2025開年3個月，上海老破小學區房沒有迎來想象中的爆火。

回顧往年10月到次年5月，都是學區房成交最火熱的階段；

結果今年學區行情是典型的老破小學區房價格圍繞著去年的底價波動、頭部公辦入戶年限縮減，教育大區入學門檻紛紛降低。

學區老破小，是不是正式被拋棄了？

先說最明顯的一點，學區破小的價格已經漲不動了。

按照往年學區房置業潮的時間段，年末到次年年初學區房市場都會一片火熱；結果今年3月都快結束了，老破小學區房的價格都還沒起色。

楊浦鞍山對口二師附小+鐵嶺中學的密云小區，2021年高峰時期成交單價最高到過14.6萬/㎡，今年最新成交單價6.97萬/平：

價格相較于“9.29”新政之前毫無起色：

同比一年前的價格還跌了15%-20%：

浦東梅園三街坊也是非常典型的學區老破小，對口雙一梯隊的福外+建平西；

同樣受去年最大的利好“929”新政影響不大，最新成交單價依然徘徊在9-11萬之間，同比一年前的成交還跌了19.7%：

濰坊板塊因為明珠和浦明師范也是學區房重區，對口明珠A的泉東小區最新成交單價6.27萬，對口明珠B的濰坊九村最新成交價6.5萬；

二者皆是從單價13萬的高峰開始墜落，盡管有“929”新政+入學潮兩大利好，至今仍未明顯止跌。

曾經作為優質資產的老破小學區房，今天已經領跌不領漲了。

樓市的觀念在改變，過去大家覺得地鐵+學區很保值，學區老破小是老破小里的優質資產。

今天發現大家觀念突然變了。

單一因素對房價的影響其實沒那么大，現在增值保值能力明顯的往往是一些片區內的“五邊形戰士”。

比如徐涇的萬科天空之城、普陀品尊國際，都是對口學校非常垃圾的例子，今年卻都表現出價格回暖趨勢。

萬科天空之城4期110平戶型，去年底的成交價為749萬，最近成交價在808萬，漲價59萬：

普陀真如品尊國際164平3房，從1466W漲到1580W，漲幅達114W，且已無164平三房掛牌。

整個上海樓市對房子的綜合要求都在變高，只有學區的老破小優勢就不夠看了。

隨著新片區開發而來的優質新校，也在稀釋傳統好學校的優勢，進而打擊學區老破小。

今天開發商想要新城市白領心甘情愿買新房，就需要用各種概念炒熱一個新板塊，最有效的方法之一就是引入優質學校。

在這個背景下上海即將有一大波新學校來襲，2024年已知在建的一共有124所。

其中42所學校于去年開始招生，分布在除黃浦、普陀、長寧、奉賢之外的12個區：

建新校的總體趨勢是好學校擴容以及教育集團托管模式，對“卷”學區的中產家長來說無疑是大利好。

最明顯的變化，好學校已經越來越不稀缺了。

唐鎮三兄弟2017年前后陸續進場，到2021年已經完成東方幼兒園+福山外國語+建平初中的高能級配置。

楊行也是北上海一個典型的門檻級剛需板塊，隨著商品房開發，迎來了華師大附屬寶楊實驗、上師大附屬寶山實驗、上大附屬寶山外國語三所九年一貫制學校。

這還不算，楊行還有華二高中寶山分校，2023年首屆畢業生2個班，總共60人就獲得了綜評率96%，本科率100%的成績，區內遙遙領先。

閔行華漕和華師大教育集團簽署合作框架協議，合作共建7所公辦學校，包含幼兒園到初中的十二年教育。

今天在上海郊區“大興土木”的板塊，隨之而來的都是優質教育資源的身影。

江橋為了開發北虹之星片區，爭取來了上師大附屬九年一貫制學校的資源；

青浦趙巷嘉松中路地鐵站賣房，營銷說辭之一就是盈港東路上的九年一貫制學校，傳言將由私立某外國語托管。

周浦醫谷為了滿足教職員子女入學需求，就近籌辦交大附中浦東實驗學校，預計2025年9月招生。

張家浜楔形綠地E1b-09地塊九年一貫制配套學校近期有細心網友發現又是復附系的子女學校。

接著還有新楊思九年一貫制學校傳出是華二系，中鐵建華東公司總經理內曝北蔡楔形綠地內中小學都是浦東最好的學校......

