人民法院案例庫：次買受人能否排除對未登記在被執行人名下不動產的強制執行？

次買受人在查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同并合法占有該不動產，已支付全部價款且非因次買受人自身原因未辦理過戶登記的，可排除強制執行。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統一裁判規則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統一適用無疑具有重要意義。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的適用條件是“買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議”。實踐中，不動產次買受人對未登記在被執行人（二手出賣人）名下的不動產提起執行異議之訴，是否可以參照適用這條規定？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以重慶市高級人民法院處理的執行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

不動產連環交易中，次買受人對未登記在被執行人（二手出賣人）名下的不動產提起執行異議之訴，人民法院可以參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，審查次買受人對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。次買受人與被執行人在不動產查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同并已合法占有該不動產，在次買受人已支付全部價款且非因次買受人自身原因未辦理過戶登記的情況下，次買受人對不動產享有的民事權益足以排除對一般金錢債權人的強制執行。

案件簡介：

1、2016年8月，陳某與某房地產公司簽訂商品房預售合同，購買案涉房屋并備案，但因開發商未辦理產權初始登記，房屋未轉移登記至陳某名下。

2、2018年4月，陳某與雷某簽訂房屋買賣合同，約定陳某將案涉房屋出賣給雷某，雷某于當日支付了房款，另扣除3萬元待陳某協助辦理產權轉移登記后付清。

3、2019年8月，任某因陳某欠付工程款提起訴訟，法院作出調解書，確認陳某應支付任某工程款28萬元。

4、之后，陳某未履行調解書，任某申請強制執行，法院查封案涉房屋。雷某對此提出執行異議，并向法院交納了剩余房款3萬元，法院審查后裁定中止了對案涉房屋的執行。任某對該裁定不服，遂提起執行異議之訴，請求法院撤銷中止裁定，繼續執行原裁定。

5、2021年3月22日，重慶市開州區法院一審判決駁回任某訴訟請求，認為雷某符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議復議規定》）第二十八條的要件，對案涉房屋享有權利且足以排除任某的強制執行。宣判后，任某不服，提起上訴。

6、2021年11月18日，重慶市第二中級人民法院二審判決撤銷一審判決，準許對案涉房屋的執行。雷某不服二審判決，向重慶市高級人民法院申請再審，被駁回后，又向重慶市人民檢察院第二分院申訴，重慶市人民檢察院向重慶市高級人民法院提起抗訴，重慶市高級人民法院依法提審。

7、2023年12月14日，重慶市高級人民法院再審判決撤銷二審判決，維持一審判決。

案件爭議焦點：

雷某對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益？

重慶市高級人民法院裁判要點：

1、在不動產連環交易中，次買受人對未登記在被執行人名下的不動產提起執行異議之訴的案件，可以參照適用《執行異議復議規定》第二十八條。

重慶市高級人民法院認為，《執行異議復議規定》第二十八條實質上解決的是一般購房人與申請執行人圍繞被執行房屋發生權益沖突時，對符合特定條件的購房人予以特殊保護的問題。而本案執行標的也為房屋，案件的核心在于判斷房屋次買受人與申請執行人分別對案涉房屋享有的民事權益何者更值得給予特殊保護。二者所要解決的問題具有相似性，為此，在規則的適用上可以參照。

執行異議是執行異議之訴的前置程序，雖然兩者分別隸屬執行程序和審判程序，但二者相互關聯。在專門的執行異議之訴司法解釋出臺前，法院審理執行異議之訴參照適用《執行異議復議規定》，正是基于兩者關聯性和共通性的考慮。如果以案涉房屋未登記在被執行人名下為由，認定本案不宜參照適用《執行異議復議規定》第二十八條，而在執行中又將案涉房屋作為被執行人財產推進執行，將造成同一財產從權利外觀角度否認屬于被執行人，但又從實際執行角度承認作為被執行人財產執行的矛盾，司法裁判的內在法理與邏輯難以統一。因此，本案可以參照適用《執行異議復議規定》第二十八條規定。

2、次買受人雷某符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的情形，對案涉房屋享有物權期待權。

重慶市高級人民法院認為，《執行異議復議規定》第二十八條的條文主旨是“關于無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件”，具體包括四個條件：在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；在法院查封之前已合法占有該不動產；已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照法院的要求交付執行；非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，次買受人雷某與被執行人陳某簽訂房屋買賣合同的時間是房屋被查封之前，且該合同已經法院確認有效，符合第一個要件；次買受人提交的天然氣供用合同等證據，足以證明其實際占有案涉房屋，符合第二個要件；次買受人已按約定支付房款，并將房屋尾款作為被執行人債權交付執行，符合第三個要件；次買受人購房時，開發商尚未辦理產權初始登記，次買受人無法將案涉房屋過戶登記至自己名下，屬于非因其自身原因未辦理過戶登記的情形，符合第四個要件。因此，本案次買受人雷某符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的情形，可以認定其對案涉房屋享有物權期待權。

