典型城市典型區域的二手房價開始漲了。

　　這一輪發力最猛的是杭州。

　　每經房產的報道，西湖區之江板塊東方苑小區有一套房源漲價940萬元，另外板塊內還有不少漲300萬、180萬不等的房源。

　　中介的說法，東方苑這個別墅樓盤的實際成交情況是，位置好一點的3000萬左右，性價比高一點的一般在2400萬左右。好的房源漲價很正常，房東跳漲更多的都有。

　　之江板塊屬于杭州別墅大區，15年之后杭州就幾乎沒有別墅用地供應了，現存獨棟存量有限，杭州有錢人又比較多，所以過去十年，杭州之江、西溪濕地板塊獨棟別墅漲幅（367%）遠超普通住宅（121%）。

　　這一輪，東方苑一夜跳漲的邏輯也差不多。

　　當然，豪宅漲價并不具有代表性，杭州也不僅僅是豪宅在漲，普宅同樣在漲。

　　比如錢塘區龍湖春江天越，1月份成交均價2.95萬一平，2月份成交均價3.15萬一平，一個月大概漲了2000元一平。

　　西湖文鼎苑1月成交均價4.86萬一平，2月成交均價5.32萬一平，一個月大概漲了4500元一平。

　　不過這不是說杭州所有的房子都在漲，綜合來說，現在降價房源還是比漲價房源要多，而且杭州的二手庫存仍在高點位置上，但變化在于掛牌房源的價格變動頻率降低了。

　　杭州自媒體的數據，近15天杭州降價房源約1.68萬套，漲價房源2300多套，跌漲比約7.2:1，2月底這一數據是9.6:1。

　　這就是部分房源漲價帶來的數據變化。

　　目前杭州的二手成交還在往上拉，3月份前半個月，杭州二手成交已經破了5000套，預計整月成交超1萬套不成問題，這差不多是上一輪樓市高點21年3月份的水平。

　　量在價先，量起來后，杭州樓市就會先后經歷部分房源漲價，主城區房價基本穩住的企穩過程。而這一過程，目前正在上演。

　　其他城市，其實和杭州情況差不多。

　　熱門板塊的房子開始漲了，但邊遠郊區依舊在跌。

　　上海浦東花木綠城錦繡蘭庭，24年11月份的時候，128平的2房賣1490萬，今年1月，同戶型成交已經去到1655萬。短短一個月內漲了165萬，單價漲幅1.29萬一平。

　　第九城市比較經典的130平3房，年前成交基本在1300萬左右，單價10萬出頭，近期同面積段戶型成交1416萬，漲了大概100萬。

　　浦東張集板塊，匯智湖畔，90平左右的2房，去年最低點基本上930-950萬，現在最便宜掛牌1030萬，成交價1000萬，漲了大概50-60萬。

　　包括一些有學區優勢的老破小都開始漲了。

　　93年建成的老破小南丹小區，兩個月單價漲了1.2萬一平，漲幅達12%。

　　北京望京西園一區99平2房去年9月成交價400萬，這個月成交去到466萬，半年時間漲了66萬，漲幅16.5%。

　　國風北京去年6月84平1房去年6月成交590萬，近期同戶型成交去到628萬，價格漲了38萬，漲幅6.44%。

　　成都高新區凱德世紀名邸東庭91平的3房24年9月成交價274萬，近期同戶型成交320萬，漲了46萬。成都購房通的數據，這個小區24年下半年成交均價3.5-3.8萬一平，今年1月份已經突破4萬一平。

　　錦江區的人居東湖長島，去年10月份的成交均價2.7萬一平，今年1月已經穩定攀升至3.9萬一平。好好選房的數據顯示，這個小區的成交單價漲幅超21.3%，是整個錦江漲幅前三小區。

　　至于其他城市，深圳早就開始漲了，廣州我根據自媒體統計的“廣州二手漲價TOP20樓盤”檢索，發現漲的并不明顯，很多樓盤還維持原價甚至還在往下跌。

　　不過廣州一些熱門小區帶看量非常大，像海珠的海富花園近30天帶看3463次，平均每天有一百多組客戶去看。

　　帶看量多，客戶就不缺，樓盤的談價空間也就沒那么大了，溫水煮青蛙，漲價是遲早的事。

　　我知道，一說到漲價，很多人就不爽，覺得事實根本就不是那樣，樓市早晚還得跌。

　　我們叫不醒永遠裝睡的人，既然叫不醒，那就索性不管。

　　你可以不相信確實已經有房子開始漲價了，但是你得知道站在新舊交替時代樓市的邏輯。

　　今年年初的一場峰會，黃奇帆談到了他對經濟和房地產的看法。

　　其中提到，

中國的房地產沒有美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產

20

年拖累經濟的基因，中國房地產，哪怕現在有問題，那是一個庫存太大的問題，是一個去庫存、去產能的問題，是房地產公司負債率比較高的問題。

　　這里提到黃奇帆的論點，是想告訴大家，救房地產的根本，就是去庫存。

　　目前說實話，各城市的庫存還很高。

　　新房方面，

百城去化周期是

21.3

個月，近幾年的去化周期高點是去年

6

月的

26.8

個月，雖然已經降了，但是還是比合理值

12-14

個月高出不少。

　　二手房方面，

各城市掛牌量都還在往上漲，整體的量也很大，北京現在是

15

萬套，上海是

23

萬套，廣州

20

萬套，深圳

6

萬套，杭州

18

萬套……

　　但這些不重要，整體的樓市庫存一定是慢慢消化的，一些郊區邊緣區域的房子甚至有可能成為死庫存，永遠都賣不出去。

　　我們要看核心區域的庫存情況。

　　2024年12月，CRIC的數據，大部分城市核心板塊的消化周期都在合理值范圍左右，也就是說很多城市核心板塊的房子很有可能不夠賣。

　　存量是一定的，核心板塊因為土地稀缺的原因供應也沒那么多，結果很明顯，所以為什么現在核心區域的房子開始漲了？這就是原因。

　　其實還是分化的邏輯，甚至可以說，25年的樓市，是中國在經歷了深度調整之后最明顯的分化之年。

　　最近看到一個觀點，說是25年的樓市，不管是提高住宅層高，還是建小區標配社區托育中心，都是集中優勢做標桿。

　　其實我覺得這用在城市與城市之間，城市區域內部也是一樣，核心城市核心板塊就是樓市的標桿，標桿會漲，那一點也不奇怪。

　　只是一些郊區和三四線城市就比較慘了，這一輪算是被徹底拋棄了。