“業主在自家門口安裝監控攝像頭，是否侵犯了鄰居的隱私權？”“為了方便出行，部分業主提出在小區一側加開一個大門，是否合適？”這些小區管理中常見的“關鍵小事”，如今有了權威解釋。

3月31日上午，宿遷中院聯合市住建局、市城管局、市消防支隊等共同舉辦“法治護航民生 共建和諧社區”物業糾紛典型案件集中發布活動。市法院黨組成員、副院長周輝致辭，市法院行政庭、民一庭、民四庭負責人和市相關單位處室負責同志參加活動。

活動中，街道物業辦負責人、物業企業代表、小區業主委員會成員、市民代表等圍繞小區物業履約難點、居民訴求等提出問題和意見建議。

市法院相關審判部門、市相關單位結合《民法典》《江蘇省物業管理條例》《宿遷市住宅物業管理條例》等法律法規條文，用通俗易懂的語言逐一解答回應。

此次活動是宿遷深化基層法治建設、提升社會治理效能的重要實踐。近年來，隨著城市化進程加快和社區治理精細化需求提升，物業服務已成為關乎千家萬戶切身利益的民生大事。與此同時，物業糾紛數量逐年上升，矛盾類型日益復雜，既影響社區和諧穩定，也考驗著基層治理的法治化水平。為從源頭化解矛盾，市中級人民法院聯合多部門舉辦此次發布活動，旨在通過以案釋法推動物業糾紛源頭治理，提升物業公司和業主依法行使權利、履行義務的意識。

活動現場，市中級人民法院發布了9個典型案件，這些案例從全市法院近兩年審理的數百起物業糾紛中精選而出，主要聚焦物業企業行使管理權的合理范圍和業主自治權邊界的熱點難點問題，不僅體現了全市法院在平衡業主與物業企業權益中的裁判智慧，更傳遞了“小案件大民生”的司法理念，為業主依法理性維權提供了法律指引。市城管局、市消防支隊也分別發布了物業企業違法典型案件和消防安全典型案件。例如：小區內流浪貓傷人，物業公司因盡到安全保障義務無須擔責；樓上賓館將茶水間改造成衛生間，違反房屋設計規范被責令恢復原狀；某商業大廈物業因未定期檢修消防設施，火災自動報警系統故障、滅火器過期，消防部門責令限期整改，但逾期未完成，物業公司被罰款并責令停業整頓。

此次活動將典型案件的裁判、執法規則轉化為社會治理的“鮮活教材”，不僅是一次深化部門協作、將法治力量融入基層治理的生動實踐，更是一場生動的“法治公開課”。小物業關系大民生，物業糾紛既是事關群眾幸福感、獲得感的“關鍵小事”，也是社會治理的“民生大事”。宿遷法院將繼續加強與相關部門單位的協作配合，從源頭上減少物業糾紛的發生，推動形成“共建共治共享”的社區治理新格局。

典型

目錄

一、物業公司管理職責類案件

1.姜某訴某物業公司身體權糾紛案

2.田某某、張某某訴某物業公司物業服務合同案

3.王某甲、王某乙訴某物業公司物業服務合同案

4.李某某訴某物業管理有限公司侵權責任糾紛案

二、業主權利界限類案件

5.某保險公司訴某物業公司代位求償權糾紛案

6.駱某某、皮某某訴許某某相鄰權糾紛案

7.林某訴某賓館排除妨害糾紛案

三、行政訴訟案件

8.孟某等10人訴某街道辦、第三人某居委會不履行法定職責案

9.陸某某訴宿遷市城市管理局不履行法定職責案

案例一：小區垃圾房門致業主受傷，物業公司未盡管理維護職責應當承擔賠償責任——姜某訴某物業公司身體權糾紛案

基本案情

姜某系某小區業主，于2021年3月17日，騎電動自行車沿小區內部道路正常騎行，經過該小區專門用于存放垃圾的房屋前時，因垃圾用房鐵門未采取固定措施，突然被風吹開撞擊到姜某，致其從車上跌落受傷，構成十級傷殘。姜某遂向法院提起訴訟，請求為某小區提供物業管理服務的某物業公司賠償其各項損失合計15萬余元。

審理裁判

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第942條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。”《江蘇省物業管理條例》第93條規定，涉案垃圾房作為小區共用設施，物業公司負有管理維護職責，由于物業公司未有效對小區沿路垃圾房進行管理，放任房門開合處于不穩定狀態，被風吹開侵占到小區道路空間，致路過的業主姜某受傷，法院判令物業公司應當對姜某的損失承擔全部賠償責任。

