成都新樓市 文| 蘇暢

樓市沒有溫度計(jì)，但我們依然能感受到市場(chǎng)的體溫。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1-2月，成都二手房成交面積約275萬㎡，位居全國(guó)第一，力壓北上廣深，新房?jī)r(jià)格也是連續(xù)4個(gè)月上漲。

土地市場(chǎng)，先是成華地價(jià)連破2萬，緊接著大源西歷史性突破3萬元/㎡，昨日登場(chǎng)的金三H10地塊更創(chuàng)造了尖峰時(shí)刻，以41200元/㎡的樓面地價(jià)，直接捅破天花板，引領(lǐng)新一輪樓市力量。

從土地端到市場(chǎng)端，成都的氣勢(shì)勢(shì)不可擋。如果說成都樓市已處于“殺瘋了”的狀態(tài)，明牌之下，哪里才是今年的核心主戰(zhàn)場(chǎng)？

我們必須看到，成都地價(jià)頻創(chuàng)新高的背后，核心原因是成都城市價(jià)值的蓬勃躍升。就城市價(jià)值而言，成都主城，成華區(qū)無疑是個(gè)聚焦點(diǎn)。

高燃的土拍，就是成華爆發(fā)的“先遣圖”。

今年，成華區(qū)計(jì)劃供地13宗共計(jì)約600余畝，這自然成為開發(fā)商的兵家必爭(zhēng)之地。從去年底到今年的開局，成華區(qū)一直保持高燃的土拍態(tài)勢(shì)，尤其是作為成華核心發(fā)展的東客站、槐樹店等高價(jià)值板塊，更是接連刷新地價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率一度高達(dá)51%。

▌成都新樓市制圖，數(shù)據(jù)來源市場(chǎng)公開信息

所以要說成華的價(jià)值，首先就在于土地的價(jià)值。我們說回歸主城，其實(shí)終極手段就是“城市更新”。在成都主城，城市更新力度更大更深的區(qū)域，就是成華區(qū)。

據(jù)去年成華區(qū)城市投資價(jià)值推介會(huì)上信息，成華區(qū)土地儲(chǔ)備豐富，是唯一擁有可連片開發(fā)土地資源的中心城區(qū)，近五年來區(qū)域供地和剩余土儲(chǔ)量位居主城各區(qū)之首。（注1）從早期的建設(shè)路、萬象城板塊，到杉板橋、二八板塊，再到崔槐、東客站板塊……隨著時(shí)間的推進(jìn)，成華區(qū)的城市更新已由點(diǎn)到線，由線到面，由量到質(zhì)的發(fā)生深刻變化。

▌杉板橋商圈實(shí)拍圖，圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

大量騰挪后的優(yōu)質(zhì)土地，為區(qū)域樓市的高質(zhì)量發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。正如我們看到的，成華區(qū)已在城市價(jià)值坐標(biāo)的重構(gòu)中，走出了樓市的“獨(dú)立行情”。

銳理數(shù)據(jù)顯示，成華區(qū)成為主城新房成交NO.1，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2025，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1月和2月，成華區(qū)商品住宅成交面積分別為9.6萬㎡和9.1萬㎡，連續(xù)兩個(gè)月居主城5區(qū)最高。

有業(yè)內(nèi)人士分析，成華只用兩三年時(shí)間，就走過了很多區(qū)域約五年的漲幅。事實(shí)也是如此，比如兩年前中環(huán)上的幾個(gè)高端項(xiàng)目，均價(jià)基本約2.5萬元/㎡左右，而如今，成華區(qū)新房?jī)r(jià)格即將邁進(jìn)3.5萬元/㎡的門檻。可見，從市場(chǎng)表現(xiàn)到房?jī)r(jià)趨勢(shì)，成華正成為迎風(fēng)向上的主角。