過去中產家長即使預算充足，但市面上好學校就那么幾個，選擇太少；現在房子新，學校也配齊了。

隨著優質新校出現和背后扎堆的高凈值家長助推，上海優質學校的排名也迎來洗牌。

過去認為區內最好的學校，明天還會是最好嗎？

2024年中考浦東公辦初中大洗牌就是最好的例子。

除了上市和上外浦外兩個特殊公辦，前三名分別是華二前灘、張集、建平地杰。

按照傳統觀念，這三者都不是梅園、濰坊那樣的掛戶口學區老破小區域，而是在當下最掙錢的那一批人扎堆的地方。

相比起老破小，置業這些房子顯然成本更高，但相對應的是對生源的二次篩選。

過去大家喜歡買老破小學區房，無一不是篤定通過一套2-300萬的老破小，就能為孩子卷出一個光明的未來。

但實際上和真的花上千萬真金白銀配置品質房源+學區的家長來說，只能為孩子掛個戶口已經有些賦能不夠了。

今天想要入手前灘華二的門檻，以尚峰名邸47平戶型為例，代價大約是700萬。

即使是同樣的學校兩個分校，一個入學門檻在700萬，一個300萬，久而久之兩個學校就是會變得不一樣。

上海家長圈今年最津津樂道的一件事，各公辦小區入學門檻全面降級，總結下來無一不是被老破小影響較深的學校。

之前一些第0檔才能進的學校，現在排在第5、6檔都有機會被錄取。

首當其沖的是因為徐匯區禁止交易小產權房，入學門檻從幾百萬抬高到幾千萬的徐匯四大公辦：

建襄小學不僅沒有入戶年限要求，而且只要是對口建襄，幼升小、小升初搖號民辦沒成功，基本都能對口回來。

匯師總校，人戶一致，入戶一個月就能被錄取。

向陽、高安路一小人戶一致的情況下也都能被直接錄取。

閔行區作為郊區教育高地，2024年入學門檻也進一步降低：

• 公辦一梯隊閔實驗莘松、畹町、景城三個校區以及明強小學兩個校區的錄取門檻都從入戶一1-2年，降低為人戶一致即可。
• 二梯隊的莘光學校從人戶一致變成120積分可以進，平南小學2023入戶年限要求2.5年以上，2024年人戶一致可進。

其他區雖然沒有全面爆發，但也出現了不同程度的松動。

普陀近年來最熱的新普陀小學去年招生簡介要求入戶滿3年，實際上入戶滿2.5年的學生也有被成功錄取。

對于購房者來說，學區房的賽道也已經分化了。

少子化的大趨勢下，學校之間的競爭將越來越激烈；

新建學校的遍地開花，也會重新排序原有的學區價值，老破小里面綜合質素強的可能還有機會。

最重要的是，決定學校命運背后的家長人群，也在經歷城市的優勝劣汰。

樂觀來看，學區的附加價值不會消失，而且會向更加頂級化的資源發展。

但在購房決策中，學區+N（產業、房屋品質、地段能級...）的買房模式一定是未來增值保值的主流選擇。

好地段+好房子，再加好學校可能是一平米多2萬的錦上添花。

換句話來說，今天你只想通過一套老破小讓孩子出人頭地，成功概率更小了。

現在想通過教育把孩子卷成材，門檻起碼是個資產千萬級的中產。

這已經不是兜里湊不出400萬的剛需，和剛剛夠得上外環的初級中產的游戲了。

只博學區掛戶口的家長們，時代在淘汰這種低成本的成功。

最后篇幅有限，更深入的見地歡迎和我們1v1私聊。