典型意義

本案裁判強調了物業公司對小區建筑物共有部門的管理維護職責，明確了物業公司作為建筑物共有部分以及共用設施設備管理人的法律地位。物業公司應當對小區共有部分和共用設施履行合理的安全保障義務。因物業服務企業管理維護不當導致設施存在安全隱患，造成業主人身或財產損害的，應當認定物業服務企業未盡到安全保障義務，依法應當有物業服務企業承擔全部侵權賠償責任。本案提醒物業服務企業加強共有部分的安全維護，主動排查小區內公共部位及公用設施設備可能存在的安全缺陷，及時消除風險隱患，營造安全有序的生產生活環境。

案例二：室內具有隱蔽性的污水管道發生堵塞反水，物業公司積極維修疏通后不承擔損失賠償責任——田某某、張某某訴某物業公司物業服務合同案

基本案情

田某某、張某某系某小區13幢1901室業主，涉案房屋內部污水管道發生返水并造成室內地板、墻面等受損，損失金額為22097元。后某物業公司聯系田某某并得到其同意后，對室內污水進行清理并對污水管道進行疏通。雙方確認污水管道返水原因系洗臉巾、衛生紙等堵塞。田某某、張某某訴至法院要求某物業公司對管道堵塞反水造成的損失承擔賠償責任。

審理裁判

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。”涉案《物業合同》約定共用管道、室外管道等屬于物業公司負責管理維護的共用設施。案涉污水管道因位于室內且具有隱蔽性，物業公司無法日常性開展室內維護。物業公司發現管道堵塞、反水后及時電話聯系業主，獲得業主的允許后及時入戶進行清理、疏通，已經積極履行了《物業合同》的約定義務，不存在違約行為。故法院判決駁回了田某的訴訟請求。

典型意義

本案裁判明確了物業公司對公共設施管理維護義務的履行程度，確立結合實際情況對履約內容、限度作出區分認定的規則。對位于公共區域的排水管道，如室外下水管道、雨水管道、化糞池等，物業公司應開展日常管理和維護，定期疏通、清理；對于連接多戶且位于業主室內的共有排水管道，應充分考慮物業公司疏通、維護的困難性和履約成本，以合理確定物業公司的履約負擔，扭轉以往物業公司包攬一切的錯誤認知。排水管道作為共用設施，在此也提醒業主應愛護設施、正確使用，共同管理好、維護好共用設施。業主不當使用排水管道，導致管道堵塞的，亦需承擔侵權責任。

案例三：消防設施管理不到位、消防通道被堵，業主因火災受損物業公司須擔責——王某甲、王某乙訴某物業公司物業服務合同案

基本案情

王某甲、王某乙系某小區業主，于2024年2月3日晚約9:50發現家中空調起火，遂撥打消防救援電話。因消防通道被車輛占用，消防車無法到達火場位置，部分消防員徒步進入火場滅火。又因消防栓內水壓不足，無法及時滅火，直到裝水的消防車繞道到達火場后才完成滅火，期間耽誤十余分鐘。王某甲、王某乙認為物業公司未按約提供物業服務，導致火災損失擴大，起訴索賠損失8.4萬余元。

審理裁判

法院經審理認為, 《中華人民共和國民法典》第九百四十二條第二款規定：“對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。”《中華人民共和國消防法》第十八條第二款規定：“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。”本案中，涉案消防栓水壓不足，不符合技術規范要求，未達到“完好有效”標準。消防通道被堵，物業公司未對占道車輛進行勸阻、制止等合理處置措施，致使消防車輛通行受阻，救援遲延，對火災損失擴大存在過錯。結合起火原因、火災過程、過錯程度等因素，判決某物業公司承擔30%賠償責任，并明確物業公司賠償后有權向阻塞消防通道的業主追償。

典型意義

本案裁判明確物業公司的消防設施維護、消防通道管理義務既是合同義務，也是法定義務。消防設施管理應符合技術要求，確保設施完好有效，全面發揮報警、滅火、疏散、救援等功能。物業服務企業應采取合理措施維持消防通道暢通，在必要時報告行政機關請求協助。因義務履行不到位導致火災救援不及時造成損失的，應承擔賠償責任。本案裁判同時強調物業公司相關責任的非終局性，明確業主隨意停放車輛，阻塞消防通道，妨礙消防救援的，物業服務企業在賠償后有權追償，宣揚了消防安全人人參與、人人有責的理念。

