我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

成都富裕家庭很多嗎？怎么隨隨便便幾大百萬的新房又一搶而空呢？怎么身邊沒遇到的人也沒多少錢呢，哪來的那么多有錢人？

房段子解答

什么叫富裕家庭？你我的肉體感知不重要，有錢人身邊全是有錢人，窮人身邊全是窮人，都存在幸存者偏差。

成都有錢人比想象中的更少，但是也足夠樓市消耗7年+。

上個月，2024胡潤財富報告新鮮出爐，涉及全國和一線沿海的發達城市就不說了，免得傷自尊，只看成都的話。

1、成都家庭凈資產（?含除去貸款后的房產、車輛、現金等家庭總資產）超過600萬元有39800戶（?七普全成都有7419822戶家庭，也就是每186戶才能找到1戶凈資產600萬+的土豪）；

擁有600萬元可投資資產（?現金存款、股票、可變現的非自住房產等）的家庭有14200戶（522戶里只有1戶）。

2、成都家庭凈資產超過1000萬元有17500戶（424戶里只有1戶，相當于整個小區就出現了一個？）；
擁有1000萬元可投資資產的家庭有9800戶（757戶里只有1戶）。

2、成都家庭凈資產超過一億元的有1500戶（4946戶里只有1戶）；
擁有一億元可投資資產的家庭只有930戶（7978戶里只有1戶）。

這個時候，可以掂量下，自家已經達到第一類的凈資產600萬+了嗎？

最后再來說下，成都去年賣了多少套豪宅？

據銳理數據年報顯示，超過600萬總價的新房一共賣了5419套（占全年5.4%）。

因此粗暴地說，假設有錢人都拿來買房，而且是全款買房，那么大概還可以消耗7年（凈資產600萬+）。

超過1000萬總價的新房去年賣了1025套，還可以消耗17年。

從某種意義上可以解釋為啥成都新房越修越大，越來越貴。

成都算不上富裕，但有錢人還是夠多，關鍵是怎么尋找這些有錢人，掌握一手信息的貝殼下場拿地，是個啟示。

粉絲提問

你好，我目前在成都有一套房，貸款了80萬，是商貸，請問有沒有必要轉為公積金貸款，之前我是沒用過公積金貸款的，后續有可能還有買房打算的。之所以問轉公積金，是因為我們這邊有特殊政策可以支持轉公積金。如果可以轉的話，轉了然后把現金留著理財，以后要買再還完，公積金可以用兩次吧？我家老人在新津有一套房，在成都還有一套90平的房，我還有必要在成都買房嗎？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前你是成都首套房，有80萬的貸款，打算3年內還完，現在來說的話，你是可以商轉公，基本上利率就看怎么變化了。

目前你們名下只有一套的話，按照商轉公，那么過來也是公積金的首套房，首套房的利率是2.85%，相比商貸（3.25%以上）還是有少許差別的。

比如80萬，商貸30年本息的話，3年下來利息是7.56萬（還的本金和剩余貸款不考慮，都是實打實要自己湊集資金來還的）；但假設是公積金的話，那么3年利息是6.6萬。

也就是說，假設你們能免費商轉公的話，這么折騰下來，大概能節省1萬的利息成本。說多不多，說少也不少。

至于你說的以后再買房用公積金的事，嚴格來說，要看3方面，一方面以后買房公積金額度也不會更高，基本上成都最高限額就是100多萬，所以這次商轉公，是把額度發揮到極致了的。第二方面是你再買二套房，公積金利率是3.33%，相比商貸3.25%還更高，所以二套用公積金反而不合適。因為你第一套全款結清的情況下，公積金貸款第二套就是3.33，商貸可以算作是首套房，利率是3.25。第三方面，你在短短3年內結清公積金貸款后，不影響你后續買第二套房，到時候公積金利不利用都無所謂（成都只有首套二套房可以公積金，第三套拒貸）。

再回來說你們的資產布局，新津的房子估計老人自住，二八的房子不清楚品質如何，拿來長期出租和保值也沒大問題。你們華潤24城9期這個買的挺好的，價值不錯挺高，長期持有是可以的。另外你們再買的話，就是小家庭的二套房，這個時候我建議先不要盲目考慮入場，多觀察，匯聚好資金，首套房結清后，結合市場走向，家庭實際需要（孩子以后畢業成年等）再來做資產布局吧。

總的來說，我覺得商轉公倒也可以的，節省一點利息，完成了后，就按照既定步驟，再次商定二套房的布局，為兩個兒子做長期打算。

粉絲提問

你好，我對象名下的一套房子，打算賣了，是鷺湖宮11區A組團，147平的，有客戶報價120萬，不曉得是否合適？在13樓，套四飛機戶型，總28層，南北通透，毛坯房，中介那邊收費1.5%，你看看合適賣了不？中介催我們明天去簽合同。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

鷺湖宮11區位于溫江腹地，周圍算是旅居為主，缺乏產業人口和樓市概念，是西控環境下還比溫江城區（光華大道、溫泉大道）更偏僻的區域，從旁觀者清的角度來說，的確是沒有多大價值的板塊。

它的未來，我認為是吸引一些溫江本地的客群，偏養老旅居的購房者，整體還是比較狹窄。地鐵遠，學區一般，商業一般，國色天香運營得也很一般了。加上你們不自住，需要置換的大背景下，我是支持你們賣掉的。

以前我說過有三種人適合賣房。1、難以自持的（投資的、杠桿高、需要止損，套現應急的）2、置換客群（低賣低買，降低摩擦成本，注意拉長觀察周期）3、逆行情的垃圾資產（行情好與壞都應該賣）。

你們目前的情況應該是介于2、3綜合的狀態。當然，房屋本身的品質也不多說了，整個樓盤還是定位于剛需剛改的，品相一般。

現在再說鷺湖宮11區的價格問題。建面147平，清水單價大多掛牌8-9k左右，精裝則能上萬。我們房源本身是清水房，所以從掛牌來看，8k多倒也符合真實的市場行情。鄰居們都掛牌出來這個價格了，而且不是一套兩套，關鍵是成交價往往還要往下砍，所以對方有120萬買入的話，折合8160元的單價，我覺得雖然不高，可能沒達到你們的心理預期，但針對這個行情，并沒有亂喊價格。

最好的情況是以120萬為基礎，雙方再往中間撮合一下，（撮合的理由是什么呢？是別的好些其他房源沒有滿二，有高額增值稅（大概六七萬，但是你們這套是已經滿2年的，所以天生具有更強的價格優勢。）但你們保底是要120萬，保底是要賣出去，能明白這個意思哈？就是成交為第一目的。

從成交歷史來看，11區類似的戶型，137平年中賣了一套117.6萬的，折合單價8584元，和當前你們這套差別不大了，是很能參考對比的。這一套也是清水房，但是沒滿二。

5月初還成交過一套147平的精裝房，總價142萬，也就是多出來22萬的溢價，折合到單價里是1500元/p的裝修，這個是正常的不高的，所以它去掉裝修后，實際的清水價值也是120萬左右，這一套也可以重點參考。

總的來說，目前買家報價120萬，略低（考慮到歷史成交和你們滿二的問題），但也不是不能接受，抓大放小的基礎下，重點考慮拋售掉這個資產，考慮后面去置換的事。

之所以喊你們保底是要成交，因為現在進入了傳統淡季，下一次緣分買家，就非常非常難等到了，除非你們運氣很好，也敢于賭緣分。