▌成華區(qū)實(shí)拍圖，圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

當(dāng)然更重要的，成華樓市蓬勃向上的背后，是成華發(fā)展的速度和超強(qiáng)兌現(xiàn)能力。

產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥、城市有機(jī)更新、交通建設(shè)強(qiáng)力推進(jìn)，城市級(jí)資源頻頻上新、品牌房企扎堆聚力……在“確定性”高于一切的時(shí)代，成華的發(fā)展速度和兌現(xiàn)力已成為城市價(jià)值重構(gòu)的重要推手。

這里有以東郊記憶為代表的文創(chuàng)和產(chǎn)業(yè)高地，有以東客站為代表的城市級(jí)綜合性交通樞紐，有從萬象城到國(guó)際杉的商業(yè)磁場(chǎng)。從交通、產(chǎn)業(yè)到生態(tài)、商業(yè)，各種城市資源濃稠鋪陳，高品質(zhì)生活場(chǎng)景一一兌現(xiàn)，在文商旅融合發(fā)展的主旋律下，成華宜居宜業(yè)的含金量正在井噴式爆發(fā)。

如今的成華不只是單點(diǎn)爆發(fā)而是全域競(jìng)合，隨著成華的躍升，在眾多板塊中，誰能站上城市發(fā)展的高位，成為下一個(gè)高價(jià)值主場(chǎng)？

結(jié)合土地儲(chǔ)備、資源聚集度、發(fā)展格局和未來潛力等維度，我們發(fā)現(xiàn)，東客站板塊的價(jià)值韌性，值得更好的認(rèn)識(shí)。原因有四：

第一，從板塊能級(jí)看，城市級(jí)TOD規(guī)劃，賦予板塊強(qiáng)大的“磁吸效應(yīng)”。

作為城市級(jí)TOD站點(diǎn)，東客站不僅僅擁有地理層面的辨識(shí)度，而是以城市級(jí)優(yōu)勢(shì)，匯聚了交通、商業(yè)、商務(wù)等城市資源和發(fā)展紅利，最終形成影響城市發(fā)展的“磁吸效應(yīng)”。

城市級(jí)的占位，讓東客站板塊已衍生形成了對(duì)人居價(jià)值的乘數(shù)級(jí)推動(dòng)效應(yīng)。板塊內(nèi)，有立體交通，有高能產(chǎn)業(yè)，有塔子山公園、九天樓的人文底蘊(yùn)，也有沙河氤氳下的生態(tài)環(huán)境，所以就板塊本身而言，真正展現(xiàn)了主城價(jià)值與居住價(jià)值的相得益彰。

▌東客站板塊夜景圖，圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

第二，從板塊位置看，東客站板塊處于城東兩大核心軸線的“黃金十字”交匯點(diǎn)。

東客站板塊是“金色中環(huán)”的關(guān)鍵一環(huán)，中環(huán)路是成華區(qū)的文商發(fā)展軸，而蜀都大道作為城市東西軸線，更是一條“黃金主軸”，擁有如天府大道一樣的功能和地位。東客站板塊恰好位于中環(huán)路與蜀都大道的“黃金十字”交匯點(diǎn)，兩大城市重要軸線交匯將產(chǎn)生強(qiáng)大的城市聚合力。

中環(huán)路，展現(xiàn)了“金色中環(huán)”在城市更新過程中樓市新一輪的增長(zhǎng)極，代表了主城高端生活的閉環(huán)。而城市東西主軸蜀道大道及沿線的發(fā)展，也不僅承載了“東進(jìn)”的戰(zhàn)略意義，更展現(xiàn)了從人文、生態(tài)、居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等方面的資源疊加和與城市唇齒相依的發(fā)展律動(dòng)。所以，東客站板塊在這個(gè)交匯點(diǎn)上，既有城市價(jià)值的輸入，又有生活方式的輸出，“黃金十字”交匯背后的發(fā)展邏輯，除了地理維度上左右逢源的機(jī)遇，也是板塊價(jià)值重塑的關(guān)鍵勝負(fù)手。

