榮盛發(fā)展擬制定以股抵債方案，整合酒店管理、代建運營、商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等輕資產(chǎn)子公司股權(quán)作為償債資源。

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債務(wù)重組

3月25日，榮盛發(fā)展（002146.SZ）公告稱，公司擬對債務(wù)進行重組。

債務(wù)重組公告

公告顯示，為化解債務(wù)風(fēng)險、履行“不逃廢債”承諾、促進公司發(fā)展，榮盛發(fā)展擬制定以股抵債方案。

據(jù)悉，榮盛發(fā)展將整合酒店管理、代建運營、商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等輕資產(chǎn)子公司股權(quán)作為償債資源。

榮盛發(fā)展表示，此舉旨在化解債務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提升持續(xù)經(jīng)營能力，推動輕資產(chǎn)板塊發(fā)展。

不過，此次債務(wù)重組方案正在推進中，相關(guān)資產(chǎn)尚未進行審計評估，具體操作需與債權(quán)人溝通，此次債務(wù)重組方案尚需履行審批程序，尚需榮盛發(fā)展董事會審議及公司股東大會審議批準，存在不確定性。

榮盛發(fā)展的危機爆發(fā)于2021年下半年，隨著行業(yè)步入寒冬，其商票逾期, 控股股東多次被列為被執(zhí)行人，公司陷入債務(wù)危機。

2023年1月23日，由于未能按期足額兌付“20榮盛地產(chǎn)MTN001”本息，構(gòu)成違約，榮盛發(fā)展的債務(wù)危機進一步升級。

《小債看市》統(tǒng)計，目前榮盛發(fā)展已有3只債券違約，違約總金額達33.52億元；僅有“20榮盛地產(chǎn)PPN001”未違約。

債券違約及展期明細

此外，榮盛發(fā)展還存續(xù)3只美元債，存續(xù)規(guī)模5.05億美元，其中已違約美元債達兩只，違約規(guī)模5.01億美元。

02

深陷泥潭

據(jù)官網(wǎng)介紹，榮盛發(fā)展成立于1996年，已基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，并成長為全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團公司。

2007年，榮盛發(fā)展登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

榮盛發(fā)展官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，榮盛發(fā)展的控股股東為榮盛控股股份有限公司，直接持股18.76%，并通過榮盛建設(shè)工程有限公司間接持股，公司實際控制人為耿建明。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，榮盛發(fā)展竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度放緩，疊加環(huán)京區(qū)域調(diào)控影響，存在降價促銷項目，其經(jīng)營狀況并不理想，業(yè)績持續(xù)虧損。

2021-2022年，榮盛發(fā)展分別虧損49.55億、163.1億；預(yù)計2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損為72億元～95億元，2023年同期盈利約3.85億元。

歸母凈利潤

截至2024年三季末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為1828.05億元，總負債1573.55億元，凈資產(chǎn)254.5億元，資產(chǎn)負債率86.08%。

近年來，由于業(yè)績持續(xù)虧損，榮盛發(fā)展的財務(wù)杠桿水平高企，存在一定杠桿風(fēng)險。

財務(wù)杠桿水平

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展主要以流動負債為主，占總債務(wù)的88%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

截至2024年三季末，榮盛發(fā)展流動負債有1390.48億元，主要為其他應(yīng)付款，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有257.28億元。

值得注意的是，榮盛發(fā)展還有交易性金融負債，其短期有息負債總規(guī)模更高。

相較于短債規(guī)模，榮盛發(fā)展流動性緊張，其賬上貨幣資金有31.74億元，除去受限資金后不足以覆蓋短債，存在較大短期償債風(fēng)險。

在備用資金方面，截至2024年6月末，榮盛發(fā)展銀行授信有223.94億元，未使用授信額度有8.06億元，其財務(wù)彈性欠佳。

銀行授信情況

在負債方面，榮盛發(fā)展還有183.07非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計150.54億元。

整體來看，榮盛發(fā)展剛性債務(wù)有407.82億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務(wù)比為26%。

