，并在銷售額的提升取得了顯著效果。

//蘭州中心新引進“風起大漢”街區：更深度更專業的沉浸式體驗，既吸客又做起口碑

拿出年銷售48.5億、年客流3600萬成績單的東百蘭州中心，除了開展品牌調整、完成BM層改造以拉動客流量同比提升7%，新引進甘肅省首個大型文化演繹型街區“風起大漢”（2024年12月29日開街）目前已吸引客流8萬人次。

集漢文化、隴原文化與絲路文化于一體的風起大漢沉浸式演藝街區，其面積超1.5萬平，三大場景+五大演藝+數十種體驗業態，從民間手工藝到傳統民俗專業表演、再到西北特色飲食，從多元角度讓到訪者沉浸式融入厚重歷史與文化。

圖源：風起大漢（燈火闌珊）官方小紅書

//港惠三期打造情景式主題街區：文化+商業+旅游創新組合打法，趣味、互動、連續性都有了

邁過16周年的惠州港惠購物中心，在2024年收獲銷售額（含三期）增長29%至37.5億元、客流量增長26%至3780萬人次的成績單。去年，項目一二期重點補齊了餐飲短板，而三期羅浮里（2024年4月27日開業）所打造的惠州首個情景式主題街區「蝶樹溪谷」，對項目整體經營提升也產生了不小的助力作用。去年“五一”期間，羅浮里成為了家庭出游的熱門打卡地之一，更拉動港惠商圈整體銷售額突破1.2億元。

具體來看，項目方依托“羅浮山”地理IP與“仙山”文化內核，拿出“消費場景創新+顧客游逛消費+羅浮里人文故事展示+ NPC互動演出”組合打法：惠州在地文化的深挖與當地人精神共鳴，八大精靈角色趣味性十足，“連續劇”等長期性衍生活動都賺足了“回頭客”。

2025年5月28-29日 廣州朗豪酒店