3月27日，成都土拍，建發瘋狂出牌，最終成交價定格在41200元/㎡，這一價格距離311招商蛇口的31700元/㎡僅僅過去了15天。

成都地王接連被刷新，短短半個月，成都土地價格天花板上漲了近15000元/㎡。

3月28日，杭州，在眾人驚愕的目光中，88029元/㎡的樓面價誕生，這是杭州的新地王，也是今年全國溢價率之王（115.39%）；

距離杭州上一次創造7萬7的地王價，僅僅過去2天。

往前推，3月18日，中海以樓面價約102300元/㎡，刷新北京單價地王；

往后看，至今仍保持162300元/㎡全國最高樓面價記錄的上海，接下來大概率會創造出“大陸地王”，樓面單價15萬元/㎡，18萬元/㎡，20萬元/㎡，30萬元/㎡...放開你的想象。

畢竟隔壁二弟都8萬8了，大哥到多少才是到位？

為什么最近頻頻出現“新地王”？

邏輯清晰，目的明確。

我再說一個細節。

成都41200元落槌的那一刻，主持小姐姐略顯疲憊卻難掩激動的笑著。

她是盛會的見證人，那一刻，她也是所有成都有產者心里最乖的女孩，

一個成都小伙伴問：這塊地修的房子會不會賣到8萬單價？

這個疑問，或許正是成都操盤者想聽見的。

地價→房價→預期→信心→居民財產性收入提升→歸屬感→消費。

這是一套閉環。

一個重慶小伙伴問：這一輪行情什么時候傳導至重慶？

坦率的說，以我的判斷，如果沒有超級大招，這輪行情很難傳過來...

按照目前態勢，重慶難以簡單復制2016年行情。

當年重慶樓市成交量暴增有兩個核心因素：

一是：2016年黃奇帆市長離任，一些人預期重慶樓市相關政策或將發生180°轉向，預期重慶將結束“天量供應”。

二是：當時國內一二線城市基本都試行住房限購，“投資型熱錢”無法在本地消化，不限購且房價低的大城市重慶，接住了一波熱錢。

如今行情卻截然相反。

一二線城市已基本全面解除限購，且樓市整體購買力不足，投資意愿低迷，各地都在“激烈爭搶”實力買家。

這一次，哪座大城市的行情更火爆，對資金的吸引力就會更強，人們習慣了買漲不買跌。

今天還會出手買房的人大多都有一個觀念“未來房價將是城市價值的最直觀體現”。

因此，這次行情分化可能會非常大，開發商和購房者會將有限的資源扎堆到能量級更高的城市的中心區域，形成“抱團式炒作”。

在這股春風之上，帶動的不僅僅是城市地價本身，還會啟動上述那套閉環：

地價→房價→預期→信心→居民財產性收入提升→歸屬感→消費。

往小了說，這一輪行情將促使不同城市的資產進一步分化；

往大了說，這一次很可能導致國內城市格局發生變化！

杭州、成都吹響了號角，其他大省會城市，東部經濟強市必然會緊隨其后。此時，重慶應該盡快行動，釋放超級大招，推動重慶進入“龍頭”陣營。

我認為重慶至少在幾個方面，還有較大機會空間：

第1，全面取消房產稅！

目前重慶已經對外地戶籍取消了房產稅，不再對外地朋友來重慶買房額外收稅，但是，“高價房產稅”仍然存在。

這一“房價天花板”的存在，會在一定程度上限制重慶高端改善型住房的發展。
開發商在買地時，會參考“稅線”制定預期價格空間，從而形成“地價天花板”。

稅線的存在，也讓重慶很難出現像成都、杭州那樣地價跳漲的局面。

第2，回購商品房與房企拿地掛鉤。

目前重慶回購的商品房主要集中在國企存量端，且條件較為苛刻，本質上是“內循環”，對商品房市場影響有限。

若能降低門檻，尤其針對有高意愿長期投資重慶的開發商，進行“定向回購”，幫助房企緩解庫存壓力，必將提振房企投資重慶，積極拿地的信心。

甚至可將“回購”與“拿地”進行指標掛鉤。

第3，降低土地容積率。

近期國內幾宗“地王”都有一個顯著特征，那就是核心區+低容積率。

核心區+低容積率在各大城市都屬于稀缺資源，物以稀為貴。

核心區的低容積率項目，既是城市生活最理想的居住條件，又是一種“產量極少”的物種；

在低容積率下，一個核心區項目可能就只有幾十套房子，開發商無壓力，購房者趨之若鶩。例如最近金開大道上一個熱門項目也正是得益于次。

第4，應拆盡拆，能拆早拆。

2025年首場國常會再強調“城市更新”目的是作為擴大內需的重要抓手，堅持問題導向和目標導向相結合。并加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造。

重慶在這一方面一直做的很到位，但目前重慶的城市更新多以“更新”為主，是否考慮可將更多更新之后效果或許有限的房屋納入“改造”。

更新固然能帶動相關產業鏈，而改造則是能“加杠桿”帶動產業鏈的同時，與降存量、增品質一起，形成一石三鳥的效果。

第5，盤活核心區存量項目，調規后重拍。

歷史原因，重慶還存在一些已出讓未開發的項目，這些項目或因為商業商務配比高，或因為舊規劃不合理、容積率高、開發商自身問題等原因擱置，調規后才有開發潛力。

若能通過降低容積率、降低高度、調整業態配比等方式盤活核心位置的存量土地，將進一步帶動供需兩端的優質資源。

第6，拉開差價，形成梯隊。

開發商在重慶做高單價住宅難度遠高于其他一二線城市。

除了房產稅有一定抑制作用，另一原因是重慶房價沒有梯隊。解放碑和20多公里外的中央公園一個價，西永和南濱路二手房價差距微弱，三峽廣場的地比禮嘉還便宜...

缺乏“強中心”導致開發商資源分散，購買力也嚴重分散。開發商做高單價高品質項目的風險極大。

重慶若能盡快通過“龍頭板塊”集中引爆勢能，輔助優質資源導入，并有節奏有引導的拉開土地定價差距，當地價形成3/2/1，房價形成5/3/1格局時，市場需求就形成梯隊式分化，也能進一步滿足高中低檔不同需求。

目前看，首先是觀音橋，其次是江北嘴-寸灘，照母山-禮嘉，其實都具備成為“龍頭板塊”的潛質。

事實上，重慶一直是一個堅守實業興城、恥于炒作的城市。

但是，如今的大環境、大趨勢卻是讓各自城市們在謀求科技創新、產業升級的同時，穩住大盤，穩住樓市。

這是一場競爭激烈的競速。

如不迅速出招，重慶恐將被這新一波“熱錢”拋下。

好了，本文只是拋磚引玉，提出一些個人見解。不成熟之處，還需見諒。

往期精選回顧

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