案例四：小區內流浪貓傷人，物業公司盡到安全保障義務無須擔責——李某某訴某物業管理有限公司侵權責任糾紛案

基本案情

李某某系某小區業主，2023年10月23日上午在等待電梯時被突然竄出的貓抓傷腿部，為此次損傷花費醫療費共1755.5元。某物業公司此前雖發現該單元門附近草叢中有人投喂貓的現象，但因誤認為是業主飼養的貓而未予處理。后李某某向某物業公司索要賠償未果，遂訴至法院要求判令某物業公司賠償其醫療費、康復費、精神損害撫慰金等各項費用1787.5元并對李某某書面或公開道歉。

審理裁判

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第一千一百九十八條規定安全保障義務人應限于經營場所、公共場所的經營者、管理者，責任基礎在于對危險源的預見可能性與控制能力，而物業服務企業的安全保障義務在于對公共設施設備的維護及常規安全隱患的排查。本案中，案涉小區此前未發生貓傷人事件，流浪貓活動具有隨機性，不宜苛求物業公司對于不能預見、小概率的貓傷人事件采取特殊防范措施。因此，認定物業公司未違反安全保障義務，判決駁回李某某的訴訟請求。

典型意義

本案確立了物業服務企業在流浪動物管理中的安全保障義務邊界，明確物業企業的安全保障義務以合同約定為基礎，遵循“合理預見、必要防范”原則，對可預見的流浪動物聚集風險需采取動態巡查、科學處置等必要措施，但對偶發且超出管理關聯性的損害不承擔法律責任。本案損害的發生也提醒廣大小區業主，要與物業公司形成多方共治的社區治理模式，共同維護和諧安全的居住環境。

案例五：小區車輛亂停亂放，物業合理鎖車不構成侵權——某保險公司訴某物業公司代位求償權糾紛案

基本案情

某物業公司為某小區提供物業管理服務，劉某系小區業主，其車輛在某保險公司投保車輛損失險。2023年5月1日，劉某女兒將該車輛停放在某小區禁停區域。次日，某物業公司發現車輛無序停放，在無法聯系車主、現場尋找駕駛人員未果情況下，對車輛左前輪上鎖，并在前擋風玻璃處粘貼醒目“禁止停車、違規上鎖”提示單。5月3日，劉某女兒啟動車輛行駛，造成車輛損壞。某物業公司與劉某達成和解，以免除劉某8年物業費（每年800元）方式作為車損補償。后劉某向某保險公司申請理賠后獲賠保險金20760元，但未通知某物業公司。某保險公司以代位求償權向某物業公司索賠無果后提起訴訟，請求判令某物業公司賠償20760元。

審理裁判

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條規定：“行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任”。物業公司負有維護物業管理區域內相關秩序的職責，判斷物業公司的車輛管理行為是否構成侵權，主要應分析其是否存在過錯。從行為必要性看，涉案車輛停放在禁停區域，駕駛人長時間離開現場，無法聯系也無法尋找，嚴重阻礙車輛及人員正常通行，物業公司有義務實施管理行為。從目的正當性看，物業公司未采取過激行為，僅是將車輛上鎖并張貼醒目提示，未超過必要、合理限度。從結果可歸責性看，物業公司已張貼醒目提示，并選擇在駕駛位一側、容易察覺的左前輪上鎖，已盡到提示義務。鎖車行為本身并不會造成車輛損害，車輛損害是駕駛人徑行啟動車輛行駛導致。故法院認定物業公司在本案中并無過錯，判決駁回了某保險公司的訴訟請求。

典型意義

本案裁判有效解決了物業公司面對小區內車輛違停、亂停，影響通行秩序、消防安全時“管不管、如何管”的難題。將物業公司采取車輛處置措施時責任承擔的判斷標準明確為過錯責任原則，認定物業公司對違停車輛采取上鎖、張貼提示等管理措施屬合理履職范疇，未超出必要限度且無過錯，不承擔侵權責任。本案裁判有助于物業公司走出“不管要擔責，管了也要擔責”的現實困境，有效發揮了司法審判的規則指引功能，是廓清物業公司合理管理行為邊界的有益探索，在鼓勵物業公司依法履職的同時，引導社會公眾正確行使個人權利。

案例六：業主擅改入戶門影響鄰居通行，法院判決恢復原狀——駱某某、皮某某訴許某某相鄰權糾紛案

基本案情

駱某某、皮某某與許某某系隔壁鄰居，兩家入戶門相隔較近。房屋交付時，許某某的入戶門為內開門，駱某某、皮某某的入戶門為外開門。裝修時，許某某改變原有規劃設計，將入戶門改為左側外開門，導致許某某開門則擋住駱某某、皮某某的入戶門開啟，致使其無法出入。且因公共樓道較為狹窄，許某某改裝的外開入戶門影響通行，形成嚴重安全隱患。駱某某、皮某某多次與許某某協商解決未果，故訴至法院要求許某某恢復原狀，將外開門改為原有的內開方式。

