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春暖花開，連北京大興新城的樓盤也萌動了。

3月20日，黃村0248、0255地塊項目公示了總平面設計方案。

此時，距離興創置地拿地已經過去8個月。當時，它以32.17億元底價摘得，共計四個地塊。

這次公布方案的地塊只是其中一部分，0255地塊西南1.4公里外052住宅地塊還沒動靜，反倒是051地塊的停車場在招標。

出了圖紙，并不意味著它離賣房子近了。

大興新城是北京樓市的重災區之一，目前已拿地的6個項目還沒入市，有的時間拖了16個月。

一切過往，皆為序章。如今，好房子時代來了。

作為北京五個“平原多點”新城之一，大興區沐浴著好房子的春風。如：封閉陽臺算一半面積。

北京高品質住宅設計導則里明確規定，鼓勵設置開敞陽臺、風雨連廊和首層架空層。

有了這兩大政策的加持，大興新城有了一定的底氣。

這一點，0255地塊總平圖已經給出了答案。

首層架空層超標了

0255地塊位于大興區林校路附近，占地3.04公頃，地上計容建面6.09萬㎡，規劃11棟4F-17F洋房+高層產品，共360戶，部分有頂退設計。

它的西北方向一路之隔，是幼兒園0248地塊。

其中，4棟高層：1#、4#樓為14-15F；2#、6#樓為17F；7棟洋房：3#、7#樓8F，5#、10#樓5F，8#、9#樓6F，最南側的11#樓為4F。

它沒有按照土拍文件的設計圖設計，原來規劃的是6棟20層樓，正南正北，而新設計方案是西偏南20度。

小區設有東西兩個大門，還專門為1#和2#建了大門，很罕見。

2#大門入口為兩棟配套樓，中間連接下沉庭院。配套樓為鄰里區享中心，之前，大興新城0003項目也有鄰里共享空間。

連接鄰里中心的，是一條蜿蜒的風雨連廊，把鄰里中心、6#架空層、2#架空層串起來，然后往南延伸，拐了一個完美的弧形之后，再繼續伸向小區中央。

這條風雨連廊，成了整個小區的核心動線。

它也是繼昌平龍湖觀萃、亦莊招商序之后，北京第三個平原多點地區帶風雨連廊項目。豐臺建發金茂觀宸在總平圖上沒有風雨連廊，但在沙盤上出現了。

北京樓盤建風雨連廊的并不多，很費錢。

0255地塊還有一個特點，首層架空層多達四個、且打散了，分布在2#西單元、5#東端戶、6#整個一層、7#大部分。花姐測算了一下，四個架空層面積約1500平米。

這個架空層面積是否超標了？北京高品質住宅設計導則提到，鼓勵居住用地設置面積不超過1000平方米的首層架空空間。

從目前已公布有架空層的項目來看，大家都沒有超過這個尺度。如：昌平龍湖冠萃，豐臺金茂璞逸豐宜、北京隅西頌、建發金茂觀宸、中海麗金府、中海冷庫項目，和亦莊招商序。

加大首層架空面積，大興新城打開了一扇新窗。

不能封閉的陽臺

風云連廊+首層架空層+陽臺，這是好房子三件套。

0255地塊一個也沒能少。

它是大興新城第二個帶南北雙陽臺的項目。上一個是，大興新城西片區DX00-0406-0003、0011地塊，一個月前公布了總平面設計圖。

經花姐測算，0255地塊戶型預計有110平米、120平米、140平米、165平米和185平米四種面積戶型，其中120平米戶型可能至少有3款。

有關它們的面積贈送，大致可以分成兩種手法。

1、西邊的8#、9#、10#，南向陽臺由“開敞陽臺+結構挑空”構成——前者計一半面積、后者全贈送；北面為設備平臺，全贈送；

2、其余全部樓棟，南向陽臺為開敞陽臺——計一半面積；北面有的是結構挑空、有的是設備平臺，但2#、4#和7#北側無贈送。

花姐拿主力戶型120平米和樓王185平米戶型來舉例：

1、8#有3個單元，是一個南向6層北側5層的洋房，每套的戶型120平米，進深13.68米，面寬8.78米，南向有一個報規的開敞陽臺和結構架空——寬約1.8米，交房時，兩者可以打通成一個大陽臺；北側有一個設備平臺；

2、6#是樓王，兩個單元6戶、17層，首層全部架空，南向是長約10米、寬1.8米開敞陽臺，北側是一個結構挑空變來的陽臺。

從性價比的角度看，8#更劃算，因為南側的結構挑空不算面積。

花姐預計，0255地塊的陽臺不能封閉，因為屬于外置陽臺，包括DX00-0406-0003、0011地塊。

截至目前，大興新城還未出現"封閉"陽臺，京璽是奇偶陽臺，不封閉；西紅門正在調規的元啟，也打算效仿京璽。

這表明，和豐臺區、朝陽區流行的內嵌式陽臺（報規開敞、交付時封閉），大興的陽臺還是差點火候。

大興新城樓市一言難盡

拿下0255地塊八個月才出圖，興創置地是有些無奈的。

大興新城樓市是個老大難。

舉兩個例子：

1、京璽2024年7月開盤，供應712套、網簽151套，成交均價4.58萬元/平米，成交金額6.29元，地價覆蓋率33%；

2、頤和公館2024年3月開盤，供應630套、網簽221套，成交均價4.89萬元/平米，成交金額11.29億元，地價覆蓋率39.27%。

這只是已開盤的現狀，未開盤的還有一批項目。

例如：西片區DX00-0407-0007 地塊2024年8月14日公示了總平圖，至今沒公布案名，也沒有開盤。它的拿地時間是2023年11月23日，由大興城建和興業恒盛各持50%股權。

滿打滿算，它從拿地至今，已經過去16個月了。

在大興新城，開發商們的動作慢慢悠悠。

2月18日，西片區DX00-0406-0003、0011地塊，也公布了總平面設計方案。距離拿地時也過去了七個多月。

0007、0003和0011地塊，花姐把它和已開盤的興城之星，統稱為“荒野大平層F4”，它們的主力戶型都在150平米至230平米之間。

不過，這次0255地塊沒有走大平層路線，主打剛改產品，比頤和公館的定位更純粹、雖然有七成以上的戶型面積段差不多。

追溯上述這些項目，會發現它們有一個共同的大股東，大興國資委旗下的大興發展。

大興發展主要是搞一級土地開發的，2021-2023 年度及 2024 年 上半年的凈利潤，分別為 3.78億元、3.76億元、7.8億元和 0.21億元，其中房地產銷售收入占比10%左右。

即便如此，它依然扮演了大興區土拍托底者的角色。

今年1月27日，大興經濟開發區DX00-0302-0021、0022地塊競拍，大興集地以底價23.2億元拿下。它也是大興發展控股的公司。

大興新城位于五六環之間，配套還不成熟，一些外來開發商正在遠離——如中建三局，大興發展只好自己硬著頭皮上。