總有些粉絲，咨詢我：哪類戶型的升值性更強一些？

大戶型、中戶型、小戶型，長期來看升值性肯定是有差異的。

從長遠來看，升值性最小的可能是小戶型；

升值性最大的是中等戶型；

大戶型則居中；

如果劃分得再精細一些，120 到 160 平米之間的中大戶型，升值性應該是最強的。

基本邏輯，首先要厘清保障房和市場房的關系！

1998 年之前，實行全民福利化分房，保障房占據絕對主導地位。

1998 年房改后，停止了福利化分房，開始大力鼓勵和發展住宅商品化、市場化。

直至2016 年左右的十幾年間，我國商品住宅迅猛發展，在旺盛的購房需求推動之下，全國商品房價格漲幅巨大。

這一時期，購房需求結構中，剛需為主，改善為輔，另外還有部分投資投機需求。

而剛需和投資需求，一般傾向購買中小套型的房子，因此中小戶型的房價漲幅高于中大戶型。

但從 2017 年開始，事情逐步逆轉！

一方面，國家大力推進保障房的建設，像公租房、限價房、保障性租賃住房、保障性配售住房等，各種保障房紛紛亮相，覆蓋面不斷擴大，受益群體快速增多。

隨著建設和供應規模的持續擴大，保障房在整個住房建設和分配中的比例也不斷增長。

尤其是在大城市地區，近幾年的新建住宅規模中，約有二成左右屬于保障房。

另外，還有部分存量房被收儲，轉化為保障房出售或出租。

眾所周知，保障房一般都是中小套型，甚至少數是宿舍型的保障房，無論是租還是售，價格都明顯低于市場價格。

就拿最近一年多，國家力推的保障性配售房來說，其售價只有商品房價格的一半左右。

這就意味著，未來套型偏小的商品房，其市場需求會受到保障房大量供應的顯著沖擊。

即便是這類保障房將實施“封閉式運行”，業主未來不能隨意轉售，但房子如此便宜，還是會有很多人動心的。

其實，這里面還暗含著以后政策發生變化的可能性。

比如房改之前的福利化分房，房子是由政府或國企分配給職工的，租金非常低，只是象征性的收取一點。

當年的那些居民，根本不會想到，有朝一日（90年代），國家會允許和鼓勵住戶花一點點錢，比如幾萬元，將所住的公房（公共房屋，公家的房子）變成私人所有。真是開心那！

那么，對于當前保障性配售房，當前政策是不允許轉售的，但20-30年后，這些房子破舊了，地方政府也可能認為回購的管理成本太高，不如允許業主通過市場轉售給其他人。如此，則售價就有可能明顯超過當前的買入價了。

這種意想不到的“政策紅利”，誰敢說以后不會像90年代的房改房一樣，再次砸中當前的低價買房人呢？

很多人都去購買價格低廉的保障房了，誰還會來買價格比較高的商品房呢？

相對而言，中大戶型和大戶型，大多屬于市場化的商品房，較少受到保障房大量供應后的沖擊。

保障房和商品房，還有另外一種關系！

隨著保障房的覆蓋面逐步擴大，很多中低收入家庭，甚至普通工薪階層的住房問題，都由保障房解決了。

既然住房困難群體的問題解決了，那也就意味著的住房的民生屬性已經有保障了。

那么，有錢人、高收入群體、精英階層，他們對于高檔房、改善房、享受房、投資房的需求，也就是帶有一定金融屬性、資產品屬性的商品住宅，也就沒有必要管控了。

即便這類房子的價格高一些，也不會引起中低收入群體的抱怨了。

基于此，國家自然會放松對中高端的中大戶型、大戶型商品房的政策管控，比如限購、限售、限價、限貸等措施以后可能會較少出現。

在這樣的歷史大趨勢面前，商品房當中的中大戶型、大戶型的升值性會更強一些。

其實，在這方面，香港和新加坡的經驗值得我們關注。

香港約 50% 的人居住在保障房，新加坡約 80% 的人住在政府提供的保障房。

正因如此，香港和新加坡純粹的市場化商品房價格很高，在全球都屬于最貴的行列，而且長期升值性比較強。