▌東客站板塊示意圖

第三，從城市“豪宅地理”的發(fā)展看，東客站板塊是攀成鋼2.0的現(xiàn)實(shí)版本。

攀成鋼是成都豪宅史上重要的標(biāo)桿，而東客站板塊其實(shí)一直被業(yè)界稱為是“外攀成鋼”。

其實(shí)稍加梳理你會(huì)發(fā)現(xiàn)，以東大街為脈，從春熙路、太古里、IFS、東大街到攀成鋼，這是一條成型的凝萃了成都百年商邦繁華的黃金門廊，同樣，這條黃金門廊本身也就是一部城東高端居住的“豪宅地理”。

從東大街-攀成鋼崛起，D10、仁恒濱河灣等神盤陸續(xù)布局；到德商迎暉天璽、建發(fā)央璽等豪宅新勢(shì)力出圈，在城東豪宅地理的坐標(biāo)上，東客站板塊已成為一個(gè)重要的支點(diǎn)。

▌東客站板塊示意圖

東客站板塊上承攀成鋼下啟三圣鄉(xiāng)，沿城市軸線一路高歌發(fā)展，板塊人居價(jià)值也不斷升級(jí)。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，板塊內(nèi)迎暉天璽項(xiàng)目3月的二手房均價(jià)達(dá)到約3.6萬元/㎡。而隨著板塊內(nèi)萬景、綠城等地價(jià)2萬左右的項(xiàng)目入市，板塊的地段優(yōu)勢(shì)疊加產(chǎn)品力躍升的價(jià)值共振，東客站板塊的房?jī)r(jià)勢(shì)必迎來嶄新的局面。接棒攀成鋼，你可以說這是一場(chǎng)蓄謀已久的布局，但從城市“豪宅地理”的發(fā)展看，這就是一部主城豪宅進(jìn)化史。

第四，從地價(jià)看，2W+地價(jià)的支撐，更坐實(shí)了東客站高端板塊的底氣。

去年12月31日，萬景融匯集團(tuán)（全文簡(jiǎn)稱萬景）就以樓面地價(jià)19800元/㎡競(jìng)得東客站板塊約15畝地塊，溢價(jià)率高達(dá)27.74%，從那時(shí)起，東客站板塊就拉開了新一輪豪宅開發(fā)的序幕。今年2月，綠城的入局直接讓東客站板塊站上了2W+。房企搶灘、土地走高、產(chǎn)品高端化，開發(fā)商用真金白銀和匠心的投入，展示著自己對(duì)東客站板塊的絕對(duì)信心。

如何說金三是成都天花板的存在，那東客站板塊更像是靜水深流。所謂流水不爭(zhēng)先，爭(zhēng)的是滔滔不絕，東客站板塊成為主城下一個(gè)高端居住主場(chǎng)，也是時(shí)之所至，勢(shì)之所趨。

東客站板塊早有打造豪宅的“荷爾蒙”。2019年德商迎暉天璽入市，72套500萬起步的房源開盤即罄，創(chuàng)下流量與銷量的雙贏，同時(shí)也揭開了板塊高端開發(fā)的序幕。

珠玉在前，但在板塊的進(jìn)階中，勢(shì)必需要更好的產(chǎn)品來滿足城市塔尖人群更強(qiáng)的身份感和價(jià)值認(rèn)同。

好在，東客站板塊已迎來了破局者。

前文提到的去年年底的一場(chǎng)土拍，萬景以19800元/㎡的地價(jià)創(chuàng)下彼時(shí)東客站板塊的最高地價(jià)記錄，以“黑馬”之姿攪動(dòng)樓市風(fēng)云。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)那場(chǎng)土拍萬景也是頂住了包括綠城、龍湖、鴻山等開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)圍攻，最終搶下了這塊約15畝土地。雖然僅2個(gè)月之后板塊的樓面價(jià)記錄就被綠城再度拉高，但這個(gè)打響東客站高端之戰(zhàn)第一槍的萬景，已被扒了出來全方位“審視”。

敢以接近2W的地價(jià)，挑戰(zhàn)板塊上限，“執(zhí)棋者”萬景究竟是何許人也？與成都同頻，重倉(cāng)主城，萬景的底氣和實(shí)力，是否足夠？

