“萬科泊寓的規模焦慮和集團的財務壓力，加速了帶頭大哥的加盟擴張步伐。

文 | 房互君

圖 | 網絡

萬科旗下長租公寓品牌泊寓開放加盟了。萬科泊寓官方公眾號連續多次連續發布了招募加盟商的消息。

根據官方公布的信息，其加盟模式主要分為項目加盟和資金加盟兩種方式：

第一種，項目加盟模式。

萬科泊寓為資產方提供包括加盟授權、系統使用、銷售運營服務、會員服務、收款渠道、泊友生活 、IOT硬件等在內可勾選服務。合作對象為有合適物業、想要引入長租公寓品牌的業主，可和萬科泊寓在團隊建設、營銷渠道、運營管理等方面進行靈活定制服務。

第二種，資金加盟模式。

萬科泊寓為資金方鏈接項目，有閑置資金、有興趣投資長租公寓賽道，可以簡單理解為把萬科泊寓作為一個投資產品。

可以簡單的理解為，萬科此次開放加盟，主要吸納兩類人群，一類為有閑錢的投資者，一類為有公寓項目的合作方，即“有房沒錢”和“有錢沒房”兩種客戶。

萬科泊寓這個動作也頗讓行業意外。

在長租公寓領域，萬科以超過24萬間的在管房源總量，名列長租公寓規模榜首。根據萬科公布的財報，早在2023年，萬科泊寓就實現了盈利，那么，不差錢的萬科泊寓，為什么在此時開放加盟？

通常，品牌方通過加盟方式，可以使用加盟商的資金進行快速市場擴張，做大規模。但是，加盟模式由于對加盟商的管控有限，較常見出現品質把控不力的問題。

實際上，在重資產的長租公寓領域，前期項目改造資金投入量大，理論上是加盟模式密集的賽道。加盟模式最早出現在一些創業型長租公寓品牌中，比如，魔方公寓2015年宣布開放眾籌式加盟合作，被自如收購的貝客公寓曾經以加盟合作的方式在二三線城市拓展市場等等；2014年，窩趣公寓提出委托管理輕資產加盟模式。

· 萬科泊寓產品

而開發商系的長租公寓品牌，在長租公寓發展之初，幾乎沒有開放加盟合作的案例。相比創業型長租公寓品牌，開發商系的長租公寓品牌由于隸屬于開發商，背靠大金主，在此輪新房市場調整前，開發商資金實力較為雄厚，可以為旗下長租公寓品牌輸血。

同時，除了資金之外，在長租公寓發展之初，開發商系長租公寓品牌大部分用的是自有開發項目改造試水，項目加盟合作方式也無法適用。

眼下，開發商系長租公寓項目和在管房間數量不斷攀升，諸如萬科、龍湖等長租公寓已經做到了頭部，這些長租公寓品牌也不再局限于開發商母體的自營項目，而逐漸建立了市場化的商業模式，這自然會依賴于進行更廣泛的社會化合作。

在這次萬科公開招募加盟商合作之前，龍湖冠寓、旭輝領寓等品牌，已經開始進行進行輕資產的合作。

比如，截至目前，龍湖冠寓的合作方式已覆蓋全周期管理、運營咨詢服務、輕資產合作委托、加盟合作、承租合作、政企平臺合作平臺、股權合作等模式。龍湖冠寓加盟合作的成都汽車智創活力港店，2024年年中正式開業，在這個項目加盟合作中，龍湖冠寓輸出管理體系、人才團隊及經營能力，負責項目全周期籌開、運營及管理服務。

2019年，旭輝領寓推出大社區托管模式，與項目方進行輕資產合作，提供托管運營服務。不過，旭輝領寓的托管模式只選擇大型綜合社區，這與其他運營商“小業主”的加盟模式不同。

在長租公寓的品牌系中，開發商系是重要陣營，也是規模型長租公寓品牌的重要組成部分。

根據中指研究院公布的今年1月份長租公寓TOP30，萬科泊寓位列長租公寓在管房源量第一名。前三十房源總量超過120萬間，入門門檻房源量為2萬間，除了萬科外，龍湖冠寓、華潤有巢、朗詩寓、招商伊敦、保利公寓、聯投新青年、金地草莓社區、華發優生活、碧桂園碧家等開發商系品牌在列。

· 2025年1月長租公寓TOP30（部分 中指院發布）

根據數據統計，長租公寓TOP30中，開發商系在管的房源總量占TOP 30在管房源總量近50%。

· 2025年1月長租公寓運營數據 中指院發布

其中，僅龍頭老大的萬科泊寓，就占據了TOP30 在管房源總量近 20% 。

萬科泊寓公布的數據顯示，截止最新數據，泊寓已入駐29個城市，產品系包括青年公寓、泊寓公社、城市青年家、院兒等，開業項目超過400個，運營房源24.7萬間，房源納保12萬間以上；自有渠道獲客占比85%，大客戶資源庫超過5000家；出租率穩定在95%，人房比達到行業平均的1:150，客戶滿意度95%，前臺GOP利潤率89%。

· 泊寓院兒產品

根據萬科2023年報，萬科泊寓實現營業收入34.6億元，首次實現了成本法下的報表盈利。盡管已經做到如此規模，對于萬科泊寓而言，同樣面臨自身的規模焦慮和財務壓力雙重考驗。

一方面，萬科泊寓經過十多年的發展，長租公寓的天花板也將越來越明顯，通過加盟方式合作，是長期持續保持規模上的增長的必備路徑。

此外，根據萬科2024年業績預告，公司整體預計虧損450億，并迎來整理大換血，來自深圳地鐵等國企高層接管萬科，盡管老萬科人朱旭對接長租公寓事業線，但萬科整體的變動，也將讓萬科泊寓長租公寓出現變動。萬科集團的巨虧，也會使得萬科泊寓的財務壓力加大。

因此，萬科泊寓此次開放加盟的動作，對于萬科而言，是一次由“重資產持有”轉向“輕資產運營”的重要轉型，這考驗著萬科泊寓的標準化輸出、加盟商管控等新的能力。

對開發商系長租公寓品牌而言，具有重要的示范意義。

一方面，帶頭大哥萬科將開啟公開加盟的先河，引發效仿和追隨；另一方面，當萬科泊寓這種賽道頭部開始加盟擴張，也意味著行業將加速整合，對于中小品牌來說，將面臨更大壓力，行業集中度將會進一步提升。（正文完）

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法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

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