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大家好，我是地產高富帥。

可以看到，近期央企大佬們組織調整又開始了，保利發展，中國金茂，大悅城，招商蛇口等央企巨頭動作頻頻，城市聚焦視角非常明顯。

可以看到，房企戰略轉移非常明顯，華北市場與東北市場成為最先調整的區域之一，華東華南+中西部區域強勢占據房企核心戰略要地。

回顧房企發展歷史，曾經的“京系地產”如今似乎都沒看到幾家了，還能在市場持續拿地的房企真的是絕版了，可見華北市場如今真的非常艱難。

從北京市場來看，如今完全被幾大頭部央企把持，特別是中海，華潤，招商蛇口，中建智地等巨頭，持續的高質量投資與強產品策略，幾乎占領了京城主流市場。

越秀作為近兩年才扎根北京核心區域的外來房企之一，看這架勢絕對不會是試探性投資邏輯，特別是引入前旭輝華北區域總裁董毅之后，越秀在京城的野心明顯加大。

就在昨天，越秀北京開發的兩個項目直接在京城炸開了花，這也是外來國企軍團第一次在北京戰場的一次全面開火，央企+本土國企的壓力來了。

3月21日，越秀地產北京海淀項目和樾望雲、和樾玉鳴同日開盤，當日售出超1000套，總成交金額152億元。

這是2025年開年以來北京市場開盤項目銷售首次超百億，也創下同期市場銷售額新高，為持續回暖的北京房地產市場注入強勁動力。

加上前面兩個月，越秀在上海，蘇州項目的熱銷，根據越秀地產公告，該公司1-2月銷售額同比上升23.8%，其中2月銷售額約63億元，同比大幅上升超63%，行業表現十分亮眼。

越秀作為一家越秀國企，早期幾年核心戰場一直都是華南+華東區域為主，其實進入北京市場也才幾年時間，不過其背后的戰略投資意圖非常堅決。

自2023年以來，越秀地產逆勢在京拿下多幅熱門地塊，深耕昌平和海淀區域。去年，其在北京市場實現全口徑銷售額105.4億元，排名首次沖進前15。

今年上半年，其在北京昌平區以及海淀區新開3個項目，其中海淀功德寺“雙子星”項目在拿地時即為房企爭奪焦點。在當前新房市場承壓的情況下，項目后續去化情況尚待觀察。

據此前媒體報道，越秀地產北方區域內部曾定下2025年實現300億元銷售額的目標，有了前面兩個項目的熱銷，今年越秀在北京的投資額度肯定不會設立上限。

可以看到，在與頭部房企合作開發的這一條路上，越秀在北京已經玩出了自家的一套獨特打法，兩年時間的沉淀與學習，越秀獨立操盤項目很有可能會陸續面世。

也就是前幾天，北京市場再次轟出地王，中海地產似乎真的有點急了，總價75.02億、樓面價10.23萬/㎡、溢價率27.93%，一舉將北京樓面價也帶進了10萬+時代。

中海北京在2025年前兩個月業績來看，下滑非常明顯，特別是去年的幾個項目，如果不是中海新城救了場，中海地產北京團隊在北京的幾個項目都遭遇市場狙擊。

加上同為一線城市的中海上海團隊過于耀眼，三個項目就轟出了幾百億的銷售額，相對比中海兩個團隊在北京的項目數量已經達到20+。

因此，2025年如果中海地產北京團隊再不補倉，前面的項目如果還是滯銷，這兩個團隊在北京的局面還是有點微妙了。

這也是不難看出來，中海北京近期不管是人員流動還是投資變動，還是相當活躍，這內心的焦慮已經不言而喻。

中海作為連續4年從未跌出北京前三的超級巨頭，或許2025年是有點心虛了，前面的對手都在摩拳擦掌了，特別是越秀，華潤這種華南巨頭，手里王牌也不會少數。

相反，京城本土國企與民企陣營都呈現疲軟狀態，曾經的頂流之一的融創中國與華夏幸福直接邊緣化，本土國企又持續陷入虧損漩渦，京系地產跌入谷底。

3月底截止目前，京系國企們在虧損榜單上持續占據了不小的份額，其中金隅，金融街，首開，京投發展，北京城建等房企紛紛發布虧損預警公告。

再加上首次虧損的京城央企，五礦地產，中交地產，電建地產三大主流如今都在虧錢了，整體來看，京系房企真的已經是潰不成軍了。

時間2000年之前，北京市房地產市場曾經被京派企業牢牢占據，包括華遠、北辰實業、住總、北京城建、金融街等等，這些企業在北京市創造出了多個頗具影響力的地標性建筑。

2000年之后，國內大型房企開啟了全國化布局，像萬科、龍湖、泰禾等房企開始北上之路，北京作為首都，自然成為眾多房企蜂擁進入，并期望有所建樹的城市。

其中部分閩系、粵系等企業逐漸在北京嶄露頭角，華夏幸福，融創中國，金輝集團等規模化民企把北京作為總部，逐漸也站穩了腳跟。

2018年，在千億房企達到30多家的情況下，京派國企僅有首開入圍，以1007.27的成績剛剛過線，其他均在百億徘徊。

中國指數研究院的數據顯示，首開排在第31位，首創排在45，金融街排在第78，北辰實業97，華遠的排名已經到了146位，萬通未入榜單。

前面幾年，央企陣營里面，不管是中交地產還是電建地產，其整體來看，無論是管理水平還是操盤能力，都不能算是全國性房企，只是規模排名隨著對手紛紛倒下，反而在逐步提升。

更加嚴峻的是，民企陣營里面，如今京系幾乎全軍覆滅，作為最后還在江湖有點名號的金輝集團，內部工資都比較緊張了，消失于江湖也只是時間問題。

隨著早期華遠地產的官宣出局，加上潘石屹旗下SOHo的整體出售風波，如今也就剩下融創中國的重組消息是否落地了。

前段時間老王的萬達商管已經搬遷北京，如今的萬達也已經不是老王說了算了，基本上算是一個純輕資產公司，在地產江湖算是半出局狀態。

如今仍然還在牌桌的京系房企，似乎看來看去只有龍湖一家了，不過龍湖作為渝派風格仍然比較明顯，地產板塊早已經搬遷到上海。

京派房企的一個難以突破的短板，這些資源優勢只能在北京地區，缺少了市場化因素的推動，缺少了產品創新的動力，組織變革與管理體系跟不上時代發展。

在市場變革的過程中，并沒有打破自己的舒適區，形成自己鮮明的產品優勢，包括很多房企目前建立的產品系，京派房企在這方面并不突出。

近兩年時間，京城的地產人都迎來了事業低谷，京派地產軍團的集體失速，間接導致地產人選擇機會越來越少，這或許也是如今很多朋友面臨的最核心問題。

回首行業20年，京系地產這個曾經在第一個黃金10年占領了核心市場，不過在地產黑鐵時代的后十年，我們已經看不到了。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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