大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

　　地產(chǎn)下行也有四年多時(shí)間，除去疫情等因素，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)也需要一定程度的調(diào)整與重塑，早期“三高”政策也確實(shí)讓很多房企走進(jìn)了死胡同。

　　回顧這幾年民營(yíng)房企發(fā)展導(dǎo)向來看，走大規(guī)模路線確實(shí)已經(jīng)不合時(shí)宜，深耕區(qū)域并且在產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)底層下功夫，或許才是絕大多數(shù)民企未來的基本走向。

　　作為老牌粵系的知名房企，合生珠江系也一直都是民企陣營(yíng)里面較為爭(zhēng)議的一種類型，一邊是巨額的一二線城市核心土地儲(chǔ)備，一邊是口碑一邊倒的品牌形象。

　　合生珠江系屬于如今粵系江湖僅存的幾個(gè)少數(shù)派代表，特別是作為早期全國(guó)聞名的合生創(chuàng)展來說，初代地產(chǎn)航母的頭銜如今仍然還是有含金量的。

　　在上海，北京，廣州三大一線城市，合生珠江系擁有超強(qiáng)的土地儲(chǔ)備，這種囤地視角確實(shí)有些早期港資房企的影子，隨著土地增值都可以賺的盆滿缽滿。

　　但是隨著這一波行情下行，合生系在很多城市的銷售依然還是早期囤地模式，并沒有產(chǎn)生很多的現(xiàn)金流，其債務(wù)壓力依然還是巨大。

　　4月1日，惠譽(yù)將合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.HK）的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“CCC-”，并將公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“CCC-”，債券的回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

　　惠譽(yù)認(rèn)為，合生創(chuàng)展的流動(dòng)性狀況已經(jīng)惡化，在銷售疲軟背景下，其債務(wù)償還總額超出預(yù)期。

　　早在3月28日，合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.HK）披露2024年全年業(yè)績(jī)情況。財(cái)報(bào)顯示，2024年合生創(chuàng)展集團(tuán)營(yíng)業(yè)額約378.34億港元，毛利約95.58億港元，毛利率為25%。

　　歸母凈利潤(rùn)為1.2億港元，相較于2023年的29.22億港元，下降了95.9%。

　　2024年，合生創(chuàng)展集團(tuán)銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額達(dá)166.29億元，相較于2023年的325.83億元減少48.96%。相當(dāng)于幾十年過去了，合生創(chuàng)展又回到了原點(diǎn)。

　　人力方面，截至2024年12月31日，合生創(chuàng)展集團(tuán)共雇傭8506名員工，相較于2023年末的9654名減少1148人。

　　從這份年報(bào)來看，或許是真的過于強(qiáng)調(diào)安全性，但是完全沒辦法掩蓋其經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的嚴(yán)重退步，如果維持這種狀況下，2025年合生創(chuàng)展很有可能要虧損。

　　該集團(tuán)流動(dòng)性緩沖弱于惠譽(yù)的預(yù)期，因?yàn)槠?024年下半年償還境內(nèi)債務(wù)的現(xiàn)金流出超過預(yù)期。

　　2023年5月，資本市場(chǎng)消息稱，合生創(chuàng)展一筆本金約1億美金的私募票據(jù)已獲得持有人的批準(zhǔn)，將延期一年兌付，展期期間票面利率將維持9%不變。

　　展期一年，這也意味著該筆債券延至2024年9月到期，但從市場(chǎng)消息來看，合生創(chuàng)展并未按時(shí)兌付上述債務(wù)。

　　不過就在今年年初，2月7日消息顯示，合生創(chuàng)展集團(tuán)獲得新加坡主權(quán)基金淡馬錫旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1億美元（約7.8億港元）一年期短期貸款。

　　據(jù)市場(chǎng)透露，上述貸款主要用于對(duì)2023年一筆1.65億美元貸款的未償還部分進(jìn)行再融資，這借錢換舊賬的操作，這次合生創(chuàng)展又撿回一條命。

