摘要：債務人失蹤后，其名下僅完成預告登記但未過戶的房屋是否還能執行？本文通過真實案例拆解法律規則，剖析法院如何突破“預告登記≠產權登記”的困境，為債權人提供三種可操作的執行路徑。

一、真實案例：債務人失蹤，預告登記房屋成唯一財產

2023年，張某因經營需要向李某借款200萬元，約定以名下某樓盤商品房作為擔保。該房屋已完成預告登記，但張某僅支付首付款80萬元，剩余房款通過銀行貸款支付。借款到期后，張某失聯，李某起訴至法院并勝訴。執行階段發現：張某名下除該預告登記房屋外無其他財產，且已拖欠銀行貸款3個月。

爭議焦點：預告登記房屋能否直接拍賣？剩余房款如何處理？

二、法律分析：預告登記房屋的三大執行路徑

路徑1：啟動預查封程序，阻斷房屋交易

根據《民法典》第221條，預告登記具有限制物權變動的效力。法院可對預告登記房屋采取預查封措施，具體操作包括：

1. 查封效力：預查封期間，開發商不得解除買賣合同，銀行不得單方終止貸款協議；

2. 執行優勢：江蘇高院明確，開發商以仲裁或訴訟解除合同的行為不得對抗預查封，為債權人爭取處置時間；

3. 風險提示：需在90日內完成正式產權登記，否則預告登記失效。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：債權人應在起訴時同步申請預查封，防止債務人惡意轉移期待物權。

路徑2：代位履行合同，實現“以房抵債”

若債務人長期失蹤且無力還貸，債權人可通過以下步驟取得房屋所有權：

1. 代償剩余房款：向法院申請代債務人向開發商/銀行支付剩余購房款；

2. 變更登記主體：憑代償憑證及生效判決，要求開發商配合將房屋產權直接登記至債權人名下；

3. 成本核算：需綜合評估房屋市場價值與代償成本，避免出現“倒貼”風險。

典型案例：上海某法院在執行中，通過撤銷原預告登記、變更買受人信息，使債權人取得完整產權。

路徑3：司法拍賣預告登記權益，實現債權清償

對于尚有貸款未結清的房屋，法院可采取特殊拍賣方式：

1. 帶抵押拍賣：保留銀行抵押權，拍賣成交后由買受人承接剩余貸款；

2. 變價分配：拍賣款優先償還銀行債權，剩余部分用于清償民間借貸；

3. 實操要點：需在拍賣公告中明確披露房屋權屬狀態及貸款余額，避免后續糾紛。

三、風險防范：三類特殊情形的應對策略

情形1：開發商主張解除合同

• 破解方法：援引《江蘇省高院執行疑難解答》，主張開發商解除合同行為不得對抗預查封；

• 證據準備：收集開發商知曉房屋被查封的書面通知記錄。

情形2：房屋存在其他債權人

• 應對策略：申請參與分配，按債權比例受償；

• 法律依據：《民訴法解釋》第508條明確多債權人分配規則。

情形3：房屋存在租賃關系

• 處置要點：審查租賃合同簽訂時間，若在預告登記之后，適用“買賣不破租賃”原則；

• 突破路徑：證明承租人明知房屋存在權利瑕疵仍簽訂租賃合同。

四、上海君瀾律師事務所俞強律師特別提示

1. 訴訟時機：務必在預告登記失效前（即能夠辦理產權登記之日起90日內）啟動執行程序；

2. 證據鏈構建：保存購房合同、預告登記證明、貸款還款記錄等全套文件；

3. 執行創新：對于央國企、上市公司等特殊債務人，可通過非訴談判實現債權重組。

黃金結語：預告登記房屋的執行猶如破解“法律密碼鎖”，既要精準運用程序規則，又要創新實體處置方案。您是否遇到過債務人“金蟬脫殼”轉移房產的情形？歡迎在評論區分享您的經歷。（具體案件需要咨詢專業律師）

俞強律師簡介：上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，專注復雜債權債務糾紛處置，擅長運用“訴訟+執行+談判”三維策略破解疑難案件。