作者 | 林波荔

文章來源 | 格隆匯樓市

貨幣大放水，正洶涌而來。

信貸方面，近期不僅人力資源社會保障部發布《關于進一步加大金融助企穩崗擴崗力度的通知》提升小微企業主、個體工商戶授信額度至5000萬，而國家金融監督管理總局也下發了《關于發展消費金融助力提振消費的通知》對個人消費貸款額度階段性提高至50萬元。

而這種超級放水周期的背后是全球降息潮。

伴隨美聯儲降息周期，全球資本也正密集配置抗通脹資產，導致跨境ETF、REITS、香港互認基金等品種受追捧。

但這些被瘋炒的資產都有一定的資格限制。

所以真正適合大部分人守住財富動脈的方式反而是具備不限購、不限貸、低門檻、靈活性高、扎根城市心臟位置的資產。

現在位于深圳市南山區安托山城心地段，自帶2790戶豪宅客群，集配套、消費能力和人流于一體的高端映巷系商業——深鐵懿府建筑面積約41-124平鎏金社區商鋪以及建筑面積約237-245平獨立商業即將推售，為2025年新一輪“資產荒”開啟一次艙位補給的機遇。

城央商業版圖，執掌資產新風口

過去二十年，深圳出現了四次輪動機會，每一次都伴隨著各個板塊中心的爆發。

無論是城市層面還是區域層面，都崛起了一個又一個超級TOD封面。

（1）以鋪為金，打開資產想象天花板

事實上，縱觀全球，任何TOD地段的商業資產，都可以說是自帶“金光”，幾乎每一輪資產的大洗牌，都有更強的防御性，更是三番四次打開人們想象力的天花板。

以香港為例，每一個優質商業鋪面掛售價格并不低。

根據中原地產官網3月25日數據顯示，位于香港大角咀鐵樹街約657呎的商鋪，掛牌售價1580萬港元，位于中環嘉咸街約5000呎的商鋪，掛牌售價1億港元。

根據2022年《社區商業白皮書》顯示，美國鄰里商鋪是經濟周期危機階段中總回報率比自助式倉儲、公寓、權益類REITS平均、辦公與物流、購物中心、酒店等更有韌性，是受經濟周期影響更小的防御型優質資產。

所以若是城市的心臟中心，即使是商街的普通物業資產，保值抗風險也更有韌性。

而深鐵映巷商街的物業，恰恰是最典型的地鐵站點+鄰里圈層的模式，不僅帶動了周邊極大的發展潛能，更是支撐起商業流量的砝碼。

（2）聚焦城心，映巷系封面爆發

根據《中國城軌TOD指數報告（2024）》顯示，經濟發達城市的站點周邊商辦占比較高，北京、上海、深圳TOD區域1.5公里內住宅均價超60000元/平方米，而在46個城市軌道交通TOD城市中，深圳的城市TOD引領磁力指數排名首位。

