“白紙黑字未成書，物業費用卻難除。拆遷村里風云起，權益之爭何時休？”在拆遷村的角落，一場關于物業費的紛爭悄然上演，村民們面對未簽合同的物業公司，心中滿是疑惑與不甘。今日，就讓我們一同揭開這物業費謎團，探尋真相所在。

一、物業費的迷霧：未簽合同，仍需繳納？

老李是拆遷村的一員，望著南區新房的燈火輝煌，心中卻五味雜陳。原來，村里的物業公司已經進駐兩年，但從未與村民們簽訂過任何合同。老李心中暗自嘀咕：“這物業費，我能不認嗎？”

【法律依據】

面對老李的疑惑，我們首先要明確的是，根據《民法典》和《物業管理條例》的相關規定，即使未簽訂書面合同，只要物業公司已經提供了實際的物業服務，業主仍需繳納物業費。這一規定如同一道無形的枷鎖，將業主與物業公司緊緊相連。

【對話推動】

“老李啊，你這想法可不對。”村頭老張聞言，急忙勸道，“你看那物業公司，天天打掃衛生、巡邏安保，咱們住著也安心。雖說沒簽合同，但人家可是實打實地干活兒呢！”

老李聞言，眉頭緊鎖：“可咱心里就是不踏實啊，這錢交得不明不白的。”

確實，對于村民來說，未簽合同便繳納物業費，心中難免有所顧慮。但法律的天平已經傾斜于物業一方，只要服務到位，物業費便難以逃脫。因此，村民們應理性看待，莫讓情緒左右了理智。

二、北區未交房，物業費誰擔？南區已入住，繳費是否合法？

【北區情況】

相較于南區的熱鬧，北區則顯得寂靜許多。由于尚未交房，這里的房屋空置無人。那么，這部分的物業費該由誰承擔呢？答案很簡單，通常由建設單位（如開發商或村委會）承擔，直至房屋正式交付給業主。

【南區爭議】

而南區的情況則截然不同。已交房的業主們，即使未與物業公司簽訂合同，也需繳納物業費。這一規定讓不少業主心生不滿，但無奈法律如此規定，只能默默接受。

“老張啊，你說這南區業主們是不是冤大頭？”老李憤憤不平道。

老張搖了搖頭：“冤不冤的，咱說了不算。法律就是這么規定的，咱們還是得遵守啊。

在這南區，物業公司的服務可謂無微不至。從清晨的第一縷陽光灑落，到夜晚的最后一盞燈火熄滅，他們始終堅守在崗位上。保潔阿姨們手持掃帚，將每一寸土地打掃得干干凈凈；安保大哥們眼觀六路，耳聽八方，確保村民們的安全無虞。這一切的一切，都成為了業主們繳納物業費的“隱形合同”。

三、拒交物業費？合法理由何在？

【合法理由】

當然，并非所有情況下業主都需無條件繳納物業費。如果物業公司未提供實際服務，或者服務質量嚴重不達標，業主完全可以通過合法途徑主張減免或拒交物業費。但單純以未簽訂合同為由拒交物業費，則可能難以得到法律支持。

【特殊情況】

此外，如果物業費收費標準未經業主同意或未公示，業主也有權要求物業公司提供收費依據，并與村委會或相關部門協商解決。這一規定為業主們提供了一條維權的道路。

【案例分析】

記得去年，鄰村就發生了一起類似的糾紛。村民們因對物業公司服務不滿，集體拒交物業費。但經過法院審理，最終判決村民們仍需繳納物業費。原因在于，雖然物業公司服務存在瑕疵，但并未達到嚴重不達標的程度。這一案例無疑給村民們敲響了警鐘：維權需謹慎，法律是底線。

四、行動起來：協商、反映、咨詢、投訴、起訴

【建議行動】

面對物業費的紛爭，村民們并非束手無策。以下幾條建議或許能為你們指明方向：

與物業公司協商：要求物業公司提供收費依據和服務內容，明確收費標準和服務范圍。這是維權的第一步，也是最重要的一步。

向村委會反映：作為拆遷安置村，村委會在物業管理中可能起到協調作用。村民們可以尋求村委會的幫助，共同與物業公司溝通。

咨詢當地物價局或房管部門：了解安置房物業費的具體收費標準和政策，確保收費合理合法。這一步驟能夠為村民們提供有力的法律依據。

投訴和起訴：如果物業存在服務不到位、村委會也不作為的情況，村民們可以向鄉鎮政府、上級政府主管部門投訴，或者向法院提起訴訟。這是維權的最后一道防線。

五、物業管理立法建議：讓權益更有保障

【立法建議】

針對當前物業管理存在的問題，本文提出以下幾點立法建議：

限制開發商單方選定物業的權力：貫徹落實《民法典》自愿原則精神，規范非商品房的物業選聘流程，增強業主的話語權。

規范和強化街道、居委會的指導作用：通過更為細致的立法，規范和強化街道、居委會對業主召開業主大會的指導和幫助，確保業主能夠順利行使自己的權利。

明確物業責任：通過立法、司法判例等方式，更加明確房屋的共用部分出現問題時物業、業主、相關方的責任劃分，尤其是物業第一時間處理的責任。

允許差異化物業收費模式：對于閑置房屋或特殊樓層（如一樓不用電梯的住戶），建議通過立法規定業主只需繳納部分物業費，并允許差異化的物業收費模式。

暢通維權通道：為業主維權提供協調、調解和法律支持，確保業主的合法權益得到有效保障。

“物業費之爭，何時能休？”面對這場紛爭，我們不禁要問。但無論如何，法律的天平已經為我們指明了方向。村民們應理性看待、積極行動，用法律的武器維護自己的合法權益。同時，我們也期待立法部門能夠進一步完善相關法律法規，讓物業管理更加規范、透明、公正。

參考文獻

《民法典》

《物業管理條例》

相關司法解釋及判例

物業管理行業研究報告

村民自治相關法律法規