典型城市典型區(qū)域的二手房價(jià)開始漲了。

　　這一輪發(fā)力最猛的是杭州。

　　每經(jīng)房產(chǎn)的報(bào)道，西湖區(qū)之江板塊東方苑小區(qū)有一套房源漲價(jià)940萬元，另外板塊內(nèi)還有不少漲300萬、180萬不等的房源。

　　中介的說法，東方苑這個別墅樓盤的實(shí)際成交情況是，位置好一點(diǎn)的3000萬左右，性價(jià)比高一點(diǎn)的一般在2400萬左右。好的房源漲價(jià)很正常，房東跳漲更多的都有。

　　之江板塊屬于杭州別墅大區(qū)，15年之后杭州就幾乎沒有別墅用地供應(yīng)了，現(xiàn)存獨(dú)棟存量有限，杭州有錢人又比較多，所以過去十年，杭州之江、西溪濕地板塊獨(dú)棟別墅漲幅（367%）遠(yuǎn)超普通住宅（121%）。

　　這一輪，東方苑一夜跳漲的邏輯也差不多。

　　當(dāng)然，豪宅漲價(jià)并不具有代表性，杭州也不僅僅是豪宅在漲，普宅同樣在漲。

　　比如錢塘區(qū)龍湖春江天越，1月份成交均價(jià)2.95萬一平，2月份成交均價(jià)3.15萬一平，一個月大概漲了2000元一平。

　　西湖文鼎苑1月成交均價(jià)4.86萬一平，2月成交均價(jià)5.32萬一平，一個月大概漲了4500元一平。

　　不過這不是說杭州所有的房子都在漲，綜合來說，現(xiàn)在降價(jià)房源還是比漲價(jià)房源要多，而且杭州的二手庫存仍在高點(diǎn)位置上，但變化在于掛牌房源的價(jià)格變動頻率降低了。

　　杭州自媒體的數(shù)據(jù)，近15天杭州降價(jià)房源約1.68萬套，漲價(jià)房源2300多套，跌漲比約7.2:1，2月底這一數(shù)據(jù)是9.6:1。

　　這就是部分房源漲價(jià)帶來的數(shù)據(jù)變化。

　　目前杭州的二手成交還在往上拉，3月份前半個月，杭州二手成交已經(jīng)破了5000套，預(yù)計(jì)整月成交超1萬套不成問題，這差不多是上一輪樓市高點(diǎn)21年3月份的水平。

　　量在價(jià)先，量起來后，杭州樓市就會先后經(jīng)歷部分房源漲價(jià)，主城區(qū)房價(jià)基本穩(wěn)住的企穩(wěn)過程。而這一過程，目前正在上演。

　　其他城市，其實(shí)和杭州情況差不多。

　　熱門板塊的房子開始漲了，但邊遠(yuǎn)郊區(qū)依舊在跌。

　　上海浦東花木綠城錦繡蘭庭，24年11月份的時候，128平的2房賣1490萬，今年1月，同戶型成交已經(jīng)去到1655萬。短短一個月內(nèi)漲了165萬，單價(jià)漲幅1.29萬一平。

　　第九城市比較經(jīng)典的130平3房，年前成交基本在1300萬左右，單價(jià)10萬出頭，近期同面積段戶型成交1416萬，漲了大概100萬。

　　浦東張集板塊，匯智湖畔，90平左右的2房，去年最低點(diǎn)基本上930-950萬，現(xiàn)在最便宜掛牌1030萬，成交價(jià)1000萬，漲了大概50-60萬。

　　包括一些有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的老破小都開始漲了。

　　93年建成的老破小南丹小區(qū)，兩個月單價(jià)漲了1.2萬一平，漲幅達(dá)12%。

　　北京望京西園一區(qū)99平2房去年9月成交價(jià)400萬，這個月成交去到466萬，半年時間漲了66萬，漲幅16.5%。

　　國風(fēng)北京去年6月84平1房去年6月成交590萬，近期同戶型成交去到628萬，價(jià)格漲了38萬，漲幅6.44%。

　　成都高新區(qū)凱德世紀(jì)名邸東庭91平的3房24年9月成交價(jià)274萬，近期同戶型成交320萬，漲了46萬。成都購房通的數(shù)據(jù)，這個小區(qū)24年下半年成交均價(jià)3.5-3.8萬一平，今年1月份已經(jīng)突破4萬一平。