這意味著，越靠近城市TOD中心或者軌道站點，交通效率、發展潛力指數就越高。

所以可以看到，這些區域的商業項目在市場上的追捧度也比較高。

最明顯的，經歷了多次迭代升級，深鐵的TOD開發也從最初的軌道上蓋，到站城高度融合，再到區域產業協同發展，已經成為深圳“軌道+”高速賦能的代表。

如今深鐵映巷系列的資產也迎來了爆發階段，成為全市場狙擊的焦點。

今年以來，位于南山前海蛇口自貿片區的山海漫街分別兩次整售成功，目前該項目已全部售罄。

再往前看，2024年位于龍華北站CBD的匯德大廈T4商業整售成功，成交金額約人民幣1.3億元。

除此以外，南山大學城商圈的深鐵閱山境花園街鋪也備受市場青睞。這就充分表明，核心位置的優質資產往往消化非常迅速。

究其根本，深鐵映巷系列商業資產優勢顯著，不僅地處城央，匯聚豐富的城市資源，更背靠高端社區與軌道綜合體。

其中，深鐵懿府映巷作為現有深鐵映巷系中最高端物業，不僅坐擁華僑城與安托山兩大高能板塊，更是安托山代表性的立體標桿。

該項目采用新中式設計，玻璃幕墻搭配米白色石材融合自然與都市潮流。

商街上的商鋪與獨立商業和休閑廣場一體，華燈亮起，可遠眺安托山公園群像與都市摩登天際線，近觀深鐵睿印里霓虹之境。

背靠財富名圈，特色商業臻稀供應

TOD模式下的物業，背后代表的是區域巨大的能量升騰。

比如香港九龍站開發的高檔物業項目“Union Square”將昔日黯淡的西九龍變成了香港的金融中心，在地鐵帶動人流急速上升的優勢下，“Union Square”附近也成為香港最有名豪宅區，九龍站也因此成為區域交通樞紐。

（1）C位匯聚精英客潮，自帶商業增長極

深鐵懿府映巷商街背靠華僑城、安托山與香蜜湖豪宅群，匯聚數十個如深鐵懿府、波托菲諾天鵝堡等均價超10萬+/平的豪宅社區。

僅深鐵懿府就有2790戶高凈值業主，與之相鄰的深云村也聚居了3735戶高端人才，堪稱精英匯聚地。龐大的高智高知人群可形成的強勁人流與消費力。

然而，這片高凈值家庭聚居地，消費需求卻未得到充分滿足。

一方面，香蜜湖與華僑城開發成熟，無凈地可開發，而安托山雖有發展但用地也所剩無幾，除深鐵懿府外難有新增商業版圖，且地價高昂，十分考驗開發商實力。

另一方面，周邊社區住戶眾多，目前卻主要依賴福到來等中低端商業，營業商鋪少，難以匹配高知人群消費力。

在此背景下，作為安托山為數不多在售的商鋪，深鐵懿府映巷系商街很好地填補了區域市場空白，提升商業水平。

不僅背靠7000戶精英家庭，自帶商業增長動力，周邊多學府環繞，擁有1所九年一貫制學校 （36個班約1680個學位） 、2所12班幼兒園，緊鄰中科院，為文教商業的挖掘提供了穩定的人文教育消費支撐。

據胡潤《2024中國高凈值人群家族教育報告》顯示，高凈值人群子女教育投入平均約460萬元，對自我教育投入年平均支出也達到數十萬，如參加培訓班、聘請高管教練等。

（來源：《2024中國高凈值人群家族教育報告》）

（來源：《2024中國高凈值人群家族教育報告》）

而深鐵懿府的映巷商街恰恰處于社區主入口C位，不僅串聯起整個深鐵懿府社區集中商業以及學校，形成了商業封面，還牢牢把握住了社區主入口的天然流量。

（2）黃金資產，自由穿越長周期

而這種位居社區廣場入口C位的商鋪，穿越周期的韌性高。

一方面，居民需求穩定，受經濟波動影響小，入口C位及休閑廣場C位的商鋪自帶天然曝光，容易形成品牌記憶，契合高頻消費業態。如疫情期間，一線城市高端社區入口零售商業門店銷售額逆勢增長。

另一方面，在資產領域，許多商街商業一直被低估。

如安托山、華僑城、香蜜湖等豪宅區商圈，租金水平通常以萬元起步。

根據安居客官網3月25日數據顯示，安托山六路120平外擺鋪月租金4.9萬/月，香蜜湖翠海花園150平地鐵口社區商鋪租金3萬/月，華僑城創意園商業街155平鋪面租金也要5.2萬/月。

（數據來源：安居客）

而在高流量支撐的入口商鋪或者臨街商鋪租金往往遠超社區內部。

所以在實際投資經驗中，投資機構和富豪多元資產配置有個 “成功公式”：超千家高凈值家庭聚集社區+社區多出入口C位+周邊商超支撐薄弱。

而除了租金的溢價空間，事實上這類商鋪還具備非常明顯的資產價值點。

以深鐵懿府映巷系商業為例，撬動高品質商業街首排財富機會之余，其70年產權也比普通商鋪多30年，即便不考慮租金漲幅，未來也多30年收租時間。

19席鎏金空間，多業態靈活賦能

事實上，在國家戰略布局層面，每個城市都朝著TOD模式發展，每個與城市共生的項目都成為城市提升居民生活質感的重要一環。

商務部自2021年推動 “一刻鐘便民生活圈” 建設。根據商務部發布的《2023年度城市一刻鐘便民生活圈發展報告》顯示，截至2023年12月，平均每個生活圈有1.15座社區商業中心。