▌萬景眉山項(xiàng)目分布圖

金句曰：真正限制想象力的，是未曾走進(jìn)。當(dāng)我們深扒了這家開發(fā)商后才發(fā)現(xiàn)，萬景不僅是一個(gè)長(zhǎng)期主義者，還是個(gè)產(chǎn)品主義者，不僅擁有長(zhǎng)期主義者的實(shí)力，更擁有產(chǎn)品主義者的能力。

這家來自四川眉山的開發(fā)商已成立30年，業(yè)務(wù)涵蓋了文旅地產(chǎn)、城市地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、園林景觀、文化產(chǎn)業(yè)等多元領(lǐng)域，布局四川、湖北、云南等數(shù)十個(gè)核心城市，成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)文化地產(chǎn)近千萬平米。

▌萬景·海棠九境實(shí)拍圖

在地產(chǎn)的江湖，這個(gè)川派房企一直低調(diào)躬行，但卻拿捏好了穩(wěn)與進(jìn)的分寸，并始終把產(chǎn)品力的進(jìn)階作為發(fā)展的“先手棋”。如今形成了進(jìn)園系、峰匯系、璽悅系、院子系四大產(chǎn)品系。比如在眉山，萬景就開發(fā)了海棠九境、萬景璽悅、萬景峰匯等住宅項(xiàng)目，從這些作品就可以看出萬景在產(chǎn)品進(jìn)階之路上的思考與創(chuàng)新。

▌萬景·璽悅實(shí)拍圖

在運(yùn)營(yíng)文化地產(chǎn)方面，萬景也是成績(jī)斐然。黃岡萬景·東坡外灘 、麻城萬景·麻城文化小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，已成為當(dāng)?shù)匚穆卯a(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要篇章。

所以最讓我們感慨的是，和普通開發(fā)商不同，萬景是真正走出了一條有自己特色的文化之路。承襲東坡文化的熏陶，萬景將“文化”刻進(jìn)DNA，不僅在行業(yè)的周期里保持了良性發(fā)展，更成為了一家有溫度、有情懷、有生命力的文化地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

當(dāng)然，我們最關(guān)心的問題也來了，作為深諳中國(guó)傳統(tǒng)文化的產(chǎn)品主義者，萬景將要為東客站板塊呈現(xiàn)一個(gè)怎樣的產(chǎn)品？面對(duì)不菲的地價(jià)，這個(gè)產(chǎn)品能否被購(gòu)房者接受？

幾經(jīng)周折，我們終于打探到了，這個(gè)項(xiàng)目叫萬景·公園道1號(hào)。據(jù)悉，在萬景內(nèi)部對(duì)這個(gè)項(xiàng)目也是高度重視，被稱為是其回歸主城戰(zhàn)略1號(hào)作品。

據(jù)此前的報(bào)規(guī)文件，萬景·公園道1號(hào)共規(guī)劃了4棟17F小高層，均為獨(dú)棟獨(dú)單元，2T2設(shè)計(jì)。戶型只有建面約143㎡和185㎡兩個(gè)面積段，高端改善的屬性可以說相當(dāng)純粹。

▌ 萬景·公園道1號(hào)建筑布局圖

前幾日，市面上流出了幾張萬景·公園道1號(hào)的路透圖，更是瞬間引發(fā)了業(yè)內(nèi)外熱議。從產(chǎn)品建筑立面等效果圖來看，萬景這個(gè)回歸主城戰(zhàn)略1號(hào)作品，可謂一鳴驚人。

▌路透圖片，最終以項(xiàng)目官方實(shí)際發(fā)布為準(zhǔn)

外立面是充滿藝術(shù)鎏金的光感立面，呼應(yīng)東客站板塊煥新的界面。據(jù)路邊社消息，萬景·公園道1號(hào)在戶型設(shè)計(jì)上也出其不意，首創(chuàng)“水晶四合院”，把成都四合院的別墅空間體驗(yàn)搬到空中，打造出1院2館3套房4衛(wèi)8面采光的流光水晶宮。懸浮式會(huì)館主臥、客餐廳雙全景艙，直接把項(xiàng)目從塔子山“頭排”升級(jí)到了塔子山“頭牌”。