　　從整體報(bào)告來看，合生創(chuàng)展擁有現(xiàn)金113.98億港元，較年初減少25.83%。現(xiàn)金+銷售監(jiān)管賬戶很明顯已經(jīng)無法覆蓋其短期債務(wù)規(guī)模。

　　除去本身債務(wù)問題之外，合生創(chuàng)展本身地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理水平就已經(jīng)幾十年停滯不前，過于依靠土地增值邏輯，在操盤運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品體系方面并沒有提升多少。

　　要知道，如今專注舊改的大灣區(qū)民企軍團(tuán)，死的死傷的傷，舊改這條路仍然是一把雙刃劍，可以讓很多房企有甜頭，也很容易讓房企跌入深淵。

　　合生創(chuàng)展在廣州擁有絕對(duì)領(lǐng)先的舊改土地儲(chǔ)備，可謂是地產(chǎn)航母，但是在雇主品牌市場(chǎng)絕對(duì)是經(jīng)理人的絞肉機(jī)，超級(jí)家族化的管控模式，如今距離真正的職業(yè)化還有不少距離。

　　在地產(chǎn)行業(yè),雅居樂曾與碧桂園、恒大、富力以及合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”,也是其中比較穩(wěn)健的房企之一,不過時(shí)過境遷之后，如今真的都要消失在江湖了。

　　最值得注意的是，合生創(chuàng)展與很多知名民企一樣，對(duì)造車似乎都情有獨(dú)鐘，合生創(chuàng)展如今的命運(yùn)或許真的也跟多元化投資不無關(guān)系。

　　今日有關(guān)合創(chuàng)汽車新聞多次登上熱搜，合創(chuàng)汽車現(xiàn)狀堪憂，廣州車展缺席，上海分公司全員裁員并欠賠償金。

　　去年，合創(chuàng)汽車曾攜全新MPV車型合創(chuàng)V09亮相廣州車展，意氣風(fēng)發(fā)。然而，時(shí)隔一年，當(dāng)廣州車展再次熱鬧開幕時(shí)，這個(gè)廣州本土品牌卻缺席了。

　　近日爆出，合創(chuàng)汽車已解散上海分公司全體員工，且尚未支付應(yīng)得的賠償金。這一消息與當(dāng)前廣州車展的繁榮景象形成了鮮明反差。

　　事實(shí)上，今年以來，合創(chuàng)汽車的消息大多籠罩在負(fù)面陰影之下，如銷量慘淡、大規(guī)模裁員、員工維權(quán)等事件頻發(fā)。

　　回顧其發(fā)展歷程，合創(chuàng)汽車曾歷經(jīng)蔚來退出、珠江投管接手的波折，試圖通過聯(lián)動(dòng)地產(chǎn)與文娛IP來提升品牌影響力，但道路坎坷，如今能否實(shí)現(xiàn)觸底反彈，尚存諸多不確定性。

　　地產(chǎn)大佬內(nèi)部真的有兩個(gè)執(zhí)念，第一是“足球”，第二就是“造車”，可以看到，但凡投資過這兩個(gè)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)大佬，幾乎都如今深陷債務(wù)泥潭，很多都無法自拔。

　　投資足球與造車，兩個(gè)完全跟地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有任何交集的業(yè)務(wù)，硬是被各大地產(chǎn)大佬炒出來一番天地，這或許也是早期地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代的縮影。

　　當(dāng)實(shí)業(yè)變成炒作流量的時(shí)候，距離崩塌或許就不會(huì)遠(yuǎn)了。

　　在2025年的開端，電動(dòng)汽車制造商合創(chuàng)汽車（Hozon Auto）宣布停止運(yùn)營(yíng)，成為該年首家宣告破產(chǎn)的電動(dòng)汽車企業(yè)。

　　雖然它曾得到廣汽集團(tuán)的支持，但由于資金短缺、市場(chǎng)策略失誤以及來自同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，合創(chuàng)汽車未能在新能源汽車市場(chǎng)中穩(wěn)固自己的地位。

　　根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告的披露，合創(chuàng)汽車在過去兩年中累計(jì)虧損金額超過了30億元人民幣，總債務(wù)已攀升至49.2億元的高位。

