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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

可以看到，近期央企大佬們組織調(diào)整又開始了，保利發(fā)展，中國金茂，大悅城，招商蛇口等央企巨頭動作頻頻，城市聚焦視角非常明顯。

可以看到，房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移非常明顯，華北市場與東北市場成為最先調(diào)整的區(qū)域之一，華東華南+中西部區(qū)域強(qiáng)勢占據(jù)房企核心戰(zhàn)略要地。

回顧房企發(fā)展歷史，曾經(jīng)的“京系地產(chǎn)”如今似乎都沒看到幾家了，還能在市場持續(xù)拿地的房企真的是絕版了，可見華北市場如今真的非常艱難。

從北京市場來看，如今完全被幾大頭部央企把持，特別是中海，華潤，招商蛇口，中建智地等巨頭，持續(xù)的高質(zhì)量投資與強(qiáng)產(chǎn)品策略，幾乎占領(lǐng)了京城主流市場。

越秀作為近兩年才扎根北京核心區(qū)域的外來房企之一，看這架勢絕對不會是試探性投資邏輯，特別是引入前旭輝華北區(qū)域總裁董毅之后，越秀在京城的野心明顯加大。

就在昨天，越秀北京開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目直接在京城炸開了花，這也是外來國企軍團(tuán)第一次在北京戰(zhàn)場的一次全面開火，央企+本土國企的壓力來了。

3月21日，越秀地產(chǎn)北京海淀項(xiàng)目和樾望雲(yún)、和樾玉鳴同日開盤，當(dāng)日售出超1000套，總成交金額152億元。

這是2025年開年以來北京市場開盤項(xiàng)目銷售首次超百億，也創(chuàng)下同期市場銷售額新高，為持續(xù)回暖的北京房地產(chǎn)市場注入強(qiáng)勁動力。

加上前面兩個(gè)月，越秀在上海，蘇州項(xiàng)目的熱銷，根據(jù)越秀地產(chǎn)公告，該公司1-2月銷售額同比上升23.8%，其中2月銷售額約63億元，同比大幅上升超63%，行業(yè)表現(xiàn)十分亮眼。

越秀作為一家越秀國企，早期幾年核心戰(zhàn)場一直都是華南+華東區(qū)域?yàn)橹?/strong>，其實(shí)進(jìn)入北京市場也才幾年時(shí)間，不過其背后的戰(zhàn)略投資意圖非常堅(jiān)決。

自2023年以來，越秀地產(chǎn)逆勢在京拿下多幅熱門地塊，深耕昌平和海淀區(qū)域。去年，其在北京市場實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額105.4億元，排名首次沖進(jìn)前15。

今年上半年，其在北京昌平區(qū)以及海淀區(qū)新開3個(gè)項(xiàng)目，其中海淀功德寺“雙子星”項(xiàng)目在拿地時(shí)即為房企爭奪焦點(diǎn)。在當(dāng)前新房市場承壓的情況下，項(xiàng)目后續(xù)去化情況尚待觀察。

據(jù)此前媒體報(bào)道，越秀地產(chǎn)北方區(qū)域內(nèi)部曾定下2025年實(shí)現(xiàn)300億元銷售額的目標(biāo)，有了前面兩個(gè)項(xiàng)目的熱銷，今年越秀在北京的投資額度肯定不會設(shè)立上限。

可以看到，在與頭部房企合作開發(fā)的這一條路上，越秀在北京已經(jīng)玩出了自家的一套獨(dú)特打法，兩年時(shí)間的沉淀與學(xué)習(xí)，越秀獨(dú)立操盤項(xiàng)目很有可能會陸續(xù)面世。

也就是前幾天，北京市場再次轟出地王，中海地產(chǎn)似乎真的有點(diǎn)急了，總價(jià)75.02億、樓面價(jià)10.23萬/㎡、溢價(jià)率27.93%，一舉將北京樓面價(jià)也帶進(jìn)了10萬+時(shí)代。

中海北京在2025年前兩個(gè)月業(yè)績來看，下滑非常明顯，特別是去年的幾個(gè)項(xiàng)目，如果不是中海新城救了場，中海地產(chǎn)北京團(tuán)隊(duì)在北京的幾個(gè)項(xiàng)目都遭遇市場狙擊。

加上同為一線城市的中海上海團(tuán)隊(duì)過于耀眼，三個(gè)項(xiàng)目就轟出了幾百億的銷售額，相對比中海兩個(gè)團(tuán)隊(duì)在北京的項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到20+。

因此，2025年如果中海地產(chǎn)北京團(tuán)隊(duì)再不補(bǔ)倉，前面的項(xiàng)目如果還是滯銷，這兩個(gè)團(tuán)隊(duì)在北京的局面還是有點(diǎn)微妙了。