從項(xiàng)目的規(guī)劃布局，我們更發(fā)現(xiàn)了其案名“公園道1號(hào)”的意義。萬景·公園道1號(hào)擁有非常優(yōu)越的生態(tài)資源，整個(gè)項(xiàng)目是真正的被公園環(huán)繞。近臨沙河，俯瞰塔子山公園，推窗見東站綠軸公園。都說公園是成都人的“標(biāo)配”，萬景·公園道1號(hào)正是以公園的名義，打開了高端生活的“全景艙”。

▌路透圖片，最終以項(xiàng)目官方實(shí)際發(fā)布為準(zhǔn)

在顏值和產(chǎn)品力之外，我們看到萬景·公園道1號(hào)的外部BUFF也已經(jīng)疊滿。交通上，擁有地鐵2/7號(hào)線和規(guī)劃20號(hào)線，以及東客站和大觀兩大TOD，商業(yè)上有成熟的攀成鋼商圈、萬象城商圈環(huán)伺，與在建的成華和悅廣場(chǎng)直線距離僅約1.2公里。（距百度地圖）教育方面，成都英華學(xué)校在家長(zhǎng)群的受歡迎程度已不用贅述。

▌萬景·公園道1號(hào)位置示意圖

盡管目前項(xiàng)目的信息還不多，但不難發(fā)現(xiàn)萬景·公園道1號(hào)是真正用心在做產(chǎn)品，從其少量的路透照，也能看出萬景對(duì)這塊土地的敬畏和尊重。

對(duì)業(yè)內(nèi)而言，其實(shí)并不擔(dān)心萬景這種老牌房企的開發(fā)能力，但我們依然對(duì)萬景·公園道1號(hào)保持更大的期許，因?yàn)樵诋a(chǎn)品力時(shí)代，我們總希望看見不斷有創(chuàng)新的產(chǎn)品出現(xiàn)。而且從行業(yè)的角度看，在目前高燃的東客站板塊和相鄰崔槐板塊，已經(jīng)形成了華潤(rùn)、綠城和萬景三足鼎立的高端格局，如果說成華即將進(jìn)入下一個(gè)高端元年，那這三大開發(fā)商的產(chǎn)品表現(xiàn)，才是決定高端品質(zhì)能否真正飛躍的價(jià)值底盤。

萬景·公園道1號(hào)能否有實(shí)力成為一個(gè)眾望所歸的價(jià)值爆款？能否在卷生卷死的產(chǎn)品力領(lǐng)域真正成為高端改善的執(zhí)牛耳者？答案，最終留給市場(chǎng)和購(gòu)房者。

免責(zé)聲明：注1來源于微信公眾號(hào)成都市房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)文章《商會(huì)動(dòng)態(tài)丨2024年成華區(qū)城市價(jià)值推介會(huì)（烏魯木齊站）圓滿舉行》。本文為行業(yè)資訊，文中涉及的項(xiàng)目介紹僅為提供樓市資訊，不作為銷售依據(jù)，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽署的《商品房買賣合同》及法律文件為準(zhǔn)；文中所述尺寸均為大約數(shù)值，戶型面積均為建筑面積。文中圖片為示意圖，僅供參考。本文對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境、交通、教育、商業(yè)及其他配套設(shè)施的介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對(duì)此作出承諾，不構(gòu)成開發(fā)商、政府的任何承諾觀點(diǎn)，教育資源不作為入學(xué)和購(gòu)買依據(jù)，具體就讀方式以當(dāng)年有關(guān)部門政策而定，相關(guān)內(nèi)容不排除因政府規(guī)劃及開發(fā)商未能控制的原因而發(fā)生變化，敬請(qǐng)留意最新資料。本項(xiàng)目開發(fā)商：成都萬景凱岳置業(yè)有限公司。