文︱劉德科

上海的朋友問，杭州又拍出了新地王，你家的房子漲價了嗎？

漲個鬼啊。杭州？地王？我怎么不知道？

媒體在狂歡。確實，如果僅僅從絕對值來看，杭州是出了所謂的「地王」，而且在過去幾個月一再地出「地王」，一再地刷新樓面地價新紀錄。

但是，杭州這些「地王」的成色并不高。如果我們把地王定義為「面粉高過面包」（即地價超過現(xiàn)有房價），那么杭州拍出的這些貌似很高的地價，甚至稱不上是地王。

表象

先來簡要回顧一下這些所謂「地王」的表象——

●打破八年紀錄：2024年10月22日，綠城競得錢江新城二期玉瀾月華地塊，樓面地價50717元/㎡，打破綠城·鳳起潮鳴地塊整整保持了8年的紀錄〔45368元/㎡，2016/03/23〕。

●地價紀錄保持時間越來越短：綠城·鳳起潮鳴地塊的紀錄保持了8年，綠城錢江新城二期地塊保持了94天，濱江民生藥廠地塊保持了60天，奧體濱江地塊保持了3天……

◆杭州樓面地價紀錄一覽（2016-2025）

日期

樓面地價

地塊位置

房企

紀錄時長

2025/3/28

88029元/㎡

西溪低密地塊

建發(fā)

2025/3/25

77409元/㎡

奧體濱江地塊

濱江

3天

2025/1/24

64834元/㎡

民生藥廠地塊

濱江

60天

2024/10/22

50717元/㎡

錢江新城二期

綠城

94天

2016/3/23

45368元/㎡

鳳起潮鳴地塊

綠城

8年

內(nèi)情

我們再來看這些表象背后的內(nèi)情——

第一，這些所謂的「地王」其實是杭州取消新房限價之后的地價補償性上漲。

你想啊，從2016年3月誕生的綠城·鳳起潮鳴地價紀錄，為什么在真實房價飆漲時期仍然能保持八年之久？新房限價，地價當然就被鎖死了。

新房限價取消之后，地價當然要回彈到跟真實房價相匹配的水平線。所以，這些「地王」不過是補償性上漲，是地價在被壓抑了八年之后在一瞬間的自然回彈而已。這種回彈乍一看是很有刺激的，但如果你把這些「地王」的漲幅攤到八年的時長，它的漲幅是極度溫和的。

第二，這些所謂「地王」的地價都遠低于房價，根本不存在「面粉高過面包」的狀況，房企利潤豐厚。

奧體濱江地塊的樓面地價是77409元/㎡，它的極度保守新房售價是12萬元/㎡，正常售價（地段溢價+產(chǎn)品迭代帶來的溢價）應該是15萬元/㎡——對于房企來說，這塊地的利潤是極度豐厚的。

容積率越低，樓面地價越高。所以，拋開「容積率」談地王，是很外行的。建發(fā)拿下的西溪低密地塊（容積率1.1），樓面地價之所以高達88029元/㎡，因為它將提供的是杭州極度少見的市中心疊墅，新房售價也是在12-15萬元/㎡之間（市中心疊墅有足夠的客戶厚度，產(chǎn)品的溢價率高），利潤同樣豐厚。

只有錢江新城二期綠城·玉瀾月華地塊利潤率較低（樓面地價50717元/㎡，含裝修平均房價是67500元/㎡），因為這塊地出讓時杭州的新房限價政策尚未取消。綠城能接受低利潤率的原因是，他們的產(chǎn)品力足以確保極快的銷售流速。

第三，「高低配」能帶來地王的皮囊，但無法帶來地王的威力。

新房限價取消之后，房企又可以做「高低配」（高層+低密）；「高低配」意味著房企可以有更高的承價能力。

表面上看，濱江集團拿下的民生藥廠地塊，地價很接近房價（樓面地價64834元/㎡，周邊二手次新房7-9萬元/㎡）。但這塊地可以做「高低配」，最終濱江集團做出了4幢高層住宅（146套）和4幢疊墅（72套）。即便高層住宅按8萬元/㎡銷售，72套疊墅的售價至少可以超過12萬元/㎡，整體算下來雖然帶不來豐厚的利潤，但至少仍然是有利潤的。

簡而言之，能做「高低配」的所謂「地王」，它的高層住宅售價并不會遠高于周邊的二手次新房，所以，這種「地王」對于二手房價的拉動作用是很有限的。從這個角度看，它是空有地王之名，而無地王之實。

第四，地方政府由衷不希望地價拍得過高。

一方面，樓市低谷期確實需要地王來提振市場信心；另一方面，地方政府又不希望地王的影響力過大，他們由衷不希望地價拍得過高——雖然現(xiàn)在的政策導向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的寬容度非常高，但地方政府仍然很警惕地王的輿論風向。

所以，近期杭州冒出來的這些所謂「地王」，房企在競拍過程中其實出手非常克制——克制的好處是，既符合地方政府的心態(tài)，又能給自己的企業(yè)帶來更豐厚的利潤。

如果真的讓房企放手去競拍，這些所謂的「地王」將拍出遠超你現(xiàn)在看到的地價。

完全不符合

地王意味著「面粉高過面包」，地王意味著「賭性」（利潤的不確定性），杭州冒出的這些所謂「地王」，完全不符合這些特性。這些所謂的「地王」，都擁有豐厚的利潤，都只是新房限價取消之后的地價補償性上漲而已，都蘊含了地方政府刻意控制的苦心。

所以啊，我不知道杭州有什么地王。或許，以后會有。

你也可以翻一下

我們前幾天的那篇文章

2025/3/28

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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