可惜隨著深圳核心區域的成熟，真正釋放給市場的機會并不多。

深鐵懿府這次推出的臻稀資產包19席，除了15席稀缺臨街商鋪，4席是獨立商業封面。

（1）15席精品空間，潮流靈活新坐標

深鐵懿府臨街首排商鋪，層高最大約5.4米，但最大開間卻有8.4米。

這樣的精品空間，展示性、空間利用、經營靈活性等方面都具有諸多優勢。

臨街首排C位具有極高的曝光度和可視性，一線臨街與社區直達不僅精準捕捉外部街面客流和內部社區剛性消費需求，更彌補了傳統商鋪“單邊依賴”的短板。

再搭配蓋板廣場，坐擁天然“人氣磁場”，極大程度地綁定了商鋪前場的天然聚客力和消費黏性。

約8.4米寬闊的開間可充分進行櫥窗展示、廣告布置，能夠更好地展示商品或服務特色，層高最大約5.4米的高度，為空間布局及使用效率提供了更多可能性。

而開闊的落地玻璃門面，也增加了內部的透視性，保證了商鋪的采光以及通透性。

無論是作為顏值至上的咖啡館、貓咖還是空間設計氛圍極致的陶藝攝影館，都是潮流的新坐標，打造出休閑文化+精品生活配套互動場所，完美適配城市中心高凈值人群的消費需求和生活節奏。

并且建筑面積約41—124平的鎏金空間，各個面積段可靈活組合，無論是空間打造還是業態選擇，都能實現商鋪的實用率最大化，衍生出更多的可能性。

從物理空間到人流動線，系統性地定義了創富基因。

（2）4席府系自用疊界+資產保障雙驅，激活全天候復合場景

但深鐵懿府映巷商街的亮點，不僅在于鎏金商鋪，更在于封藏版獨立商業界面。

因為深鐵懿府4席獨立商業封面很好地平衡了都會與自然詩意共生的邊界，是不可多得的進階府系意境封面。

每一席獨立商業都擁有一整面約10.8米挑高的玻璃幕墻，不僅能將安托山的天際線引入室內，更能將府系園林的綠籬高樹收納在眼底。

而4席獨立商業也將映巷系列的休閑商街串在一起，形成了一條天光霓影交匯的時尚帶，為整個安托山夜色增添一抹靚麗的 視覺色譜。

另外，其二層設計精妙，既填補了商脈休息場所空白，又能把握社區脈動。

與純商鋪物業不同，獨立商業約10.8米挑高+約11.5米的進深+約7.9—8.2米的開間，空間更闊綽通透。

這不僅突破傳統商街的局限和單一功能，更融合商業經營與休閑休憩，實現都市人工作與休閑休憩的自由切換。

相比約5.4米高的商鋪，其約10.8米挑高視野更為開闊，“前店掘金，后園養心”實用性更強，一整面玻璃幕墻，兼具生活與時尚感。

站在室內前望是商業繁華深處，轉身則見府系園林綠野，這種雙界切割視覺效果在深圳極為罕見。

就更不用說要做到“一鋪掌舵商業動脈，一疊界可私藏園林資產”了。

無論是映巷純商鋪還是獨立靈活商業疊界，都是安托山豪宅區內不可多得的生活與資產沉淀藏品，也是投資的優質選擇。

但這類與高凈值群體相鄰、靈活度和可塑性強的資產本就稀缺，前期深鐵懿府幾百席的資產包都遭到了熱購，而這次推出19席 （預售許可證號為深房許字(2025)南山001號、深房許字(2025)南山002號） ，數量更少，更有可能引發資金激烈角逐，或許又要拼手速了。

（免責聲明：以上數據及觀點僅供參考，不代表開發商承諾。）

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