總有些粉絲,咨詢我:哪類戶型的升值性更強一些?
大戶型、中戶型、小戶型,長期來看升值性肯定是有差異的。
從長遠來看,升值性最小的可能是小戶型;
升值性最大的是中等戶型;
大戶型則居中;
如果劃分得再精細一些,120 到 160 平米之間的中大戶型,升值性應該是最強的。
基本邏輯,首先要厘清保障房和市場房的關系!
1998 年之前,實行全民福利化分房,保障房占據絕對主導地位。
1998 年房改后,停止了福利化分房,開始大力鼓勵和發展住宅商品化、市場化。
直至2016 年左右的十幾年間,我國商品住宅迅猛發展,在旺盛的購房需求推動之下,全國商品房價格漲幅巨大。
這一時期,購房需求結構中,剛需為主,改善為輔,另外還有部分投資投機需求。
而剛需和投資需求,一般傾向購買中小套型的房子,因此中小戶型的房價漲幅高于中大戶型。
但從 2017 年開始,事情逐步逆轉!
一方面,國家大力推進保障房的建設,像公租房、限價房、保障性租賃住房、保障性配售住房等,各種保障房紛紛亮相,覆蓋面不斷擴大,受益群體快速增多。
隨著建設和供應規模的持續擴大,保障房在整個住房建設和分配中的比例也不斷增長。
尤其是在大城市地區,近幾年的新建住宅規模中,約有二成左右屬于保障房。
另外,還有部分存量房被收儲,轉化為保障房出售或出租。
眾所周知,保障房一般都是中小套型,甚至少數是宿舍型的保障房,無論是租還是售,價格都明顯低于市場價格。
就拿最近一年多,國家力推的保障性配售房來說,其售價只有商品房價格的一半左右。
這就意味著,未來套型偏小的商品房,其市場需求會受到保障房大量供應的顯著沖擊。
即便是這類保障房將實施“封閉式運行”,業主未來不能隨意轉售,但房子如此便宜,還是會有很多人動心的。
其實,這里面還暗含著以后政策發生變化的可能性。
比如房改之前的福利化分房,房子是由政府或國企分配給職工的,租金非常低,只是象征性的收取一點。
當年的那些居民,根本不會想到,有朝一日(90年代),國家會允許和鼓勵住戶花一點點錢,比如幾萬元,將所住的公房(公共房屋,公家的房子)變成私人所有。真是開心那!
那么,對于當前保障性配售房,當前政策是不允許轉售的,但20-30年后,這些房子破舊了,地方政府也可能認為回購的管理成本太高,不如允許業主通過市場轉售給其他人。如此,則售價就有可能明顯超過當前的買入價了。
這種意想不到的“政策紅利”,誰敢說以后不會像90年代的房改房一樣,再次砸中當前的低價買房人呢?
很多人都去購買價格低廉的保障房了,誰還會來買價格比較高的商品房呢?
相對而言,中大戶型和大戶型,大多屬于市場化的商品房,較少受到保障房大量供應后的沖擊。
保障房和商品房,還有另外一種關系!
隨著保障房的覆蓋面逐步擴大,很多中低收入家庭,甚至普通工薪階層的住房問題,都由保障房解決了。
既然住房困難群體的問題解決了,那也就意味著的住房的民生屬性已經有保障了。
那么,有錢人、高收入群體、精英階層,他們對于高檔房、改善房、享受房、投資房的需求,也就是帶有一定金融屬性、資產品屬性的商品住宅,也就沒有必要管控了。
即便這類房子的價格高一些,也不會引起中低收入群體的抱怨了。
基于此,國家自然會放松對中高端的中大戶型、大戶型商品房的政策管控,比如限購、限售、限價、限貸等措施以后可能會較少出現。
在這樣的歷史大趨勢面前,商品房當中的中大戶型、大戶型的升值性會更強一些。
其實,在這方面,香港和新加坡的經驗值得我們關注。
香港約 50% 的人居住在保障房,新加坡約 80% 的人住在政府提供的保障房。
正因如此,香港和新加坡純粹的市場化商品房價格很高,在全球都屬于最貴的行列,而且長期升值性比較強。
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