有息負債高企，榮盛發(fā)展融資成本上升，2022年和2023年其財務(wù)費用分別為22.95億和21.8億元，另外銷售費用和管理費用也逐年增長，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。

從償債資金來源看，榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營性現(xiàn)金流、債務(wù)收入以及可變現(xiàn)資產(chǎn)。

盈利和經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化壓力下，榮盛發(fā)展主要依賴于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過股權(quán)、信托以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資，但融資成本較高。

在股權(quán)質(zhì)押方面，截至2024年9月末，榮盛發(fā)展的控股股東質(zhì)押6.61億公司股份，占其所持股份的81.08%；耿建明和榮盛建設(shè)工程有限公司的股權(quán)質(zhì)押率分別為100%和89.81%，股權(quán)質(zhì)押率很高。

值得注意的是，2021年以來榮盛發(fā)展的外部融資環(huán)境惡化，其籌資活動現(xiàn)金流入金額下降，在償還大量負債后，籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，公司面臨較大再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，榮盛發(fā)展其他應(yīng)收款項高達218.93億，主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經(jīng)營往來款，且其他應(yīng)收款項賬齡分布較長，對資產(chǎn)流動性造成一定影響。

另外，榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規(guī)模較大，其中主要為用于融資抵質(zhì)押的受限存貨，不利于資產(chǎn)流動。

總得來看，榮盛發(fā)展業(yè)績連續(xù)巨虧，盈利能力大幅惡化，對債務(wù)和利息保障下降；流動性緊張，短期償債壓力較大；外部融資環(huán)境惡化，再融資壓力較大。

03

“河北王”

早年，耿建明在部隊當了三年基建工程兵后，考取了華北航天工業(yè)學(xué)院，進修建筑技術(shù)經(jīng)濟管理專業(yè)，1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長、處長，并于1991年考入天津大學(xué)工程造價專業(yè)。

1996年，耿建明毅然拋下金飯碗辭職下海，懷揣僅有的5000元錢，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。

憑借過硬的專業(yè)能力，榮盛很快就在業(yè)內(nèi)混得風(fēng)生水起。

當建筑業(yè)正如火如荼時，耿建明覺察到建筑市場已經(jīng)趨向飽和，而市民對高品質(zhì)住宅需求才是巨大的市場潛力，于是轉(zhuǎn)而進軍房地產(chǎn)。

1999年，耿建明把進軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設(shè)計、施工、造價等優(yōu)勢，榮盛第一個住宅項目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣光了，就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。

榮盛首個住宅項目 “方州花園”

南京項目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區(qū)的重造，耿建明把在南京的經(jīng)驗吸取過來，創(chuàng)造了當年100%銷售的輝煌，這也為榮盛后來的發(fā)展打下堅固的基礎(chǔ)。

2002年，耿建明在廊坊設(shè)立了榮盛控股，開發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤，迅速成為以品質(zhì)地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。

在策略上，榮盛選擇避開與一線城市的實力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當?shù)叵M者預(yù)期的比較優(yōu)勢，在三線城市扎根，隨后進軍同級別滄州、徐州等市場，開始全國布局。

2007年8月，耿建明帶領(lǐng)榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

耿建明在榮盛上市時敲鐘（右）

2008年，全球金融危機后的4萬億救市資金，帶來中國房地產(chǎn)市場規(guī)模和價格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。

隨后十年，榮盛以開發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風(fēng)格樓盤系列。

2017年前后，隨著環(huán)京限購政策不斷加碼，榮盛發(fā)展開啟全國化擴張戰(zhàn)略，試圖通過區(qū)域均衡布局實現(xiàn)對沖籃子過于集中的影響。

2019年，榮盛發(fā)展全年營收突破千億，終于踏入房企“千億俱樂部”。

后來，隨著環(huán)京樓市降溫，行業(yè)融資環(huán)境收緊，從2021年下半年開始榮盛發(fā)展流動性壓力顯現(xiàn)，其商票、理財相繼逾期，拉開公司債務(wù)危機的序幕。