　　這場(chǎng)由地產(chǎn)豪門與汽車巨頭聯(lián)手搞起來的造車鬧劇，最終以富二代投入的37.87億元投資打了水漂、廣汽被迫兜底收?qǐng)觥?/strong>

　　身為合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的長(zhǎng)子，他沒去接手家族千億規(guī)模的地產(chǎn)帝國(guó)，反而一頭扎進(jìn)電競(jìng)領(lǐng)域。

　　朱一航，在資本圈那可是出了名的“不按常理出牌”。當(dāng)時(shí)蔚來因?yàn)橘Y金困局，正打算撤身，朱一航帶著珠江投管的19.23億元扎了進(jìn)去。

　　同時(shí)把這家本可能默默無聲的車企改名為“合創(chuàng)”，滿心壯志要在汽車產(chǎn)業(yè)復(fù)制電競(jìng)領(lǐng)域的成功。

　　搞地產(chǎn)的家族企業(yè)，去玩電競(jìng)這種小投資也就算了，突然大手筆造車，而且是電動(dòng)汽車這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的高水平賽道，這位整天沉迷于虛擬戰(zhàn)場(chǎng)廝殺的富二代，把實(shí)體制造業(yè)想得太簡(jiǎn)單了。

　　2023年2月，他向合創(chuàng)注資22.8億元，同時(shí)還三次增持港股游戲公司中手游，甚至在股價(jià)暴跌46%的當(dāng)天，豪擲1.68億港元去抄底。

　　隔壁家小鵬都是親歷親為，這位富二代就是砸錢，其他幾乎都沒怎么參與到其中，造車這種需要艱苦奮斗的活，這位大佬直接當(dāng)成了游戲打怪這種簡(jiǎn)單操作。

　　制造業(yè)真的不是地產(chǎn)這種投資魔幻行業(yè)，需要的是精工細(xì)作，曾經(jīng)豪言要“打造出行生態(tài)閉環(huán)”的寶能觀致、恒大汽車，早就消失得無影無蹤。

　　不過作為富二代來說，有個(gè)地產(chǎn)航母的爹，其實(shí)也見怪不怪，不過小編也是很擔(dān)心合生未來的錢景，這么燒下去，恐怕很難收?qǐng)隽恕?/strong>

　　就在去年，合生創(chuàng)展與珠江投資地產(chǎn)系統(tǒng)的整合開始加劇，早期兩塊牌子兩套班底的操作已經(jīng)成為往事，特別是在廣州區(qū)域，合生創(chuàng)展正在積極整合兩家班底資源。

　　整合后的廣州區(qū)域公司，囊括了23個(gè)合生系項(xiàng)目、42個(gè)珠江系項(xiàng)目，管轄七大片區(qū)，包括廣州、東莞、江門、中山和佛山5個(gè)城市。

　　新組建的經(jīng)營(yíng)班底，由合生系主導(dǎo)，董事長(zhǎng)陳楚強(qiáng)、總經(jīng)理朱蕾均來自合生體系，原珠江投資廣州區(qū)的兩位高管，則出任聯(lián)席總經(jīng)理、副總經(jīng)理。

　　朱桔榕主導(dǎo)合并廣州區(qū)域，順應(yīng)了重心向大灣區(qū)遷移的策略。早期北京總部的班底也在大規(guī)模的合并，2023年以來，合生系正在加速大灣區(qū)的開發(fā).

　　從去年廣州房企業(yè)績(jī)排名來看，合生創(chuàng)展勉強(qiáng)保住top20規(guī)模，其豪宅屬性也給其現(xiàn)金流帶來壓力，豪宅雖然利潤(rùn)高，但是去化難度依然不小。

　　從幾十年前的第一個(gè)地產(chǎn)百億軍團(tuán)到如今依舊回到百億陣營(yíng)，合生創(chuàng)展可謂是經(jīng)歷了地產(chǎn)江湖的三個(gè)階段，能否真的還能持續(xù)，或許2025年才是最為關(guān)鍵的。

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　　地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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