圖源：金地集團(tuán)官網(wǎng)

一年償還200億債務(wù)，金地集團(tuán)似乎從債務(wù)的泥潭中成功脫身。

3月24日，金地集團(tuán)發(fā)布全年業(yè)績(jī)報(bào)告。該報(bào)告顯示，2024年全年，金地集團(tuán)按時(shí)足額償付共約200億元的公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)。

01

償還債務(wù) 凈負(fù)債率降低至49.1%

2024年償還債務(wù)主要為9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS（證券化融資工具）到期，涉及到期規(guī)模約180億元，償付壓力主要集中在2024年上半年，共有本金91億元的債券到期。

償還完后，截止到2024年末，金地集團(tuán)有息債務(wù)余額共735億元，報(bào)告期內(nèi)有息債務(wù)余額同比減少20.01%。有息負(fù)債中，有超96%為銀行借款，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.05%，較上一年度下降31個(gè)BP。

截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，較上年降低1.6個(gè)百分點(diǎn)。目前金地集團(tuán)凈負(fù)債率為49.1%。從房地產(chǎn)行業(yè)操盤(pán)一罐邏輯來(lái)看，企業(yè)的負(fù)債率處于40%-60%之間，被視為能夠平衡企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和精英效益的較優(yōu)區(qū)間。

目前金地集團(tuán)合并口徑存續(xù)的公司信用類(lèi)債券中，債券余額5.19億元，無(wú)企業(yè)債券余額，非金融企業(yè)債務(wù)融資工具余額22億元，且共有5.59億元信用類(lèi)債券將在2025年 4至12月內(nèi)到期或回售償付。其中一筆中期票據(jù)“20金地MTN001B”將于4月3日進(jìn)行本息兌付，債券余額為5億元，本期應(yīng)償付本息金額合計(jì)約51775萬(wàn)元。相對(duì)來(lái)講，目前金地集團(tuán)債務(wù)壓力已大幅減輕。

一年時(shí)間內(nèi)償還200億元債務(wù)，充分利用債務(wù)杠桿優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，將債務(wù)水平調(diào)至較優(yōu)區(qū)間，在動(dòng)蕩不斷的市場(chǎng)背景下，金地集團(tuán)在資本市場(chǎng)守住信用，避免危機(jī)出現(xiàn)。但受限于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，從經(jīng)營(yíng)端口的數(shù)據(jù)來(lái)看，金地集團(tuán)在短時(shí)間內(nèi)還面臨著較大壓力和挑戰(zhàn)。

02

全年?duì)I收下降23.22%凈利潤(rùn)下跌788.54%

本次公布的業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)中還對(duì)金地集團(tuán)全年?duì)I收情況進(jìn)行披露。報(bào)告顯示，期內(nèi)金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-61.15 億元，同比下降788.54%，基本每股收益虧損1.35元。

從不同季度來(lái)看，金地集團(tuán)的總營(yíng)收數(shù)據(jù)呈正增加的還是2023年中報(bào)，這之后的營(yíng)收數(shù)據(jù)全部為負(fù)數(shù)。尤其是進(jìn)入到2024年開(kāi)始，降幅比越來(lái)越大，一季度降幅超過(guò)50%，到2024年年中，降幅達(dá)到42.67%。

從業(yè)績(jī)版圖來(lái)看，目前金地集團(tuán)在華東區(qū)域的營(yíng)收最高，全年實(shí)現(xiàn)收入超過(guò)201億元，同比下降約50%；其次為北方區(qū)域，全年?duì)I收約188.87億元，同比下降21.3%；華南和東南區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)收入136.56億元、99.52億元，同比分別減少8.3%、2.69%；中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入94.37億元，同比增加11.84%。

在報(bào)告中，對(duì)于凈利潤(rùn)的下滑，金地集團(tuán)解釋稱(chēng)，“主要原因是近年公司銷(xiāo)售規(guī)模下降，2024年度開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)算毛利率下降；公司根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售策略，加大去化力度，基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提減值”。

在住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)方面，2024年全年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約面積471.4萬(wàn)平方米，同比下降46.25%；實(shí)現(xiàn)簽約金額685.1億元，同比下降55.39%。

03

調(diào)整策略自救 2025年重啟拿地

降低負(fù)債率讓企業(yè)進(jìn)入相對(duì)安全的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，但從營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，壓力和風(fēng)險(xiǎn)依然巨大，在大勢(shì)面前，如何能更好的自保，完成真正的經(jīng)營(yíng)自救。金地實(shí)際上也在作出一些努力。

2024年上半年，金地集團(tuán)處置了西安西灃路舊改項(xiàng)目DK2-1一級(jí)土地整理地塊，退出紹興都會(huì)云上項(xiàng)目股權(quán)等，以及深圳環(huán)灣城項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼗\資金超40億元。

在投資拿地方面，金地集團(tuán)暫停拿地動(dòng)作，縮減新開(kāi)工面積至59萬(wàn)平方米，同比降低67%，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押融資補(bǔ)充流動(dòng)性。

2024年，金地暫停新增土儲(chǔ)、加速存貨去化、計(jì)提資產(chǎn)減值等，通過(guò)犧牲規(guī)模和利潤(rùn)為代價(jià)，降低集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，金地?cái)U(kuò)大代建業(yè)務(wù)規(guī)模，截止到2024年，金地集團(tuán)已在全國(guó)布局超60個(gè)城市的代建業(yè)務(wù)，累計(jì)簽約管理面積約3831萬(wàn)方。

物業(yè)服務(wù)方面，金地集團(tuán)的智慧服務(wù)在管面積增加至2.52億平方米。截止到報(bào)告期末，金地集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備2916 萬(wàn)平米，權(quán)益比例42%，其中一二線(xiàn)城市占比77%。

隨著債務(wù)壓力的紓解，2025年金地集團(tuán)重啟前端投資。1月和2月，金地集團(tuán)分別在杭州臨平老區(qū)與上海松江方松各獲取一宗宅地，合計(jì)全口徑金額10 億元，權(quán)益比例26%。據(jù)年報(bào)披露，2025年金地集團(tuán)計(jì)劃新開(kāi)工面積127萬(wàn)平方米，同比將增加25.7%。

扛過(guò)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如今再次重啟投資計(jì)劃。如何在房地產(chǎn)調(diào)整周期，在經(jīng)營(yíng)層面換來(lái)突破，是當(dāng)下金地集團(tuán)急需研究的課題。

04

輕裝上陣 或許有一些機(jī)會(huì)

文軒智庫(kù)專(zhuān)家、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析當(dāng)前金地的現(xiàn)狀認(rèn)為，金地一直是比較穩(wěn)健的企業(yè)，去年有所波動(dòng)，客觀講市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)企業(yè)肯定會(huì)有影響，只不過(guò)它的影響慢了一點(diǎn)。

去年金地集中還債，降低負(fù)債率，實(shí)際上在處理債務(wù)危機(jī)方面，是有優(yōu)勢(shì)的，前幾年也有處置債務(wù)比較成熟的案例。也有很好的資金支持，如融資白名單、融資協(xié)調(diào)機(jī)制等等，從這個(gè)角度來(lái)看，對(duì)金地更好地走出債務(wù)壓力，進(jìn)一步穩(wěn)向發(fā)展具有積極作用。今年金地重新再拿地，積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，和處理債務(wù)杠桿做好配合，使企業(yè)輕裝上陣，今年或許能夠有一些機(jī)會(huì)。