　　錦江區(qū)的人居?xùn)|湖長島，去年10月份的成交均價(jià)2.7萬一平，今年1月已經(jīng)穩(wěn)定攀升至3.9萬一平。好好選房的數(shù)據(jù)顯示，這個小區(qū)的成交單價(jià)漲幅超21.3%，是整個錦江漲幅前三小區(qū)。

　　至于其他城市，深圳早就開始漲了，廣州我根據(jù)自媒體統(tǒng)計(jì)的“廣州二手漲價(jià)TOP20樓盤”檢索，發(fā)現(xiàn)漲的并不明顯，很多樓盤還維持原價(jià)甚至還在往下跌。

　　不過廣州一些熱門小區(qū)帶看量非常大，像海珠的海富花園近30天帶看3463次，平均每天有一百多組客戶去看。

　　帶看量多，客戶就不缺，樓盤的談價(jià)空間也就沒那么大了，溫水煮青蛙，漲價(jià)是遲早的事。

　　我知道，一說到漲價(jià)，很多人就不爽，覺得事實(shí)根本就不是那樣，樓市早晚還得跌。

　　我們叫不醒永遠(yuǎn)裝睡的人，既然叫不醒，那就索性不管。

　　你可以不相信確實(shí)已經(jīng)有房子開始漲價(jià)了，但是你得知道站在新舊交替時代樓市的邏輯。

　　今年年初的一場峰會，黃奇帆談到了他對經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的看法。

　　其中提到，

中國的房地產(chǎn)沒有美國次貸危機(jī)的基因，也沒有日本房地產(chǎn)

20

年拖累經(jīng)濟(jì)的基因，中國房地產(chǎn)，哪怕現(xiàn)在有問題，那是一個庫存太大的問題，是一個去庫存、去產(chǎn)能的問題，是房地產(chǎn)公司負(fù)債率比較高的問題。

　　這里提到黃奇帆的論點(diǎn)，是想告訴大家，救房地產(chǎn)的根本，就是去庫存。

　　目前說實(shí)話，各城市的庫存還很高。

　　新房方面，

百城去化周期是

21.3

個月，近幾年的去化周期高點(diǎn)是去年

6

月的

26.8

個月，雖然已經(jīng)降了，但是還是比合理值

12-14

個月高出不少。

　　二手房方面，

各城市掛牌量都還在往上漲，整體的量也很大，北京現(xiàn)在是

15

萬套，上海是

23

萬套，廣州

20

萬套，深圳

6

萬套，杭州

18

萬套……

　　但這些不重要，整體的樓市庫存一定是慢慢消化的，一些郊區(qū)邊緣區(qū)域的房子甚至有可能成為死庫存，永遠(yuǎn)都賣不出去。

　　我們要看核心區(qū)域的庫存情況。

　　2024年12月，CRIC的數(shù)據(jù)，大部分城市核心板塊的消化周期都在合理值范圍左右，也就是說很多城市核心板塊的房子很有可能不夠賣。

　　存量是一定的，核心板塊因?yàn)橥恋叵∪钡脑蚬?yīng)也沒那么多，結(jié)果很明顯，所以為什么現(xiàn)在核心區(qū)域的房子開始漲了？這就是原因。

　　其實(shí)還是分化的邏輯，甚至可以說，25年的樓市，是中國在經(jīng)歷了深度調(diào)整之后最明顯的分化之年。

　　最近看到一個觀點(diǎn)，說是25年的樓市，不管是提高住宅層高，還是建小區(qū)標(biāo)配社區(qū)托育中心，都是集中優(yōu)勢做標(biāo)桿。

　　其實(shí)我覺得這用在城市與城市之間，城市區(qū)域內(nèi)部也是一樣，核心城市核心板塊就是樓市的標(biāo)桿，標(biāo)桿會漲，那一點(diǎn)也不奇怪。

　　只是一些郊區(qū)和三四線城市就比較慘了，這一輪算是被徹底拋棄了。