2025年3月18日，阜陽(yáng)城南新區(qū)一宗核心宅地重新掛牌，引發(fā)市場(chǎng)熱議。這宗編號(hào)FCN2024001的地塊，曾在2024年首次出讓時(shí)被貼上“立體園林住宅”（即第四代住宅）的試點(diǎn)標(biāo)簽，卻在短短數(shù)月后終止出讓。

如今卷土重來(lái)，卻悄然抹去了“第四代住宅”的試點(diǎn)要求，起拍價(jià)分文未降。這一微妙變動(dòng)，折射出阜陽(yáng)樓市對(duì)“第四代住宅”的復(fù)雜態(tài)度：政策試點(diǎn)的進(jìn)退、開(kāi)發(fā)商的猶豫、購(gòu)房者的觀望，以及土地市場(chǎng)的冷暖博弈。這場(chǎng)看似普通的土拍背后，隱藏著怎樣的市場(chǎng)信號(hào)？阜陽(yáng)樓市的未來(lái)又將走向何方？

NO.1|壹

從“第四代住宅”到普通宅地，一場(chǎng)未完成的革新

1、核心地塊的“身份”轉(zhuǎn)變
FCN2024001地塊位于城南新區(qū)潤(rùn)河路南側(cè)、中清路西側(cè)，面積61.671畝，起拍價(jià)320萬(wàn)元/畝，總價(jià)約1.97億元。其最大變化在于：取消了“立體園林住宅”試點(diǎn)要求，但容積率（1.0-2.2）、學(xué)區(qū)（北城小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)分校）等核心指標(biāo)保持不變。

2、為何試點(diǎn)被叫停？市場(chǎng)接受度的三重拷問(wèn)

開(kāi)發(fā)成本高：第四代住宅需設(shè)計(jì)空中花園、立體綠化，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)和后期維護(hù)要求極高，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間被壓縮。

政策配套不足：阜陽(yáng)尚未出臺(tái)明確的“第四代住宅”驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)界定（如空中花園是否計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）等細(xì)則，導(dǎo)致企業(yè)觀望。

購(gòu)房者認(rèn)知有限：在三四線城市，購(gòu)房者更關(guān)注價(jià)格和學(xué)區(qū)，對(duì)“創(chuàng)新產(chǎn)品”的溢價(jià)接受度較低。

3、對(duì)比案例：成功出讓的FCN2024003地塊為何能突圍？
2024年12月，阜陽(yáng)建投以5.38億元競(jìng)得另一宗“第四代住宅”試點(diǎn)地塊（FCN2024003），其特殊性在于：

捆綁開(kāi)發(fā)：僅要求集中建設(shè)約9000㎡的試點(diǎn)樓棟，其余部分仍為普通住宅，降低開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)企兜底：阜陽(yáng)建投作為地方國(guó)企，承擔(dān)政策試點(diǎn)任務(wù)，市場(chǎng)化房企則普遍謹(jǐn)慎。

NO.2|貳

第四代住宅的“阜陽(yáng)困局”：理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感

什么是第四代住宅？一二線與三四線的認(rèn)知鴻溝
第四代住宅以“戶戶空中花園、垂直綠化”為賣點(diǎn)，在一二線城市被視為“改善型產(chǎn)品”的升級(jí)方向。然而在阜陽(yáng)這類三四線城市：

需求錯(cuò)位：剛需仍是主流，購(gòu)房者更看重總價(jià)和實(shí)用性，而非概念性創(chuàng)新。

技術(shù)門檻：立體綠化對(duì)本地建筑企業(yè)技術(shù)能力提出挑戰(zhàn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)。

試點(diǎn)遇冷的深層邏輯：政策、市場(chǎng)與利益的三角博弈

政策端：地方政府希望通過(guò)“第四代住宅”提升城市形象，但缺乏配套激勵(lì)（如容積率獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠）。

市場(chǎng)端：房企擔(dān)憂產(chǎn)品溢價(jià)難被市場(chǎng)消化，尤其在當(dāng)前樓市低迷期。

利益端：高成本投入與不確定回報(bào)的矛盾，讓民企選擇“用腳投票”。

NO.2|貳

總結(jié)

FCN2024001地塊的“試點(diǎn)取消”，既是阜陽(yáng)樓市的一次挫折，也是一次清醒的校準(zhǔn)。當(dāng)土地市場(chǎng)從“概念狂歡”回歸“實(shí)用主義”，或許正是行業(yè)走向健康發(fā)展的新起點(diǎn)。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，記住一個(gè)真理：樓市越冷靜，你的選擇越清醒。