這也是不難看出來，中海北京近期不管是人員流動還是投資變動，還是相當(dāng)活躍，這內(nèi)心的焦慮已經(jīng)不言而喻。

中海作為連續(xù)4年從未跌出北京前三的超級巨頭，或許2025年是有點(diǎn)心虛了，前面的對手都在摩拳擦掌了，特別是越秀，華潤這種華南巨頭，手里王牌也不會少數(shù)。

相反，京城本土國企與民企陣營都呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，曾經(jīng)的頂流之一的融創(chuàng)中國與華夏幸福直接邊緣化，本土國企又持續(xù)陷入虧損漩渦，京系地產(chǎn)跌入谷底。

3月底截止目前，京系國企們在虧損榜單上持續(xù)占據(jù)了不小的份額，其中金隅，金融街，首開，京投發(fā)展，北京城建等房企紛紛發(fā)布虧損預(yù)警公告。

再加上首次虧損的京城央企，五礦地產(chǎn)，中交地產(chǎn)，電建地產(chǎn)三大主流如今都在虧錢了，整體來看，京系房企真的已經(jīng)是潰不成軍了。

時(shí)間2000年之前，北京市房地產(chǎn)市場曾經(jīng)被京派企業(yè)牢牢占據(jù)，包括華遠(yuǎn)、北辰實(shí)業(yè)、住總、北京城建、金融街等等，這些企業(yè)在北京市創(chuàng)造出了多個(gè)頗具影響力的地標(biāo)性建筑。

2000年之后，國內(nèi)大型房企開啟了全國化布局，像萬科、龍湖、泰禾等房企開始北上之路，北京作為首都，自然成為眾多房企蜂擁進(jìn)入，并期望有所建樹的城市。

其中部分閩系、粵系等企業(yè)逐漸在北京嶄露頭角，華夏幸福，融創(chuàng)中國，金輝集團(tuán)等規(guī)模化民企把北京作為總部，逐漸也站穩(wěn)了腳跟。

2018年，在千億房企達(dá)到30多家的情況下，京派國企僅有首開入圍，以1007.27的成績剛剛過線，其他均在百億徘徊。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，首開排在第31位，首創(chuàng)排在45，金融街排在第78，北辰實(shí)業(yè)97，華遠(yuǎn)的排名已經(jīng)到了146位，萬通未入榜單。

前面幾年，央企陣營里面，不管是中交地產(chǎn)還是電建地產(chǎn)，其整體來看，無論是管理水平還是操盤能力，都不能算是全國性房企，只是規(guī)模排名隨著對手紛紛倒下，反而在逐步提升。

更加嚴(yán)峻的是，民企陣營里面，如今京系幾乎全軍覆滅，作為最后還在江湖有點(diǎn)名號的金輝集團(tuán)，內(nèi)部工資都比較緊張了，消失于江湖也只是時(shí)間問題。

隨著早期華遠(yuǎn)地產(chǎn)的官宣出局，加上潘石屹旗下SOHo的整體出售風(fēng)波，如今也就剩下融創(chuàng)中國的重組消息是否落地了。

前段時(shí)間老王的萬達(dá)商管已經(jīng)搬遷北京，如今的萬達(dá)也已經(jīng)不是老王說了算了，基本上算是一個(gè)純輕資產(chǎn)公司，在地產(chǎn)江湖算是半出局狀態(tài)。

如今仍然還在牌桌的京系房企，似乎看來看去只有龍湖一家了，不過龍湖作為渝派風(fēng)格仍然比較明顯，地產(chǎn)板塊早已經(jīng)搬遷到上海。

京派房企的一個(gè)難以突破的短板，這些資源優(yōu)勢只能在北京地區(qū)，缺少了市場化因素的推動，缺少了產(chǎn)品創(chuàng)新的動力，組織變革與管理體系跟不上時(shí)代發(fā)展。

在市場變革的過程中，并沒有打破自己的舒適區(qū)，形成自己鮮明的產(chǎn)品優(yōu)勢，包括很多房企目前建立的產(chǎn)品系，京派房企在這方面并不突出。

近兩年時(shí)間，京城的地產(chǎn)人都迎來了事業(yè)低谷，京派地產(chǎn)軍團(tuán)的集體失速，間接導(dǎo)致地產(chǎn)人選擇機(jī)會越來越少，這或許也是如今很多朋友面臨的最核心問題。

回首行業(yè)20年，京系地產(chǎn)這個(gè)曾經(jīng)在第一個(gè)黃金10年占領(lǐng)了核心市場，不過在地產(chǎn)黑鐵時(shí)代的后十年，我們已經(jīng)看不到了。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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