今天可能要給賣房的房東潑盆冷水了。

我知道大家肯很疑惑，明明3月份上海的小陽春勢頭不錯。

二手房近3萬套的成交，土地市場更是出了一堆地王。

據說不少地王旁邊的房東都在家里“滑跪慶祝”了。

但是幸運畢竟是少數人的。

我們研究院看了最新的上海二手房掛牌數據：

上海掛牌1年以上房源的占比已經飆升到了20%~

也就是說5套房子就有1套賣了超過1年了。

有太多人非常容易錯誤估計賣房行情，尤其是錯誤估計自身的賣房行情。

上海二手掛牌的 冷暖分化 遠超想象。

總有人賣不掉

我不知道大家會不會經常關注貝殼上架的房源。

我們這段時間觀察下來，發現1年前發布的房源絕不在少數。

便宜的、貴的都有。

遠郊的、城區的也都能看到。

甚至好贊好房里面也有不少掛牌1年以上的房源。

這么多賣不掉的，

上海的二手掛牌市場到底發生了怎樣的變化？

要說所有的房子都難買，那也是不準確的。

從數據中可以看 到，掛牌時間3個月內的始終穩定在3成左右。

說明還是有人可以快速賣掉房子。

房外房研究院制圖（上架周期=當期統計時間-掛牌上架時間）

目前市面上能夠快速成交的無外乎一下幾種情況：

首先就是低價甩賣的，砸盤價一般都跑的很快。

畢竟市面上等著撿漏的買家是不少的。

其次是性價比高的次新房。

盡管價格不一定是最低的，但是綜合評分高，地段、房齡、產品、配套都有優勢。

只要是相對低價，受眾面也不小。

最后就是房東心態好的。

能夠隨行就市，根據當下最新的市場情況及時調整價格和策略。

中介渠道資源也利用到位，人家的有效建議能夠第一時間采納。

但并不是所有的房東都懂得如何賣房。

20%以上是超過1年以上沒有賣掉的。

甚至有2、3年仍然賣不掉的房子。

當然不排除里面會有一些僵尸房源。

但是能上到網站展示，這么久不下架，多數還是要賣的。

更重要的是，這些變化也就是這2年之內的事情。

2023年5月的時候，掛牌1年以上房源的占比還只有9%。

如今占比飆升到20%以上。

這就是真實的市場背后的 無奈 。

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賣成了滯銷房

如果進一步把數據拆開來看，會發現：

越是在成交火熱的時候，這種極致的分化越明顯。

我們將2024年和2025年3月進行對比。

房外房研究院制圖

掛牌時間在3個月內：占比34.9%，增長22.9%。

這一周期的房源體量最大增速還高，說明今年年初掛牌賣房出逃的人比去年還多。

市場交易量的提升，讓他們看到了脫手的希望。

掛牌時間在3-6個月：占比22.8%，增長3.3%。

上海目前全市平均成交周期差不多在150天左右這類掛牌房源比較穩定。

掛牌時間在6-12個月：占比21.8%，減少21.9%。

2024年的交易量活躍度確實是比較高，去年掛牌上架的房源滯銷量要顯著低于歷史同期。

掛牌時間在1-2年：占比16.1%，增長22.6%。

掛牌時間在2-3年：占比3.5%，增長65%。

掛牌時間在3年以上：占比0.9%，增長84%。

滯銷房源還在不斷積壓。

越是難賣的房子越難賣，這種 負反饋 還在繼續。

就目前的情況看：

如果掛牌1年內沒有成功賣房突圍，那鐵定就被買房人剩下了。

那么恭喜你，成功和時間做朋友了。

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這些房子還很難

看到這里，我知道大家肯定想問這滯銷的到底都是些什么房子呢？

別急，繼續給大家看數據。

分面積段來看上海掛牌時間1年以上的房子，占比較高的有3類：

房外房研究院制圖

一類是小面積的，大概率就是老破小了。

可以看到60平以下的房源占比27%。

目前的老破小成交爆發也是集中在市區的學區老破小。

遠郊的老破小甚至價格還在下跌。

算得上上海最難賣的房子之一了。

另一類是過去中小套7090政策的受害者，80-90平的房源占比11%。

供應多了，自然在賣房市場上有點紅海競爭的意思。

再加上現在市場上置換客戶為主流。

這些小戶型的買家也極有可能是現在想要置換的人群。

大家集中出貨，自然誰也不好過。

最后一類就是被新房迫害者，100-120平的房源占比10%。

按理說這個面積段的房子多在次新小區，至少也是2000年以后的房子。

但是面對的一個現實問題是，新房的面積段從7090正在向100-120平轉移。

告訴大家個數就明白了：

2024年1月-2025年2月期間，上海新房100-120平成交占新房住宅成交量的29%。

超越7090成為成交比例最高的面積段。

為什么賣房難，因為大家的競爭對手實在太多、太復雜了。

如果從總價段來看，低總價、高總價都挺難的。

房外房研究院制圖

掛牌1年以上房源，300萬以下的占到近4成。

如果放大到500萬以下，直接占了63%的房源。

2000萬以上總價房源雖然只占4.7%，約1000+套。

但是高總價的掛牌量本就不多，1000套已經不是小數目了。

不是你有錢就牛X，房子該賣不掉還是賣不掉。

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有些時候，賣房不單單是賣的問題。

很多時候買房才是根本原因。

你買入的時候就決定了賣房的難度到底有多大。

你看這些掛牌3年以上的房子，妥妥地“滯銷釘子戶”。

房外房研究院制圖

掛牌量大的板塊大部分都是遠郊板塊，像什么惠南、臨港、金山、朱家角、南橋、海灣等等。

別看他價格便宜，1-2萬/平，便宜是有代價的。

看了幾套遠郊的滯銷房，房子屬于基本沒啥維護的戰損風格。

可能房東單純的等待老天爺給他分配一個有緣人。

最好的方式是別買在這些“坑”里。

如果已經入坑了，放棄輕松賣房的幻想。

時代真的已經變了。

賣房這個體力活，會變得越來越專業。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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