審理裁判

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第二百八十八條規定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”第二百三十六條規定“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”住建部《住宅設計規范》第5.8.5條規定，向外開啟的戶門不應妨礙公共交通及相鄰戶門開啟。本案中，許某某擅自變更入戶門開啟方向的行為，客觀上導致駱某某、皮某某戶門開啟受阻及公共通行安全隱患，該妨害狀態持續存在且違反國家強制性技術規范。盡管戶門改造屬專有部分處分權，但物權的行使不得損害他人合法權益。經現場勘驗，兩戶門間距及公共走道寬度均未達到《住宅設計規范》允許外開門的空間條件，該技術規范作為國家強制標準具有司法參照效力，許某某改造行為已構成物權妨害，依法應承擔恢復原狀責任。故法院判決許某某將其入戶門朝向改為朝內開。

典型意義

本案確立了相鄰權糾紛中“權利邊界動態平衡+技術規范客觀量化”的裁判規則。明確不動產權利人改造專有部分時，以不逾越合理容忍限度、不妨礙他人正常使用為前提，且應當符合技術規范。通過技術規范將相鄰關系中的抽象容忍義務，轉化為技術性判斷，使相鄰權保護具有可操作的量化基準，通過否定違反技術規范且實際妨害他人物權的改造行為，推動形成權利行使守界、社區治理有序的法治秩序。

案例七：樓上賓館將茶水間改造成衛生間，違反房屋設計規范應恢復原狀——林某訴某賓館排除妨害糾紛案

基本案情

林某系某小區1幢17樓房屋所有人，房屋不動產權屬證明上登記的用途為“商服用地/辦公”。某賓館將該幢18樓房屋改造為賓館后開展經營。根據城建檔案部門備案竣工圖紙記載，該棟樓6層-21層的給排水平面圖布局完全一致。林某購買的17樓房屋內茶水間和辦公區域，與某賓館改造后的18樓兩間衛生間的位置相對應，嚴重影響其使用體驗。林某提起訴訟，要求某賓館立即將18樓排水設施按設計圖紙恢復原狀并賠償損失。

審理裁判

法院經審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第二百八十八條規定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”第二百三十六條規定：“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”《住宅設計規范》第5.4.4條規定：“衛生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）、廚房和餐廳的上層”。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條規定：“住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間”。本案中，某賓館在18層設置衛生間的位置正對應下層林某房屋茶水間（具餐飲功能屬性），違反《住宅設計規范》第5.4.4條“衛生間不得設于餐廳上層”的強制性規定，其將未設防水設施的辦公區改造為衛生間，形成滲漏風險。雖林某房屋登記為商服用地/辦公性質，但商辦建筑與住宅在功能區設置標準上存在本質差異，賓館擅自改變房屋使用功能的行為，客觀上已超出商服用地兼容性范疇，形成對下層辦公場所的實質性妨礙，且嚴重影響樓下住戶的心理感受。故法院判決某賓館將案涉小區1幢18樓房屋給排水設施恢復為涉及圖紙一致。

典型意義

本案通過技術規范與民法原則的銜接適用，確立商業主體改造行為的雙重審查標準，既需符合行政管理規范，更應遵循相鄰權益保護優先原則。業主有權按照技術規范根據使用需求開展房屋改造，但改造行為應當符合設計要求。違反設計規范、存在潛在安全隱患以及對相鄰住戶使用體驗、心理舒適度產生負面影響的改造行為，均可能構成妨害物權的情形。本案警示商業主體在房屋改造中須嚴格遵循設計規范，即便建筑性質為商服或辦公，仍應關注相鄰房屋的功能與實際使用場景，遵循保障基本生活安全的規范要求，充分尊重并維護相鄰方合法權益，共建有序、和諧的建筑使用和鄰里相處環境。

案例八：孟某等10人訴某街道辦、第三人某居委會不履行法定職責案

基本案情

2023年4月24日，某居委會作出《關于某物業管理委員會成員調整公示》，對調整某小區物業管理委員會成員名單予以公示。同年4月28日，案外人張某某向某街道辦郵寄《異議書》，載明孟某等10人及案外人張某某為異議人，要求撤銷上述公示并予以答復。同年6月27日，某街道辦作出《答復書》，載明上述訴求不屬于該街道辦職責，該機關無權撤銷。《答復書》于同年6月28日郵寄送達案外人張某某。現孟某等10人認為某街道辦未予答復，提起訴訟，請求判決確認某街道辦拒絕作出答復的行政行為違法并責令其限期書面履行答復義務。