3、次買受人雷某的權益足以排除強制執行。

重慶市高級人民法院認為，本案中次買受人對執行標的享有物權期待權，但該權利并非當然能排除其他債權人的強制執行，還需在判斷雙方權利性質的基礎上，確定何者權利更值得保護。申請執行人任某申請執行的權利基礎是一般金錢債權，次買受人與被執行人簽訂房屋買賣合同后，也取得了要求被執行人交付房屋、辦理過戶的請求權，該請求權在性質上屬于合同債權。從權利屬性上講，次買受人的請求權與申請執行人的一般金錢債權并無孰優孰劣之分。但次買受人已支付了全部房款并實際占有使用房屋，其基于合同的一般請求權已轉化為對房屋的物權期待權，該權利雖不屬于物權，但已具備物權占有、使用等實質性要素，次買受人對執行標的所享有的權利內容和效力已超過申請執行人的一般金錢債權，更值得予以保護。

綜上所述，重慶市高級人民法院認為，次買受人雷某符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的情形，對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。

案例來源：

人民法院案例庫：《任某訴雷某申請執行人執行異議之訴案》[案號：重慶市高級人民法院(2023)渝民再275號]，入庫編號：2023-16-2-471-004。

實戰指南：

1、《執行異議復議規定》第二十八條規定的適用條件是“買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議”。司法實踐中，不動產次買受人對未登記在被執行人（二手出賣人）名下的不動產提起執行異議之訴，是否可以參照適用前述規定，存在較大爭議。本案經過一審、二審和兩次再審，重慶市高級人民法院最終明確，次買受人對未登記在被執行人名下的不動產提起執行異議之訴時參照適用《執行異議復議規定》第二十八條，為類案糾紛解決提供了參考。

2、在此，我們建議申請執行人全面調查被執行人財產狀況，重點關注未登記在被執行人名下的不動產的實際權屬。如果遇到買受人或者次買受人主張排除強制執行，申請執行人可以從《執行異議復議規定》規定的四要件尋找抗辯的突破口，如合同真實性、占有時間、未過戶原因等。我們也建議購房者在購買未登記在出賣人名下的不動產時，注意督促出賣人盡快完成登記及過戶手續。同時購房者也要妥善保存買賣合同、付款憑證、占有證明等證據，以應對未來可能發生的房產被執行的情況。

法律規定：

1、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零九條：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”

2、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條：“對申請執行人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決準許執行該執行標的；（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。”

3、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1、以房抵債協議合法有效且已經實際占有的，可優先于普通債權排除執行。

案例一：《龍口市某某融資擔保有限公司、煙臺某某企業集團股份有限公司等申請執行人執行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民申3586號]

最高人民法院認為，以物抵債協議的性質確實存在債務更新還是新債清償的區別。但不論是債務更新還是新債清償，只要新的債務被實際履行，其后果一樣，都是所有債務的消滅。如果在案涉不動產被查封之前，受讓人已經從一般債權人身份變更為該不動產的實際權利人，即已符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的四項條件，則其權利應優先于一般金錢債權，可以排除一般金錢債權就案涉不動產的強制執行。

2、借名購房系真實存在且已合法占有房產的，可優于普通債權排除執行。

案例二：《陳武平、羅士奇再審審查與審判監督案》[最高人民法院(2021)最高法民申3543號]

最高人民法院認為，羅士奇與陶慧君之間存在借名購房關系，羅士奇也提供證據證明其系案涉房屋實際出資人及占有人，案涉房屋因尚未還清銀行貸款未及時變更產權登記。且羅士奇通過借名買房，將真實物權登記于陶慧君名下，并非為了規避法律、行政法規的強制性規定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗，符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條之規定，當物權登記與實際權利狀況不符時，以實際權利狀況為依據認定事實的情形。故二審判決據此認定羅士奇為案涉房屋實際權利人，享有足以排除強制執行的民事權益，適用法律并無不當。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在民事擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債轉等業務。李營營律師團隊深耕知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識產權民事案件獲得判決的勝訴結果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業秘密案件中判賠金額最高的商業秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構成侵權、成功解封全部查封的勝訴結果，代理多起被害企業成功啟動刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業秘密民事案件入選某高級人民法院知識產權白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業秘密民事案件被最高人民法院評為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業秘密民事案件（代理原告）被某省高級人民法院評為省內唯一一件判賠額最高的案件。同時，李營營律師在商業秘密體系建設領域，也具有豐富的項目經驗。協助多家企業客戶完成企業商業秘密保密體系運行情況的法律盡職調查，成功為多家企業客戶建設完善的商業秘密保密體系。在民商事爭議解決領域，李營營律師主辦大量重大疑難復雜案件，多次成功爭取法院支持客戶訴訟請求、二審改判等結果，得到眾多客戶的一致好評和肯定。在保全與執行領域，李營營律師主辦了大量難度較大的執行案件，例如：疫情封控期間，在一周內代理客戶保全被告數億現金；代理客戶成功撤銷法院凍結企業工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請執行人拍賣土地、廠房，最終爭取執行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。