審理裁判

法院經審理認為，《宿遷市住宅物業管理條例》第四條第三款、第四款規定：“街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督，并明確物業管理專門機構和專職人員。居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好物業管理相關工作。”街道辦事處對轄區內物業管理活動負有監督、指導、協調的職責，居民委員會協助街道辦事處做好物業管理相關工作。本案中，某居委會對調整物業管理委員會成員名單予以公示，系協助某街道辦指導、監督物業管理委員會的運行。該指導、監督等行為，在性質上屬于行政指導，對小區業主行使自治權未產生實際影響。故孟某等10人訴請確認某街道辦不履行法定職責違法，無事實和法律依據，法院遂裁定駁回起訴。

典型意義

本案裁判明確了物業管理委員會調整的業主自治屬性，指出該領域不屬于行政機關行政管理的范疇。根據《宿遷市住宅物業管理條例》，街道辦事處的職責限于對物業管理活動的指導、協調和監督，而居民委員會調整物業管理委員會成員的行為系協助街道辦履行職能的行政指導行為，未對業主的法定自治權利產生實際限制或剝奪。行政機關已就異議作出程序性答復的，業主主張行政機關“未履行答復義務”缺乏事實依據。業主對物業管理委員會調整存有異議的，應通過自治協商或法定自治程序解決，而非通過行政訴訟要求行政機關超越職權撤銷該行為。業主在行使權利時，一方面，對物業管理活動的監督需以合法性為前提，不得要求行政機關突破法定權限；另一方面，行政指導行為若未實質影響業主權利義務，則不屬于行政訴訟的受案范圍，業主應通過自治機制實現權利救濟。

案例九：陸某某訴宿遷市城市管理局不履行法定職責案

基本案情

2023年9月1日，陸某某向宿遷市城管局郵寄《宿城區某小區違法建設電動車充電棚投訴信》，請求依法拆除該小區21處違建車棚，恢復綠化樹木原狀并處罰違建行為人。宿遷市城管局收到投訴信后向宿城區城管局發送電子郵件要求做好調查解釋工作。同日，宿城區城管局安排人員進行調查處理。同年9月13日，宿遷市城管局作出《某小區違法建設電動車充電棚問題處理情況》，并以手機短信方式向陸某某送達，向其告知調查及立案情況。陸某某認為宿遷市城管局未履行法定職責訴至法院，請求判令宿遷市城管局拆除案涉小區21處違建充電車棚，并恢復綠化原狀。

審理裁判

法院經審理認為，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十二條第五項規定：“有下列情形之一的，屬于行政訴訟法第二十五條第一款規定的‘與行政行為有利害關系’：（五）為維護自身合法權益向行政機關投訴，具有處理投訴職責的行政機關作出或者未作出處理的。”《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”小區綠地屬于全體業主共有，改變綠地用途建設電動車充電棚，影響的是全體業主的共同利益，應當由業主共同決定。本案中，雖然宿遷市城管局對城市綠地具有行政管理職責，但是陸某某的投訴并非為維護其自身權益，其與投訴事項之間不具備法律上的無“利害關系”，因此不具備提起本案行政訴訟原告資格，遂裁定駁回其起訴。

典型意義

本案裁判明確了業主全體利益的行政訴訟保護方式，業主對共有權益的維護應通過業主委員會、業主大會或集體決策機制實現，個人無權單獨主張。《民法典》第二百七十四條，小區綠地、道路等屬于全體業主共有，其用途變更或權益處置需經業主共同決定程序。若業主以個人名義就共有權益事項向行政機關投訴，如要求拆除違建充電棚、恢復綠化，因其訴求涉及全體業主共同利益，而非直接侵害其專有部分或專屬權益，該業主與行政機關接到投訴申請后所履行的行政職責行為之間缺乏法律上的“利害關系”，不具備《行政訴訟法》第二十五條規定的原告主體資格。該案明確了業主權利行使的兩層邊界：其一，業主對共有權益的維護應通過業主委員會、業主大會或集體決策機制實現，個人無權單獨主張；其二，行政訴訟原告資格的認定須以“自身合法權益受損”為必要前提，防止以公益之名濫用訴權，維護行政管理秩序與司法資源的合理配置。

文圖：新聞處

案例提供：民一庭、民四庭、行政庭

校編：耿亞中

審核：李瑞武

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